Ko tas nozīmē īsumā
Taizemes Valsts kase (Treasury Department) pārskata kadastrālās vērtēšanas metodiku visā valstī, lai saskaņotu oficiālās zemes cenas ar reālajiem tirgus darījumiem. Phuket, Pataijā un Bangkokā šī starpība šobrīd sasniedz 40-300%, un tās novēršana mainīs nodokļu bāzi, darījumu izmaksas un caurskatāmību visiem - arī ārvalstu pircējiem.
Ja plānojat pirkt dzīvokli vai villu Taizemē tuvākajos gados, šī reforma ir jāņem vērā jau tagad.
Kāpēc Latvijas pircējam tas ir svarīgi tieši šodien
Latvieši, kuri iegādājas nekustamo īpašumu Taizemē, parasti to dara kā brīvdienu mājokli, ilgtermiņa nomas ieguldījumu vai pensionu plānu siltā klimatā. Phuket ir populārākais galamērķis, un tieši tur kadastrālās un tirgus cenas atšķiras visasāk. Līdz šim šī plaisa ļāva ietaupīt uz darījumu nodevām, taču tagad Valsts kase sistemātiski to aizver.
Praktiskā nozīme: darījuma nodeva pirkuma brīdī ir 2% no augstākās - vai nu novērtētās, vai līgumcenas. Tiklīdz kadastrālās vērtības pietuvinās tirgus cenām, šī nodokļu bāze palielinās proporcionāli.
Galvenie fakti par reformu
- Kadastrālās vērtības Taizemē tiek pārskatītas reizi četros gados. Pēdējais cikls noslēdzās 2023. gadā, nākamais plānots 2027. gadā. Pašreizējā metodikas reforma tieši sagatavo pamatu tam ciklam.
- Reforma aptver visas 77 provinces, taču visspēcīgākā ietekme gaidāma Phuket, Pataijā, Koh Samui un centrālajā Bangkokā.
- Zemes un ēku nodoklis (ieviests 2020. gadā) tiek aprēķināts pret kadastrālo vērtību - 0,01% dzīvojamajiem īpašumiem un līdz 0,7% tukšai zemei. Ja kadastrālā vērtība pieaug, pieaug arī gada nodokļa rēķins.
- Reforma attiecas tikai uz zemi. Ēku un būvju vērtēšana notiek pēc atsevišķas nolietojuma metodikas un šajā iniciatīvā nav iekļauta.
- Investori dzīvokļos un villās varētu saskarties ar nodokļu saistību pieaugumu par 15-30% nākamajā pārskatīšanas ciklā.
Starpība starp kadastrālo un tirgus vērtību: skaitļi reģionos
Lai saprastu reformas mērogu, aplūkosim konkrētus piemērus:
| Reģions | Kadastrālā vērtība | Tirgus cena | Aptuvena plaisa |
|---|---|---|---|
| Bangkoka, Sukhumvit koridors | 600 000-800 000 THB / kv. vah | 1 200 000-2 000 000 THB / kv. vah | apmēram 2-2,5 reizes |
| Phuket, Bang Tao un Laguna zona | tirgus vērtības 2-2,5 reizes zemāka | - | 2-2,5 reizes |
| Populāri kūrortpilsētu rajoni | - | - | 40-60% |
| Augsti attīstīti Bangkokas rajoni | - | - | līdz 300% |
Datu avots: Bangkok Post
Sukhumvit koridorā kadastrālās zemes vērtības pašlaik ir aptuveni 600 000-800 000 THB par kvadrātvahu (1 kv. vahs = 4 kv. m), savukārt reālie darījumi tiek reģistrēti par 1,2-2,0 miljoniem THB par kvadrātvahu. Phuket rietumu krastā - Bang Tao un Lagunas zonā - oficiālā vērtība atpaliek no tirgus aptuveni 2 līdz 2,5 reizes.
Kā reforma ietekmē dažādus īpašuma veidus
Brīvīpašuma dzīvokļi (freehold condominium)
Šis ir visizplatītākais veids, kādā ārvalstnieki legāli iegūst nekustamo īpašumu Taizemē. Reforma ietekmē galvenokārt darījuma brīdi: ja pieaug zemes kadastrālā vērtība zem ēkas, katras vienības proporcionālā daļa pieaug līdzi. Kopējās darījuma izmaksas varētu palielināties par 5-15% salīdzinājumā ar pašreizējo līmeni.
Ilgtermiņa nomas līgumi (leasehold)
Dienesta laukuma iznomāšanas reģistrācijas nodeva ir 1,1% no kopējās nomas summas visā nomas periodā (parasti 30 gadi). Ja Zemes departaments koriģē minimālos nomas likmju atskaites punktus atbilstoši jaunajiem kadastrālajiem skaitļiem, reģistrācijas izmaksas pieaugs proporcionāli.
Zeme, iegādāta ar Taizemes uzņēmumu starpniecību
Šeit reforma krustojas ar otru aktuālu notikumu: Taizemes varas iestādes aktīvi uzrauga fiktīvo vai nomināldarba īpašnieku struktūras Phuket, Krabi, Phang Nga, Bangkokā un Čiangmajā. Skaidrāka kadastrālā vērtēšana nozīmē, ka katras zemes parceles patiesā vērtība kļūst redzamāka atbilstības pārbaudēs. Pircējiem, kuri izmanto legālas struktūras - brīvīpašuma dzīvokļus, nomas vai virszemes tiesību (superficies) shēmas - tas faktiski stiprina pozīcijas, nevis vājina.
Nomas ienesīgums: cik liels ir reālais efekts?
Augstāks ikgadējais zemes un ēku nodoklis samazinās neto ienesīgumu par aptuveni 0,1-0,3 procentpunktiem premium lokāciju aktīviem. Pret tipisko bruto nomas ienesīgumu 5-7% gadā tas ir pamanāms, taču ne izšķirošs - ja vien tas ir iekļauts finanšu plānošanā jau no paša sākuma. Īpašumi Taizemē un citi konsultanti iesaka šo faktoru iekļaut investīciju kalkulācijās jau pirkuma posmā.
Bieži uzdotie jautājumi
Vai ārvalstnieki maksā augstākus nodokļus nekā Taizemes pilsoņi?
Nē. Ārvalstu nekustamā īpašuma īpašnieki maksā tieši tādus pašus nodokļus kā Taizemes pilsoņi. Reforma neievieš papildu nodevas nerezidentiem. Nodokļu saistības pieaugs proporcionāli augstākajām kadastrālajām vērtībām, taču likmju struktūra ārvalstniekiem nemainās.
Vai jāsteidzas pabeigt darījumu pirms 2027. gada?
Atkarīgs no atrašanās vietas un darījuma veida. Ja apsveriet zemes iegādi ar Taizemes uzņēmuma palīdzību vai nomas shēmu Phuket, darījuma pabeigšana pirms 2027. gada fiksē darījuma nodevas pie pašreizējiem kadastrālajiem rādītājiem. Brīvīpašuma dzīvokļiem tuvākā termiņa finansiālā ietekme ir mazāk izteikta, taču tā ir jāieskaita ilgtermiņa īpašumtiesību izmaksu plānojumā.
Kā pārbaudīt konkrētas zemes parcelas kadastrālo vērtību?
Oficiālie dati ir publiski pieejami Valsts kases portālā treasury.go.th, meklēšana pēc zemes nosaukuma numura (chanote). Tāpat informāciju var pieprasīt vietējā Zemes departamenta birojā.
Vai var apstrīdēt jauno kadastrālo novērtējumu?
Jā. Kad jauninātie novērtējumi tiks publicēti, īpašniekiem būs 60 dienas, lai iesniegtu apelāciju Valsts kasei. Praksē veiksmīgas apelācijas ir retas, taču iespējamas, ja tās atbalsta neatkarīgs licenzēta Taizemes vērtētāja atzinums.
Praktiskais plāns Latvijas investoram
- Pārbaudiet pašreizējo kadastrālo vērtību jebkuram interesējošam īpašumam, pirms sākat sarunas - tas palīdz novērtēt, cik liels ir starpības aizpildīšanas risks.
- Iekļaujiet nodokļu izmaksu pieaugumu finanšu modelī: +5-15% darījuma izmaksām un -0,1-0,3 procentpunkti neto ienesīgumam premium zonās.
- Nodrošiniet juridisko atbilstību - nomināldarba struktūru apspiešana turpinās. Brīvīpašuma dzīvokļi, nomas un superficies mehānismi ir droši un kļūst vēl caurskatāmāki ar kadastrālās reformas fonu.
- Sekojiet 2027. gada ciklam - Valsts kase metodiku finalizē 2026. gadā; provinces korekcijas pirms tā ir iespējamas.
Avots: Bangkok Post