Īsā atbilde latviešiem, kas meklē īpašumu Puketā
Ārvalstu pilsoņi Taizemē standarta hipotēku bankā faktiski nevar saņemt. Tā vietā lielākie izstrādātāji pārdod dzīvokļus un villas ar saviem maksājumu plāniem uz 2 līdz 5 gadiem, parasti ar 0% procentiem būvniecības fāzē. Secinājums latvietim ir vienkāršs: ja vēlies sadalīt maksājumus, darīsi to tieši ar izstrādātāju, nevis caur banku.
Kāpēc Puketā vispār pastāv šādi plāni?
Izmērs un konkurence nosaka noteikumus. Pēc Colliers Thailand datiem, laikā no 2021. līdz 2025. gadam Puketā tika laisti klajā 45 066 dzīvojamās vienības par kopējo investīciju apjomu 469,72 miljardi bātu (aptuveni 13 miljardi USD). Tikai 2025. gadā tirgū ienāca vairāk nekā 72 jauni projekti ar kopējo 10 312 vienību vērtību 81,64 miljardi bātu. Cīņa par starptautiskiem pircējiem nekad nav bijusi tik asa, un maksājumu plāni ir kļuvuši par galveno pārdošanas instrumentu.
Aktualitāte 2026. gadam: izstrādātājs Sansiri paziņojis par 20 jauniem projektiem Puketā kopējā vērtībā 24 miljardi bātu 2026.-2028. gadam. AssetWise (zīmols 'The Title') Puketā uzkrājis portfeli 21,669 miljardu bātu apmērā, kas veido 57% no uzņēmuma kopējā portfeļa (dati no 2026. gada marta). Abiem izstrādātājiem dalījuma finansējums ir centrālais instruments ārvalstu pircēju piesaistīšanai.
Kādas maksājumu shēmas pastāv?
1. shēma: 30/70 klasiskais būvniecības plāns
Visizplatītākā struktūra Puketā. Pircējs samaksā 30% no cenas līguma parakstīšanas brīdī vai sadalīti pirmajos 3 līdz 6 mēnešos, bet atlikušie 70% tiek nomaksāti objekta nodošanas dienā. Procenti netiek aprēķināti. Praksē tas nozīmē bezprocentu aizdevumu uz 18 līdz 30 mēnešiem, kamēr māja tiek būvēta.
Konkrēts piemērs: dzīvoklis AssetWise projekta 'The Title' ietvaros par 8 miljoniem bātu. Rezervācijas maksa ir 200 000 bātu, tad pircējs maksā 180 000 bātu mēnesī 12 mēnešus (kopā 2,36 miljoni bātu), un atlikušie 5,64 miljoni bātu tiek samaksāti, saņemot atslēgas.
2. shēma: 20/80 pēcnodošanas plāns ar procentiem
Noteikti izstrādātāji, īpaši villu segmentā, ļauj turpināt maksājumus arī pēc projekta nodošanas. Pircējs pirms nodošanas iemaksā 20%, bet atlikušos 80% sadala 24 līdz 36 mēnešos pēc atslēgu saņemšanas. Šajā fāzē parasti tiek piemēroti procenti: 3 līdz 8% gadā.
Šī struktūra ir visbiežāk sastopama villām, kuru cena ir no 15 līdz 40 miljoniem bātu, kur vienreizējs noslēguma maksājums ir apgrūtinošs pat turīgam pircējam.
3. shēma: Taizemes bankas hipotēka
Formāli iespējama, praksē sarežģīta. Tikai dažas bankas sadarbojas ar ārvalstu pilsoņiem:
- UOB Thailand - finansē līdz 70% no īpašuma vērtības atsevišķu valstu pilsoņiem, likme no 6,5%
- Bangkok Bank - programma Taizemes darba atļaujas turētājiem
- ICBC (Thai) - galvenokārt orientēta uz Ķīnas pilsoņiem
Prasības ietver apstiprinātu ienākumu 80 000 līdz 100 000 bātu mēnesī, darba līgumu vai biznesa vīzu, kā arī izveidotu kredītvēsturi. Apstiprināšana aizņem 45 līdz 90 dienas. Lielākajai daļai ārvalstu pircēju bez Taizemes nodarbinātības šis ceļš praktiski ir slēgts.
4. shēma: Aizdevums pret esošo aktīvu dzimtenē
Daļa pircēju no Latvijas vai citām Baltijas valstīm apsver iespēju ņemt kredītu mājās - nodrošinot to ar jau esošu nekustamo īpašumu, investīciju portfeli vai uzņēmumu - un pārskaitīt līdzekļus uz Taizemi. Priekšrocība: potenciāli zemāka procentu likme salīdzinājumā ar Taizemes bankām, un sarunās ar izstrādātāju pircējs darbojas kā skaidras naudas maksātājs.
Salīdzinājuma tabula: 4 finansēšanas varianti
| Parametrs | 30/70 būvniecības plāns | 20/80 pēcnodošanas plāns | Taizemes bankas hipotēka | Aizdevums no dzimtenes |
|---|---|---|---|---|
| Pirmā iemaksa | 30% | 20% | 30-50% | 0% (nodrošinājums pret citu aktīvu) |
| Procentu likme | 0% | 3-8% gadā | 6,5-8% gadā | Atkarīgs no valsts |
| Termiņš | 18-30 mēneši | 36-60 mēneši | Līdz 20 gadiem | Līdz 15-25 gadiem |
| Pieejamība ārzemniekiem | Augsta | Vidēja | Zema | Atkarīgs no statusa |
| Apstiprināšanas ātrums | 1-3 dienas | 1-7 dienas | 45-90 dienas | 14-60 dienas |
| Pircēja risks | Vidējs (atkarīgs no izstrādātāja) | Augstāks par vidējo | Zems (banka pārbauda projektu) | Valūtas kursa risks |
| Piemaksa par 10 milj. bātu | 0 bātu | 450 000 līdz 1 200 000 bātu | 1 300 000 līdz 2 400 000 bātu (5 gadi) | Mainīga |
Kļūdas, kuras latvietim vajadzētu izprast jau pirms līguma
1. SPA teksts nav lasīts uzmanīgi. Maksājumu plāna nosacījumi ir fiksēti pirkuma-pārdevuma līgumā (SPA). Galvenās klauzulas: kavējuma sods (parasti 1 līdz 1,5% mēnesī), atteikuma gadījumā izstrādātājs var paturēt 25 līdz 30% no visām samaksātajām summām, nodošanas datums un sekas būvniecības kavēšanās gadījumā. Angļu valodas versija jāpārskata ar licencētu Taizemes nekustamā īpašuma juristu.
2. FET sertifikāta prasība tiek ignorēta. Katram ienākošajam pārskaitījumam, ar kuru ārzemnieks iegādājas freehold dzīvokli, Taizemes bankai jāizsniedz ārvalstu valūtas darījuma veidlapa (FET). Bez šī dokumenta Zemes departaments īpašumtiesības nereģistrēs. Valūtas maiņas birojā veikti maksājumi skaitā neietilpst.
3. Noslēguma maksājuma apjoms tiek nenovērtēts. 30/70 plāns būvniecības laikā šķiet ērti izpildāms. Taču 70% no cenas ir ievērojama summa. Ja pircēja finansiālais stāvoklis mainās būvniecības periodā, risks pazaudēt visus jau iemaksātos līdzekļus ir reāls.
4. Maksājumu plāns tiek jaukts ar bankas garantiju. Izstrādātāja maksājumu plāns nav bankas garantija. Ja izstrādātājs kļūst maksātnespējīgs, pircējs nostājas vispārējo kreditoru rindā. Tieši tāpēc izstrādātāja izvēlei ir izšķiroša nozīme. Biržā kotēti (SET) uzņēmumi ar auditētiem pārskatiem, piemēram, AssetWise ar portfeli 21,7 miljardu bātu apmērā un Sansiri, kura 2026. gadam plāno ieņēmumus 39 miljardu bātu apjomā, ievērojami samazina šo risku.
5. Papildu darījuma izmaksas netiek iekļautas budžetā. Papildus īpašuma cenai: Zemes departamenta nodošanas nodeva (aptuveni 2% jaunbūvēm), iemaksa kopīpašuma rezerves fondā (500 līdz 800 bātu par kv. m), kā arī ikmēneša apsaimniekošanas maksa (40 līdz 120 bātu par kv. m). Neviens izstrādātāja maksājumu plāns šīs izmaksas nesedz.
6. Ārzemnieku kvota netiek pārbaudīta. Ārvalstu pilsoņiem freehold formātā piederošo dzīvokļu skaits nedrīkst pārsniegt 49% no katra ēkas pārdodamā fonda. Lielākā daļa nopietnu izstrādātāju to kontrolē iepriekš, taču pircējam pirms parakstīšanas jāpārliecinās, cik no ārzemnieku kvotas konkrētajā projektā ir atlicis.
Praktisks ieteikums no 'Īpašumi Taizemē'
Mūsu pieredzē latvieši visbiežāk izvēlas 30/70 shēmu cenu diapazonā no 5 līdz 12 miljoniem bātu, jo tā ļauj sadalīt maksājumus bez procentiem un nav nepieciešama Taizemes bankas iesaiste. Ja tevi interesē konkrēts projekts vai vēlies noskaidrot, vai plānotais budžets atbilst pieejamajiem variantiem, sazinieties ar mums pirms rezervācijas maksa ir iemaksāta.
Avots: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers