Ja skatāties tikai uz virsrakstu statistiku, izskatās, ka Taizemē viss uzlabojas: mājsaimniecību parāds pret IKP krītas pirmo reizi vairāku gadu laikā. Realitāte gan ir mazliet ciniskāka. Cilvēki nav kļuvuši turīgāki, bankas vienkārši ir pārstājušas tik vieglprātīgi aizdot. Tas nozīmē, ka vietējo pircēju pirktspēja faktiski sarūk, tajā pašā laikā, kad statistika izskatās aizvien labāka. Investoram no Latvijas, kurš plāno pirkumu Taizemē par saviem vai bankas Eiropā piešķirtiem līdzekļiem, šī nesakritība rada praktisku iespēju, taču to var izmantot tikai tad, ja saproti, kas patiesībā notiek aiz cipariem.
Īsā atbilde: kas mainījies un ko tas dod pircējam
Taizemes Centrālā banka (Bank of Thailand) ziņo, ka mājsaimniecību parāds pret IKP no maksimuma 90,8% 2021.gadā ir noslīdējis zem 86% 2026.gada sākumā. Iemesls nav ienākumu pieaugums, bet gan bankas, kas ir stingri pievilkušas kredītu skrūves un paaugstinājušas pirmās iemaksas prasības. Rezultātā vietējie pircēji arvien biežāk nevar dabūt finansējumu, un daļa pieprasījuma primārajā tirgū vienkārši izgaist. Pēc The Business Times datiem, Taizemes mājokļu tirgus tuvojas jau ceturtajam kritumam pēc kārtas, jo parādu spiediens un stingrāki kredīta nosacījumi turpina dzesēt vietējo pieprasījumu. Pircējiem, kas atnāk ar skaidru naudu vai finansējumu no ārzemēm, šī situācija nozīmē spēcīgāku pozīciju sarunās par cenu, īpaši dzīvokļu segmentā.
Kāpēc krītošs parāds nav labā ziņa
Kad parāds samazinās tāpēc, ka kredīts kļuvis grūtāk pieejams, nevis tāpēc, ka pieaug algas, tas nozīmē vienu: patēriņa un pieprasījuma sarukumu. Taizemes mājsaimniecības nav kļuvušas bagātākas, tās vienkārši vairs nevar aizņemties tik viegli kā agrāk. Nekustamo īpašumu tirgū tas izpaužas kā mazāk darījumu masu segmentā, īpašumos līdz 3 miljoniem THB, kas Taizemē ir tipiskais cenu griests vietējai vidusšķirai.
Cik lēni bankas tagad aizdod
- Hipotēku pieteikumu noraidījumu līmenis, salīdzinot ar 2024.gadu, ir pieaudzis aptuveni par 15-20%
- LTV (aizdevuma pret vērtību) limiti otrajam vai trešajam mājoklim joprojām ir stingri, ierobežoti līdz 70-80% no novērtētās vērtības
- Taizemes Centrālās bankas bāzes likme ir 2,25%, taču vidējās hipotēku likmes vietējiem aizņēmējiem svārstās 5,5-7,5% gadā
- Bank of Thailand savā monetārās politikas ziņojumā fiksējusi krītošu parāda rādītāju jau trešo ceturksni pēc kārtas
Kā tas atspoguļojas cenās un piedāvājumos
Tiešas cenu sabrukšanas nav, un to arī nevajadzētu gaidīt. Attīstītāji tā vietā izvēlas slēptas atlaides: bezmaksas mēbeļu komplektus, garantētas īres atdeves pārskaitījumus pirmajos gados, pagarinātus maksājumu grafikus. Reālā atlaide no cenrāža cenas var sasniegt 5-12%, atkarībā no projekta un būvniecības stadijas. Vairāki attīstītāji piedāvā bezprocentu maksājumu plānus līdz pat 36 mēnešiem, lai noturētu pārdošanas tempu.
Bangkokā nepārdoto dzīvokļu apjoms jau pārsniedzis 65 000 vienību (dati no Agency for Real Estate Affairs, AREA). Jaunbūvju dzīvokļu vidējās cenas Bangkokā svārstās 120 000-180 000 THB par kvadrātmetru, atkarībā no rajona, savukārt prēmium segmenta projekti, kas mērķēti uz ārvalstu pircējiem, arvien biežāk tiek cenoti virs 100 000 THB par kvadrātmetru.
Kur tieši Bangkokā ir spiediens jūtamāks
Ārējie rajoni gar jaunākajām BTS un MRT metro līnijām, kur attīstītāji masveidā palaida projektus, kas domāti Taizemes vidusšķirai, pašlaik ir zem lielākā spiediena. Tas īpaši attiecas uz Bang Na, Bang Sue un Rangsit. Turpretī centrālie rajoni, tādi kā Sukhumvit, Silom un Sathon, paliek noturīgāki pateicoties pastāvīgam ārvalstu pieprasījumam.
Kāpēc Puketa jūtas savādāk nekā Bangkoka
Puketa ir kļuvusi par Taizemes visstarptautiskāko nekustamo īpašumu tirgu, kur ārvalstu pircēji ar savu pieprasījumu pēc otrajām mājām, īres investīcijām un pārcelšanās uz dzīvi Taizemē faktiski amortizē valsts mēroga kritumu. Nerezidentu darījumi salā sasniedz 40-60% no pārdošanas apjoma premium segmentā. Tas nozīmē, ka stingrāki kredīta nosacījumi vietējiem aizņēmējiem Puketu ietekmē daudz mazāk tieši. Cenas šeit galvenokārt nosaka bāta kurss pret dolāru un eiro, kā arī tūrisma plūsmas apjoms.
Ārvalstniekiem joprojām pieejama kondominium īpašumtiesību kvota, kas ļauj iegādāties līdz 49% no kopējās ēkas platības ārvalstu īpašumtiesībās. Populārajos projektos šī kvota pašlaik aizpildās straujāk, jo pieprasījums pārvirzās uz ārvalstu pircēju pusi.
Vai vēl ir vērts pirkt īrei
Neto īres atdeve Bangkokas dzīvokļiem vidēji ir 4-6% gadā, savukārt Puketas apsaimniekotajā apartamentu segmentā tā sasniedz 5-8%. Tā kā attīstītāji tagad ir vairāk gatavi sarunām un konkurence no Taizemes vietējiem pircējiem ir mazāka, šis ir saprātīgs brīdis rezervēt apskates braucienu un pašam apskatīt īpašumus uz vietas, nevis paļauties tikai uz katalogu.
Ko pārbaudīt pirms līguma parakstīšanas
Kad tirgus palēninās, pirmais, kam jāpievērš uzmanība, ir attīstītāja finansiālā stabilitāte. Vājāki uzņēmumi var kavēt būvniecību vai taupīt uz kvalitātes rēķina. Pieprasiet auditētus finanšu pārskatus un pārbaudiet, cik procentu no vienībām jau pārdotas. Ja būvniecības sākumā pārdoti mazāk par 50% no vienībām, tas ir paaugstināta riska signāls, kam vajadzētu likt aizdomāties.
Vai gaidīt turpmāku likmju kritumu
Taizemes Centrālā banka rīkojas piesardzīgi. Regulators 2025.gada beigās samazināja bāzes likmi līdz 2,25%, taču turpmāka mīkstināšana ir atkarīga no inflācijas un bāta kursa. Pat ja likmes kristu vēl, bankām nav pienākuma atvieglot kredītu izsniegšanas standartus, tāpēc tiešā ietekme uz hipotēku pieejamību var palikt ierobežota.
Kāda ir prognoze 2026.gada otrajai pusei
Tirgus vērtējumi liecina par 10-15% kritumu jaunu projektu palaišanā Bangkokā līdz gada beigām. Tas ierobežos jauno piedāvājumu un vidējā termiņā atbalstīs cenas. Investoriem ar 3-5 gadu horizontu pašreizējie apstākļi piedāvā mērenu riska ienākšanas punktu tirgū.
Mūsu komandā Īpašumi Taizemē regulāri redzam, ka tieši šādos periodos, kad vietējais pieprasījums mazinās, veidojas labākie darījumi ārvalstu pircējiem, gan cenas, gan bonusu ziņā.
Avots: The Business Times