Ja pēdējās nedēļās esat lasījuši par Malaizijas konglomerāta Genting 20 miljardu dolāru megaprojektu Johoras un Singapūras pierobežā, droši vien esat sev uzdevuši jautājumu: vai investoru nauda tagad plūdīs prom no Taizemes, uz jaunu, spīdīgu reģionu?
Ātrā atbilde: nē. Genting nauda iet tehnoloģiju un biznesa infrastruktūrā, nevis kūrortu nekustamajā īpašumā, un šis projekts pat teorētiski nekonkurē ar Puketu vai Bangkoku par to pašu investoru maku. Tālāk - visi skaitļi, kāpēc tā ir.
Kas īsti tiek būvēts Johorā
Genting investē 20 miljardus ASV dolāru viedās pilsētas projektā, kas stiepjas pāri Johoras un Singapūras robežai. Fokuss ir uz mākslīgā intelekta pētniecību un agrotehnoloģijām, nevis brīvdienu mājām vai kūrorta kondominjiem. Mērķauditorija ir starptautiski IT speciālisti un tehnoloģiju korporācijas, nevis ģimenes, kas meklē villu ar peldbaseinu Taizemes piekrastē.
Johoras un Singapūras Speciālā ekonomiskā zona (JS-SEZ) sāka darboties 2025. gada janvārī, atvieglojot cilvēku un kapitāla plūsmu pāri robežai. Pēc Nikkei Asia ziņām, zona ir veidota, lai tieši konkurētu ar Šenžeņu un Bangaloru par korporatīvajām investīcijām, nevis lai piesaistītu privātos īpašuma pircējus.
Mēroga izpratnei: 20 miljardi dolāru ir salīdzināmi ar kopējo ārvalstu investīciju apjomu Puketas nekustamajā īpašumā pēdējo 5-7 gadu laikā. Bet runa nav par dzīvojamo kompleksu - tā ir vesela pilsēta ar AI laboratorijām, datu centriem un vertikālajām fermām.
Kāpēc atrašanās vieta maina visu
Johora Bahru atrodas aptuveni 30 minūšu attālumā no Singapūras biznesa centra pa Cosway šoseju. Tas dod projektam pieeju Singapūras finanšu kapitālam, bet bez Singapūras zemes cenām. JS-SEZ piedāvā nodokļu atlaides, vienkāršotas vīzu procedūras un brīvāku preču plūsmu - tas viss ir vērsts uz korporācijām un augsti kvalificētiem speciālistiem, nevis uz privātpersonām, kas meklē īres ienākumus.
Ģentinga grupas tirgus kapitalizācija pārsniedz 15 miljardus dolāru, un tā pārvalda Resorts World kazino Singapūrā un Malaizijā - tātad pieredzes ziņā uzņēmums megaprojektus prot realizēt. Taču tas nemaina faktu, ka šis produkts nekonkurē ar Puketas villu vai kondominija tirgu.
Kā izskatās Taizemes skaitļi uz šī fona
Puketā darījumi ar ārvalstu pircēju iesaisti 2025. gadā pieauguši par aptuveni 22%. Premium klases kondominiju cenas sasniegušas 120 000-180 000 baht par kvadrātmetru (aptuveni 3400-5100 ASV dolāru). Ārvalstu pircēju īpatsvars Puketas tirgū pieauga līdz apmēram 60% trešajā ceturksnī 2025. gadā, un pēc Nation Thailand prognozēm 2026. gadā tas var sasniegt ap 65% - šis tirgus ir samērā izolēts no Bangkokas hipotēku atteikumu problēmām un mājsaimniecību parādu sloga.
Salīdzinājumam: Johora Bahru kondominiju vidējā īres ienesīgums ir 3-4% gadā, bet Puketas villas un kondominiji pēc 2025. gada tirgus datiem nes 6-8%. Starpību lielā mērā izskaidro tūristu plūsma - Puketu 2025. gadā apmeklēja vairāk nekā 11 miljoni ārvalstu tūristu.
| Rādītājs | Johora Bahru | Puketa |
|---|---|---|
| Vidējais īres ienesīgums | 3-4% gadā | 6-8% gadā |
| Fokuss | Tehnoloģijas, korporācijas | Kūrorti, īre tūristiem |
| Ārvalstu īpašumtiesības | No 1 milj. ringitu (~215 000 USD), pilnā īpašumā | Kvota līdz 49% projekta platības vai 30+30+30 gadu noma |
| Prognozētā projekta realizācija | 10-15+ gadi | Pastāvīgs, aktīvs tirgus jau šodien |
Knight Frank Thailand, kā vēsta Bangkok Post, prognozē, ka Puketas luksusa dzīvojamā īpašuma tirgus paliks spēcīgs līdz pat 2026. gadam, un to virzīs zīmolotās rezidences un villu pieprasījums rietumu piekrastes prestižajos rajonos.
Kas latviešu investoram jāzina par īpašumtiesību atšķirībām
Malaizijā ārvalstniekiem pilnā īpašumā (freehold) pieejami objekti sākot no 1 miljona ringitu (aptuveni 215 000 ASV dolāru). Taizemē ārvalstnieki var iegādāties kondominjus pilnā īpašumā, ievērojot ārvalstu kvotu (līdz 49% no projekta kopējās platības), savukārt villām un zemei parasti izmanto 30+30+30 gadu nomas struktūru. Šī ir viena no lietām, ko mēs Īpašumi Taizemē klientiem izskaidrojam jau pirmajā konsultācijā - struktūras ir atšķirīgas, bet abas ir juridiski pārbaudītas un plaši izmantotas prakses.
Taizeme pēdējā laikā ir pastiprinājusi kontroli pār tā saukto 'nominee' jeb aizsegstruktūru shēmām un rūpīgāk pārbauda ārvalstu dalību uzņēmumos - it īpaši Koh Phangan un Koh Samui salās, ziņo Bangkok Post. Tomēr, pēc Juwai IQI vērtējuma, ārvalstu pircēji joprojām veido ap 60% no Puketas luksusa villu darījumiem un pat vairāk nekā 90% Samui un Phangan salās - reālais pieprasījums pagaidām nav būtiski cietis.
Vai Puketas cenas kritīsies konkurences dēļ?
Maz ticams. Abi tirgi apkalpo dažādus cenu segmentus un dažādus pircējus. Prognozes rāda, ka premium klases Puketas īpašumu cenas var pieaugt par 8-12% gadā - šo tendenci nosaka salas ierobežotais zemes piedāvājums, nevis konkurence no tehnoloģiju parka kontinentā.
Secinājums investoram
Genting projekts Johorā ir iespaidīgs pēc mēroga, bet tas neaizstāj un pat nekonkurē ar to, ko meklē investors, kurš vēlas ienākumus nesošu kūrorta īpašumu ar skaidru īpašumtiesību struktūru un reālu, jau šodien strādājošu naudas plūsmu. Puketa un Bangkoka piedāvā to, ko celtniecības stadijā esošs tehnoloģiju parks vienkārši nevar - funkcionējošu īres tirgu, pārbaudītas pārvaldības kompānijas un stabilu pieprasījumu.
Avots: Bangkok Post
Vai plānojat ieguldīt Taizemes nekustamajā īpašumā? Mūsu Īpašumi Taizemē komandas eksperti palīdzēs jums atrast piemērotāko objektu un izvēlēties pareizo īpašumtiesību struktūru.