- gadā Puketas policija slēdza 12 nelegālus mini-viesnīcas, ko ārvalstu villa īpašnieki bija darbinājuši bez atbilstošām atļaujām. Sodi sasniedza 20 000 THB dienā, un vairāki ārzemnieki tika izraidīti no valsts. Visiem bija viena un tā pati problēma - neviens nebija iepriekš noskaidrojis, kādi likumi regulē īres darbību Taizemē.
Taizemes tiesību sistēma skaidri nošķir divus izīrēšanas veidus. Ilgtermiņa noma (30 dienas un ilgāk) ietilpst civiltiesību jomā un nav pakļauta īpašām licencēšanas prasībām. Īstermiņa noma (īsāk par 30 dienām) tiek uzskatīta par viesnīcas darbību saskaņā ar Viesnīcu likumu (Hotel Act B.E. 2547), un tā pārkāpšana var novest pie krimināllietas. Trešā iespēja ir nodot īpašumu profesionālai apsaimniekošanas sabiedrībai un saņemt pasīvos ienākumus.
Īsais kopsavilkums
- Ilgtermiņa noma (30+ dienas) - licence nav vajadzīga, Taizemes uzņēmums nav jāreģistrē, pietiek ar rakstisku līgumu
- Īstermiņa noma (mazāk par 30 dienām) - jāreģistrē Taizemes uzņēmums un jāsaņem licence saskaņā ar Viesnīcu likumu
- Maziem objektiem (līdz 8 istabām) paredzēta vienkāršota reģistrācija kā 'nav-viesnīcas izmitināšanai'
- Objektiem ar 8 vai vairāk istabām vai kapacitāti virs 30 viesiem nepieciešama pilna viesnīcas licence
- Apsaimniekošanas uzņēmumi ņem 20-30% no ieņēmumiem, bet uzņemas visu operatīvo un juridisko atbildību
- TM30 veidlapa ir obligāta - īpašuma īpašniekam jāpaziņo Taizemes imigrācijas dienestam par katru ārvalstu viesi 24 stundu laikā pēc ierašanās
Scenāriji un iespējas
1. scenārijs: ilgtermiņa noma bez licences
Šī ir vienkāršākā pieeja. Ar nomnieku tiek noslēgts rakstisks līgums uz 6 līdz 12 mēnešiem, kurā norādīta ikmēneša nomas maksa, drošības depozīts (parasti 1-2 mēneša nomas apmērā) un abu pušu tiesības un pienākumi.
Šādas attiecības regulē Taizemes Civilkodekss. Licence nav vajadzīga, un Taizemes uzņēmums nav jāreģistrē - darbojas kā privātpersona.
Svarīga nianse: ja nomas termiņš ir 3 gadi vai ilgāk, līgums obligāti jāreģistrē Zemes departamentā. Bez reģistrācijas ilgtermiņa nomas līgumam ir ierobežota juridiskā aizsardzība un to var apstrīdēt tiesā.
Puketas ilgtermiņa nomas ienesīgums parasti ir 5-7% gadā no īpašuma vērtības. Patajā rādītāji var būt augstāki zemāku īpašumu cenu dēļ.
2. scenārijs: īstermiņa noma ar licenci
Dienas un nedēļas noma var nest 1,5-2 reizes vairāk nekā ilgtermiņa noma, taču juridiskās prasības ir daudz stingrākas.
Viesnīcu likums (2004, atjaunots 2023. un 2026. gadā) klasificē jebkuru izmitināšanu uz mazāk nekā 30 dienām kā viesnīcas darbību. Lai strādātu likumīgi, nepieciešams:
- Reģistrēt Taizemes uzņēmumu
- Saņemt licenci (pilnu viesnīcas licenci vai vienkāršoto reģistrāciju objektiem ar mazāk par 8 istabām)
- Ievērot ugunsdrošības un sanitārijas standartus
- Iesniegt TM30 paziņojumus par katru ārvalstu viesi 24 stundu laikā
Bieži pieļauta kļūda kondominiumos: daudzi dzīvojamie kompleksi aizliedz īstermiņa nomu ar iekšējiem Mājas noteikumiem. Rezidentu komiteja ir tiesīga sodīt pārkāpējus. Pirms kondominiuma iegādes ar mērķi to īslaicīgi izīrēt - noteikti izlasiet ēkas noteikumus.
3. scenārijs: profesionāla apsaimniekošana
Ja Taizemē neuzturat visu gadu, īpašuma nodošana licencētam apsaimniekošanas uzņēmumam ir visai praktiskākā izvēle. Standarta sadalījums ir 70-80% īpašniekam un 20-30% uzņēmumam.
Uzņēmums nodrošina viešu piesaisti, uzkopšanu, tehnisko apkopi, juridisko atbilstību un TM30 iesniegšanu. Jums nav jāreģistrē savs Taizemes uzņēmums, jo apsaimniekotājam jau ir nepieciešamās licences.
Tomēr nodokļu saistības paliek jūsu pusē. Jūs maksājat iedzīvotāju ienākuma nodokli (IIN) no saņemtajiem ienākumiem, kā arī Zemes un ēku nodokli.
4. scenārijs: apakšnoma kā bizness
Daži uzņēmēji paši nomā īpašumus uz ilgtermiņa līgumiem un pēc tam tos izīrē īstermiņā. Šis modelis prasa:
- Reģistrēt Taizemes uzņēmumu
- Apakšnomas atļauju skaidri ierakstītu pamatlīgumā
- Licenci īstermiņa izīrēšanai
Bez rakstiskas īpašnieka atļaujas apakšnomai šī shēma ir pretlikumīga.
Salīdzinājuma tabula
| Parametrs | Ilgtermiņa noma | Īstermiņa (līdz 8 istabām) | Īstermiņa (8+ istabas) | Apsaimniekošanas uzņēmums |
|---|---|---|---|---|
| Minimālais uzturēšanās laiks | 30 dienas | 1 diena | 1 diena | Atkarīgs no līguma |
| Taizemes uzņēmums | Nav vajadzīgs | Vajadzīgs | Vajadzīgs | Nav vajadzīgs |
| Licences veids | Nav | Vienkāršota reģistrācija | Pilna viesnīcas licence | Uzņēmumam jau ir |
| Ienesīgums Puketā | 5-7% gadā | 8-12% gadā | 10-15% gadā | 5-10% gadā |
| Īpašnieka iesaiste | Vidēja | Augsta | Augsta | Minimāla |
| Nodokļi | IIN + Zemes nodoklis | IIN + Zemes nodoklis + PVN | IIN + Zemes nodoklis + PVN | IIN + Zemes nodoklis |
| Sodu risks | Zems | Vidējs | Augsts bez licences | Zems |
Biežākās kļūdas un riski
1. Īstermiņa noma bez licences. Visizplatītākā kļūda ārvalstu īpašnieku vidū. Kaimiņu sūdzība - un policijas pārbaude ir klāt. Sods sasniedz 20 000 THB dienā, krimināllieta ir iespējama.
2. Mājas noteikumu ignorēšana kondominiumos. Pat ar derīgu licenci ēkas iekšējie noteikumi var aizliegt dienas nomu. Pārbaudiet noteikumus pirms iegādes.
3. TM30 veidlapas aizmāršība. Par katru ārvalstu viesi jāpaziņo imigrācijas dienestam 24 stundu laikā. Sods par neievērošanu - līdz 10 000 THB par gadījumu. Lielākā daļa apsaimniekošanas uzņēmumu to iesniedz automātiski.
4. Nereģistrēti ilgtermiņa nomas līgumi. Ja nomas līgums uz 3 vai vairāk gadiem nav reģistrēts Zemes departamentā, nomnieks var apstrīdēt tā noteikumus tiesā. Reģistrācija izmaksā 1% no kopējās nomas vērtības visa termiņa laikā.
5. Nepareiza uzņēmuma struktūra. Reģistrējot Taizemes uzņēmumu, jāievēro Ārvalstu uzņēmējdarbības likums. Fiktīvu Taizemes akcionāru izmantošana bez reālas taizemiešu dalības ir likuma pārkāpums.
6. Īres ienākumu nedeklarēšana. Īres ienākumi apliekami ar IIN pēc progresīvas likmes no 5% līdz 35%. Nedeklarēšana noved pie sodiem un procentu maksājumiem.
Taizemes nomas regulējumā var orientēties bez liekas stresa, ja vien pieiet tam sistemātiski. Nosakiet savu nomas formātu, noskaidrojiet licencēšanas prasības jūsu konkrētajam objektam un aprēķiniet nodokļu saistības jau pirms darba uzsākšanas. Ja plānojat īstermiņa nomu bez pieredzes Taizemes tiesību jomā, sākšana ar licencētu apsaimniekošanas uzņēmumu ievērojami samazina juridisko risku. Komanda Īpašumi Taizemē var palīdzēt atrast piemērotāko risinājumu tieši jūsu situācijai.