Iedomājieties, ka pirms gada nopirkāt zemes gabalu Čonburi provincē, cerībā to pārdot kādam datu centru operatoram par divas vai trīs reizes augstāku cenu nekā kaimiņos esošie industriālie gabali. Tagad šī cerība ir uz pauzes, jo Taizemes valdība vienā rāvienā apturēja 49 aktīvus datu centru būvlaukumus un iesaldēja lēmumus par vairāk nekā 117 gaidošiem pieteikumiem, kamēr regulatori raksta jaunus noteikumus par resursu patēriņu un drošību.
Ja jūs interesē kondo Bangkokā vai māja Puketā, varat lasīt tālāk vienkārši interesantības pēc, jo šis lēmums jūs neskar. Bet, ja pēdējā pusotra gada laikā iegādājāties zemi Čonburi, Rajongā vai Bang Na koridorā, cerībā uz datu centru investoru, tālāk aprakstītais var būt jums svarīgākais teksts, ko šogad lasīsiet par Taizemes tirgu.
Cik ilgi ilgs pauze un kāpēc viens mēnesis ir optimistisks scenārijs
Oficiāli pauze ir noteikta uz apmēram vienu mēnesi, tik ilgi, cik regulatoriem nepieciešams, lai izstrādātu kritērijus par elektrības un ūdens patēriņu, kā arī drošības standartiem. Taču reģionālā pieredze liecina, ka šādas pauzes reti iekļaujas plānotajā grafikā.
Tuvākais precedents ir Singapūra. 2019. gadā valsts ieviesa faktisku moratoriju jauniem datu centriem, sākotnēji arī kā tehnisku pārskatu. Tas ilga trīs gadus un beidzās nevis ar atgriešanos pie brīvas piekļuves, bet ar kvotu sistēmu: jauda kļuva pieejama, taču tikai konkursa kārtībā, sasaistē ar energoefektivitātes saistībām. Malaizija, kas daļu no novirzītā pieprasījuma tolaik uzņēma Johorā, līdz 2024. gadam bija ieviesusi savus ūdens un energoresursu novērtējumus jauniem objektiem.
Taizeme šobrīd, iespējams, iet pa to pašu ceļu, vien vairākus gadus vēlāk. Viens mēnesis ir laiks, kas nepieciešams dokumenta uzrakstīšanai, ne apstiprinājumu plūsmas atjaunošanai. Kad kritēriji būs publicēti, sāksies otrā, lēnākā fāze: no jauna vērtēt projektus, kas bija izstrādāti pēc vecajiem pieņēmumiem par ūdens pieejamību un elektroenergijas tarifiem. Tieši šajā fāzē slēpjas reālais risks investoram, ne pašā pauzē, bet iespējā, ka nozīmīga daļa no 117 iesaldētajiem pieteikumiem pēc jauno noteikumu ieviešanas vienkārši vairs nebūs ekonomiski pamatoti.
Kāpēc regulatori apturēja tik ienesīgu nozari
Bangkokā jau darbojas 34 datu centri, un to kopējais resursu patēriņš ir formālais pauzes iemesls. Taizemes maksimālais elektroenerģijas pieprasījums 2024. gadā pārsniedza 36 000 MW. Viens liels datu centru komplekss ar 100-200 MW jaudu ir neliela daļa no šī apjoma, taču vairāku šādu kompleksu kopums vienā provincē jau kļūst par reālu tīkla problēmu.
Ūdens jautājums ir jutīgs īpaši tāpēc, ka Austrumu ekonomiskais koridors (EEC) 2020. gadā pārcieta smagu sausumu, kas piespieda ierobežot industriālo ūdens ņemšanu. Tā ir atmiņa, kas padara ūdens klauzulu jaunajos noteikumos tālu no formalitātes. Jauno kritēriju uzdevums ir risināt divas problēmas: resursu patēriņu (elektrību un ūdeni) un objektu drošības standartus.
Cik liela ir Taizemes datu centru ambīcija, rāda ārvalstu investīciju pieteikumu kāpums: 2026. gada pirmajā pusē tie palielinājās par 80% salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu, sasniedzot 1,37 triljonus bātu (apmēram 40,6 miljardus ASV dolāru), lielākoties saistīti ar AI un datu centru projektiem. Tas parāda, cik liels bija cauruļvads pirms pauzes.
Kas patiesībā ir skarts: zeme, ne dzīvokļi
Zeme. Industriālās joslas Čonburi, Rajongā un Samut Prakanā 2024.-2025. gadā tika pārcenotas atbilstoši AI naratīvam. Pircēji faktiski maksāja nevis par zemi, bet par opciju uz to, ka kādreiz parādīsies hiperskalas operators. Šī opcija tagad ir lētāka: kamēr kritēriji nav publicēti, neviens operators nepaslīdzinās vecajai cenai.
Būvniekiem un inženiertehniskajiem uzņēmumiem. 49 aktīvu būvlaukumu apturēšana nozīmē dīkstāvē esošu tehniku un komandas, izmaksas, kas kaut kur pa piegādes ķēdi tiek absorbētas. Investoriem, kas ir ieguldījuši būvniecības sektora akcijās, šis ir ceturksnis ar bojātiem ieņēmumiem.
Kombinētas apbūves projekti. Noliktavu un biroju projekti, kas tika tirgoti ar kaimiņos esošu datu centru kā "enkuru" stāstu, šo argumentu ir zaudējuši.
Dzīvojamais nekustamais īpašums ir cita lieta, un tieši tur sākas visbiežākā kļūda.
Vai datu centrs nozīmē vairāk nomniekiem jūsu kondo?
Šeit ir izplatītākā kļūda sarunās par tehno-nekustamo īpašumu Taizemē: netālu tiek būvēts datu centrs, tāpēc dzīvoklis Sriračā vai Patajā piesaistīs ārzemju profesionāļus kā nomniekus.
Tas nenotiks. Fabrika ar 3000 darbinieku rada stabilu nomas pieprasījumu. Hiperskalas datu centrs, kad tas sāk darboties, parasti nodrošina darbu no dažiem desmitiem līdz pāris simtiem pastāvīgu darbinieku, un liela daļa no viņiem ir vietējie inženieri un apsardzes darbinieki. Būvniecības fāze rada tūkstošiem darbavietu, taču tā ir pagaidu, zemu atalgotu darbaspēka nodarbinātība, kas dzīvo darba dienesta viesnīcās, ne 3 miljonu bātu dzīvokļos.
Ja jūsu nomas ienesīguma modelis Austrumu koridoram balstās uz datu centriem, to pārrēķiniet bez tiem. Ražošanas nozare, japāņu un ķīniešu ražotnes un Laem Chabang osta ir reālie nomas pieprasījuma dzinēji Sriračā. Serveru zāles tur nepieder.
Ko darīt tagad, ja jums ir zeme vai plāns to pirkt
Mūsu pozīcija: nepirkt zemi, kas paredzēta tehno-attīstībai, kamēr nav publicēti enerģijas un ūdens kritēriji. Ja jums ir jau parakstīts preliminārs līgums, vērts panākt termiņu un cenas pārskatīšanu, jo regulatīvie apstākļi ir mainījušies, tāpēc slēgšanas datumam būtu jāpārceļas, kamēr noteikumi nav publiskoti.
Ja jūsu zemes gabals iegādāts pirms 2024. gada par industriālo cenu un tas šobrīd rada ieņēmumus, turiet to. Ja tas iegādāts 2024.-2025. gadā ar divas vai trīs reizes augstāku uzcenojumu salīdzinājumā ar kaimiņos esošu zemi, tikai un vienīgi ar mērķi pārdot operatoram, tad iziešanas logs sarūk, un vērts sākt meklēt pircēju ar citu izmantošanas modeli, piemēram, loģistiku, vieglo ražošanu vai noliktavām.
Šī visa regulatīvā drāma jums neattiecas nemaz, ja jūsu budžets ir zem 10 miljoniem bātu un pērkat māju sev vai tūrisma nomai. Tāpat ir viena praktiska piezīme: industriālas zemes Čonburi novērtēšana no attāluma ir gandrīz bezjēdzīga. Svarīgi ir piekļuves ceļi, apakšstaciju tuvums un ūdens ņemšanas infrastruktūra, detaļas, ko var pārbaudīt vienīgi uz vietas.
Kā šī pauze var ietekmēt ārvalstu investīciju plānus
Lielo ārvalstu operatoru saistības Taizemē ir apjomīgas, un viens mēneša pauze tās nemaina. AWS 2022. gadā paziņoja par 5 miljardu ASV dolāru investīciju 15 gadu laikā. Google 2024. gada septembrī apstiprinājis 1 miljarda ASV dolāru saistību datu centram Čonburi un mākoņa reģionam Bangkokā. Šāda mēroga apņemšanās nemaina pauzes ilgums vienā mēnesī, taču var mainīt jauno kritēriju stingrums.
Daļa pieprasījuma var novirzīties uz Malaiziju vai Vjetnamu, taču Johora, kas 2019. gadā uzņēma Singapūras diverto pieprasījumu, jau ir sastapusies ar enerģijas un ūdens ierobežojumiem, un Malaizija tagad piemēro papildu novērtējumus jauniem objektiem. Tātad arī alternatīvie tirgi vairs nav bez iebildumiem pieejami.
Avots: The CITY Asia