Kāpēc šī tēma ir aktuāla latviešu investoram
Ja domājat par nekustamā īpašuma iegādi Taizemē, ziņa par Čiangmajas tirgus pārmaiņām ir vērts uzmanības signāls: pircēju struktūra šeit ir kļuvusi daudz daudzveidīgāka, un ķīniešu kapitāla dominante pamazām beidzas. Mjanmas pilsoņu aktivitāte kondominiju tirgū pieaugusi par 42,9%, amerikāņu - par 23,8%, bet itāļu pieprasījums uzrādījis pat 200% kāpumu. Tas nozīmē mazāku risku ar vienu tautību saistītam kapitāla izplūdes scenārijam un potenciāli izdevīgāku ieejas cenu nekā Puketā.
Pirms pāris gadiem ķīniešu kapitāls Čiangmajā noteica toni segmentā no 2 līdz 5 miljoniem bātu. Šodien situācija ir cita - pieprasījums ir kļuvis multipolārs. Pēc Thailand Business News datiem, Mjanmas pircēju aktivitāte pieaugusi par 42,9%, amerikāņu - par 23,8%, bet itāļu - pat par 200%. Secinājums ir viennozīmīgs: Čiangmaja vairs nav tirgus, kas 'atkarīgs no Ķīnas'.
Šī tendence sader ar plašāku, visas valsts mēroga pārbīdi. Saskaņā ar Bangkokā bāzētā REIC ziņojumu, ko citē Nation Thailand, visā Taizemē 2026. gada 1. ceturksnī ārvalstu kondominiju pārreģistrācijas ķīniešu pircējiem strauji kritušās (vienību skaits -38,8%, vērtība -42,9%), kamēr citas tautības aktivitāti kāpinājušas - Krievija (+33%), Indija (+40%), Austrālija (+36,1%), Vācija (+17,4%) un Lielbritānija (+13%). Čiangmajas lokālais pircēju profils ir vienkārši šīs nacionālās pārbīdes reģionāls atspoguļojums.
Ātrā atbilde: kas maina spēles noteikumus
- Mjanmas pilsoņu kondominiju iegādes Čiangmajā auguši par 42,9%, padarot viņus par lielāko ārvalstu pircēju grupu pilsētā
- Amerikāņu pircēju interese pieaugusi par 23,8%
- Itāļu pircēju aktivitāte uzrādījusi 200% pieaugumu, holandiešu - 50%
- Ķīniešu pircēju aktivitāte turpina kristies
- Vidējā cena par kvadrātmetru jaunos Čiangmajas projektos ir 45 000-70 000 bātu, tas ir 2-3 reizes lētāk nekā salīdzināmā Puketas piedāvājumā
- Daudzveidīgāka pircēju bāze samazina risku, ka pēkšņa kapitāla izplūde no vienas valsts sagrauj tirgu
Kas stāv aiz šīm pārmaiņām
- Mjanma robežojas ar Taizemi, un politiskā nestabilitāte tur virza turīgus iedzīvotājus meklēt drošu patvērumu tuvākajā īpašumu tirgū. Čiangmaja atrodas vien 150 km no robežas
- Saskaņā ar Taizemes Kondominiju likumu (Condominium Act B.E. 2522), ārvalstniekiem var piederēt līdz 49% vienību jebkurā kondominiju projektā. Šī kvota lielākajā daļā Čiangmajas projektu joprojām nav pilnībā izmantota
- Tirgus vērtējumi rāda, ka vidējā ilgtermiņa īres atdeve Čiangmajas dzīvokļiem ir 5-7% gadā, salīdzinoši ar Bangkokas perifērijas rajoniem
- Čiangmaju katru gadu apmeklē vairāk nekā 10 miljoni tūristu (Taizemes Tūrisma pārvaldes 2024. gada dati), kas nodrošina stabilu īstermiņa īres pieprasījumu
- Pilsēta ierindojas pasaules top 5 digitālo nomadu galamērķu vidū saskaņā ar Nomad List, kas veicina rietumu pircēju interesi
- Jauns starptautiskās lidostas terminālis, kura būvniecība sākta 2024. gadā, palielinās kapacitāti līdz 20 miljoniem pasažieru
- Dzīvokļu vērtība centrālajos rajonos (Nimmanhaemin, Vecpilsēta) pēdējo trīs gadu laikā pieaugusi lēsti par 12-18%
Šī pircēju profila maiņa nav nejaušība - tā ir vairāku globālu tendenču sakritība. Pirmkārt, Ķīnas iekšējā ekonomiskā nestabilitāte un stingrāka kapitāla izplūdes kontrole. Otrkārt, Mjanmas politiskā krīze, kas mudina tās vidusšķiru meklēt 'drošu ostu' tepat pāri robežai. Treškārt, pēcpandēmijas attālinātā darba bums, kas Čiangmaju pārvērsis par magnētu brīvprofesijas darbiniekiem no ASV un Eiropas.
Čiangmaja pret Puketu: ko izvēlēties investoram
Latviešu investoram, kurš jau domā par Puketu, šī pārbīde ir īpaši interesanta salīdzinājumā. Puketa joprojām dominē mediju virsrakstos, taču ieejas slieksnis tur ir pieaugot līdz 4-8 miljoniem bātu par labi izvietotu studiju. Čiangmajā salīdzinoša vienība maksā 1,5-3 miljonus bātu. Īres atdeve ir salīdzinoša, bet konkurence starp izīrētājiem ir būtiski zemāka.
Puketa savukārt turpina piesaistīt citu pircēju profilu - tā joprojām ir vadošais galamērķis pēc pārreģistrāciju vērtības Krievijas pircējiem, kuri 2026. gada 1. ceturksnī tur nodrošinājuši 1,06 miljardus bātu no 156 vienībām, jeb 64% no viņu kopējās pārreģistrāciju vērtības visā valstī, saskaņā ar Bangkok Post ziņoto par REIC datiem.
Daudzveidīgāka pircēju bāze nozīmē arī vēl kaut ko - likviditāti. Kad tirgus ir atkarīgs no vienas tautības, jebkura valūtas kontroles pastiprināšana vai politiskais pavērsiens var sagraut pieprasījumu vienā naktī. Čiangmaja no šīs neaizsargātības pamazām attālinās. Piecas vai sešas aktīvas pircēju grupas no dažādiem pasaules reģioniem darbojas kā drošības spilvens tālākpārdošanas tirgum.
Infrastruktūra ir vēl viens faktors, kam pievērst uzmanību. Lidostas paplašināšana un plānotā ātrgaitas dzelzceļa līnija no Bangkokas uzlabo pilsētas transporta savienojamību, padarot apskates braucienus ārzemju pircējiem arvien pieejamākus.
Tomēr riskiem jāpievērš vienlīdz liela vērība. Čiangmaja ir sezonāls tirgus: no februāra līdz aprīlim pilsētu skar smogs (haze season), kas mazina īstermiņa īres pievilcību šajā periodā. Arī īpašumu pārvaldības infrastruktūra ir mazāk attīstīta nekā Puketā, tāpēc uzticama pārvaldības uzņēmuma atrašana prasa rūpīgu izpēti.
Biežāk uzdotie jautājumi
Kāpēc ķīniešu pircēji zaudē tirgus daļu Čiangmajā?
Galvenie iemesli ir stingrāka kapitāla izplūdes kontrole Ķīnā un iekšzemes ekonomikas palēnināšanās. Daži investori kapitālu pārvirzījuši uz vietējo tirgu vai tuvākiem galamērķiem, piemēram, Haiņaņas salu.
Vai ārvalstnieks var iegūt dzīvokli Čiangmajā pilnā īpašumā?
Jā. Saskaņā ar Kondominiju likumu (Condominium Act B.E. 2522), ārvalstnieks var iegūt vienību freehold īpašumā, ja kopējā ārvalstnieku daļa projektā nepārsniedz 49%. Maksājumam jābūt pārsūtītam no ārvalstīm un dokumentētam ar Foreign Exchange Transaction (FET) formu.
Kāda ir vidējā dzīvokļa cena Čiangmajā 2026. gadā?
25-35 kvadrātmetru studija jaunā projektā Nimmanhaemin rajonā maksā no 1,8 līdz 3,5 miljoniem bātu. Mazāk centrālās vietās cenas sākas no 1,2 miljoniem bātu.
Kādu īres atdevi var sagaidīt investors Čiangmajā?
Ilgtermiņa īre parasti nodrošina 5-7% gadā. Īstermiņa īre (piemēram, Airbnb) augstās sezonas laikā var sasniegt 8-10%, bet, ņemot vērā tukšos periodus smoga sezonā, reālistiskāks gada rādītājs ir 6-8%.
Čiangmaja vai Puketa - kas ir izdevīgāk investīcijām?
Puketa ir pierādīts, ļoti likvīds tirgus, taču ar dārgu ieejas slieksni. Čiangmaja ir augošs tirgus ar zemāku ieejas slieksni un lielāku kapitāla pieauguma potenciālu. Pareizā izvēle atkarīga no stratēģijas - stabili ienākumi vai kapitāla pieaugums.
Kuri Čiangmajas rajoni ir visperspektīvākie?
Nimmanhaemin ir galvenais komerciālais un dzīvesstila rajons. Santitham ir strauji augoša teritorija, pilna kafejnīcu un kopdarba telpu. Hang Dong ir priekšpilsēta ar pieejamākām cenām un villu piedāvājumu.
Vai pastāv ierobežojumi īstermiņa dzīvokļu izīrēšanai?
Formāli Hoteļu likums (Hotel Act B.E. 2547) aizliedz izīrēt dzīvojamās vienības uz mazāk nekā 30 dienām bez hoteļa licences. Praksē daudzi Čiangmajas dzīvokļi tiek piedāvāti īstermiņa īres platformās, taču investoriem jāpārbauda konkrētā projekta juridiskās personas (juristic person) noteikumi.
Kādus nodokļus maksā ārvalstu dzīvokļa īpašnieks Čiangmajā?
Pirkuma brīdī: pārreģistrācijas nodeva (2% no novērtētās vērtības), zīmognodeva (0,5%) vai specifiskais biznesa nodoklis (3,3%). Gada Zemes un ēku nodoklis (Land and Building Tax) dzīvojamam īpašumam līdz 50 miljoniem bātu tiek piemērots ar samazinātu likmi.
Secinājums investoram
Mainīgais pircēju profils Čiangmajā nav drauds - tā ir iespēja. Daudznacionāls pieprasījums padara tirgu izturīgāku pret satricinājumiem. Zemāks ieejas slieksnis ļauj investoram diversificēt portfeli, neieguldot visu kapitālu dārgākajā Puketā. Tiem, kas meklē vidēja termiņa kapitāla pieaugumu, Taizemes otrā pilsēta ir vērts tuvāku ieskatu - un mēs, Īpašumi Taizemē komanda, varam palīdzēt izvērtēt konkrētus projektus abos tirgos.
Avots: Nation Thailand