Īsā atbilde investoram: skaitļi, kas runā paši par sevi
Bangkokas kondominiumos bruto īres ienesīgums ilgtermiņa nomai sasniedz 5-7% gadā, savukārt Phuketā un Samuī īstermiņa noma dod 7-10%. Īres pieprasījumu virza digitālie nomadi, paplašinātā ilgtermiņa uzturēšanās vīzas programma un iekšzemes migrācija uz lielpilsētām. Bangkokas centrālajos rajonos labas kvalitātes kondominiumiem aizpildījums pārsniedz 90%, bet ilgtermiņa īres likmes pieaug par 8-15% gadā atkarībā no atrašanās vietas.
Latviešu pircējiem, kas meklē stabilu pasīvo ienākumu ārpus eiro zonas, šī tendence nav nejaušība - tā ir strukturāla maiņa Taizemes demogrāfijā un ekonomikā.
Kāpēc tieši tagad? Tirgus pārmaiņu iemesli
Bangkokā vienistabu dzīvokļa īres maksa šobrīd ir 15 000-25 000 THB mēnesī, kas ir par 8-12% vairāk nekā pirms gada. Šis pieaugums nav nejauša svārstība - to nosaka vairāki vienlaicīgi spēki.
Digitālie nomadi un attālinātais darbs. Kopš DTV (Destination Thailand Visa) programmas uzsākšanas Taizeme ir izsniegusi vairāk nekā 300 000 DTV vīzu. Šī auditorija meklē īres dzīvokļus uz 1-6 mēnešiem, radot pastāvīgu pieprasījumu pēc pilnībā aprīkotiem kondominiumiem.
Iekšzemes migrācija. Lielās Bangkokas aglomerācijā dzīvo vairāk nekā 10 miljoni cilvēku, un jauno iedzīvotāju pieplūdums turpinās. Liela daļa no viņiem izvēlas īrēt, jo īpašuma iegādes slieksnis ir augsts: Bangkokas nekustamā īpašuma cenas pēdējā desmitgadē pieaugušas par 40-60%, savukārt mājsaimniecību ienākumi auguši daudz lēnāk.
Tiesiskais ietvars nomniekiem. Taizemes Centrālā banka ir ievērojami padarījusi stingrākus hipotekārās kreditēšanas nosacījumus (LTV regulējums), tāpēc 25-35 gadus veci pilsētnieki bieži izvēlas īri, nevis 20-30 gadu hipotēku.
Kur pirkt: Bangkoka vai Phukets?
Atbilde atkarīga no tā, kādu ienākumu modeli investors meklē.
| Kritērijs | Bangkoka (ilgtermiņa noma) | Phukets (īstermiņa noma) |
|---|---|---|
| Bruto ienesīgums | 5-7% gadā | 7-10% gadā |
| Aizpildījums | >90% centrālajos rajonos | Sezonāls, atguvies līdz 95% no pirmspandēmijas līmeņa |
| Nomas maksa luksusa segmentā | 60 000-120 000 THB/mēn. (50-80 kv.m.) | Mainīga, atkarīga no sezonas |
| Zemes cenas piemērs | - | Bang Tao ap 284 000 THB/kv.m. |
| Pārvaldības slogs | Vidējs | Augsts (nepieciešama aktīva pārvaldība) |
Bangkoka nodrošina prognozējamu naudas plūsmu. Rajoni gar BTS un MRT līnijām - Sukhumvit, Phrom Phong, Asok, Thonglor - piedāvā augstu aizpildījumu un pārbaudītu nomnieku bāzi. Ieguldījumu ieejas punkts: studija vai vienistabu dzīvoklis labā ēkā maksā 3-5 miljonus THB (aptuveni 85 000-140 000 USD), premium segments sākas no 8-10 miljoniem THB.
Phukets pievilcīgumu veido tūrisms un globālais pieprasījums. Rietumu piekraste - Bang Tao, Laguna, Surin - ir vispieprasītākā starptautisko investoru vidū. Phuketā īstermiņa noma atguvusies līdz 95% no pirmspandēmijas rezervāciju apjoma, bet vidējās nakts cenas pieaugušas par 20-30%. Ģeogrāfiskais zemes deficīts rietumu piekrastē uztur cenu pieaugumu ilgtermiņā.
Juridiskie aspekti: kas ārzemju pircējam jāzina
Saskaņā ar Taizemes Kondominiju likumu ārzemnieki drīkst iegādāties pilnīgu īpašumtiesību (freehold) statusā līdz 49% no jebkuras dzīvojamās ēkas dzīvokļiem. Šīs tiesības pilnā mērā attiecas uz iznomāšanu.
Īstermiņa noma (uzturēšanās līdz 30 dienām) Taizemes likumdošanā klasificējas kā viesnīcas pakalpojums. Bez Viesnīcas licences (Hotel Act 2004) darbība nav legāla un var radīt naudassodus. Ilgtermiņa noma (12+ mēneši) šādu licenci neprasa.
Nodokļi. Fiziskas personas maksā progresīvo ienākuma nodokli (5-35%); caur Taizemes uzņēmumu - uzņēmumu ienākuma nodokli 20% apmērā. Svarīgs precizējums: no 2024. gada Taizeme apliek nodokļiem ārvalstu avotu ienākumus, kas pārskaitīti uz Taizemi tajā pašā taksācijas gadā. Nomas ienākumi no Taizemes nekustamā īpašuma ir apliekami ar nodokļiem Taizemē neatkarīgi no tā, kurā valstī maksājums tiek saņemts. Šajā jautājumā ir ļoti ieteicams konsultēties ar kvalificētu Taizemes nodokļu speciālistu.
Kā aprēķināt reālo peļņu: neto vs. bruto ienesīgums
Bruto ienesīgums ir pievilcīgs, taču neto skaitlis atklāj patieso ainu. Tipiskās izmaksu pozīcijas:
- Apsaimniekošanas maksa ēkā: 40-80 THB par kv.m. mēnesī vidēja līmeņa ēkās
- Pārvaldības uzņēmuma komisija: 10-30% no nomas ienākumiem (īstermiņa nomai - augstākajā robežā)
- Īpašuma apdrošināšana, mēbeļu nolietojums un nomaiņa
- Ienākuma nodoklis
Kopumā ekspluatācijas izmaksas parasti veido 20-35% no bruto nomas ienākumiem.
Bieži uzdotais jautājums: vai īstermiņa vai ilgtermiņa noma ir izdevīgāka? Īstermiņas noma dod augstāku bruto ienesīgumu, taču pēc pārvaldības komisijām (līdz 30%), platformu komisijām un starpperiodu tukšuma atskaitīšanas neto atdeve bieži vien izlīdzinās ar ilgtermiņas nomas rādītājiem. Ilgtermiņas noma nozīmē prognozējamu naudas plūsmu un zemāku pārvaldības slogu - tas ir svarīgs arguments investoriem, kas meklē pasīvu ienākumu bez aktīvas iesaistes.
Kā pieaugošais pieprasījums ietekmē īpašumu cenas
Stiprs nomas pieprasījums tieši stimulē investīciju pirkumus, kas savukārt ceļ aktīvu cenas. Rajonos, kur aizpildījums pārsniedz 90%, dzīvokļu vērtība pieaug par 5-8% gadā. Tātad investors Bangkokas vai Phukets tirgū potenciāli gūst gan nomas ienākumus, gan kapitāla pieaugumu.
Kompānija Īpašumi Taizemē regulāri seko šo tendenču dinamikai un palīdz latviešu pircējiem atrast konkrētam mērķim atbilstošus objektus - gan pirmā iegādei, gan esošā portfeļa paplašināšanai.
Biežāk uzdotie jautājumi
Kādu īres ienesīgumu var sagaidīt no Taizemes nekustamā īpašuma 2026. gadā?
Bangkokā ilgtermiņas nomas bruto ienesīgums ir 5-7% gadā. Kūrortu rajonos - Phuketā, Samuī, Pataijā - īstermiņas noma dod 7-10%, taču prasa aktīvu pārvaldību un rada sezonālu risku.
Vai ārzemnieks drīkst legāli iznomāt kondominiju Taizemē?
Jā. Ārzemju freehold kondominija īpašniekam ir pilnas tiesības iznomāt savu dzīvokli. Īstermiņas nomai (uzturēšanās īsāk par 30 dienām) nepieciešama Viesnīcas licence saskaņā ar Hotel Act 2004. Bez licences īpašnieks riskē ar naudassodiem.
Kāds ir minimālais budžets kondominija iegādei Bangkokā?
Studija vai vienistabu dzīvoklis labi novietotā ēkā sākas no 3-5 miljoniem THB (aptuveni 85 000-140 000 USD). Premium segments sākas no 8-10 miljoniem THB. Augstākas klases objekti parasti nodrošina stabilu un augstāku aizpildījumu.
Vai Taizeme apliek ar nodokļiem nomas ienākumus, kas saņemti ārvalstu kontā?
No 2024. gada - jā. Taizeme apliek ar nodokļiem ārvalstu avotu ienākumus, kas pārskaitīti uz Taizemi tajā pašā taksācijas gadā. Nomas ienākumi no Taizemes nekustamā īpašuma ir apliekami ar nodokļiem Taizemē neatkarīgi no maksājuma saņemšanas vietas. Konsultācija ar Taizemes nodokļu speciālistu ir obligāta.
Taizemes maiņa uz nomas modeli nav īslaicīga mode - tā atspoguļo valsts demogrāfiskās un ekonomiskās realitātes. Investoriem, kas izvēlas pareizo atrašanās vietu un pārvaldības modeli, pašreizējais tirgus piedāvā vienu no labākajām ienesīguma un riska attiecībām Dienvidaustrumāzijā.
Avots: Nation Thailand