Iedomājieties: pircējs pārskaita 12 miljonus THB par villu Puketā, Taizemes jurists reģistrē uzņēmumu, kurā 51% formāli pieder trim Taizemes pilsoņiem, ārzemnieks paņem 49% un direktora paraksta tiesības. Divdesmit gadus šī shēma darbojās bez problēmām. No 2026. gada 1. augusta Taizemes Komercdarbības attīstības departaments (DBD) tiem trim Taizemes akcionāriem pieprasa bankas izrakstus un skaidrojumu, no kurienes reāli nākusi nauda par viņu kapitāldaļām.
Īsi runa tiem, kas tagad plāno pirkumu: DBD rīkojums Nr. 2/2569 nedz aizliedz ārzemnieku dalību uzņēmumos, nedz anulē jau reģistrētās firmas. Tas praktiski padara neiespējamas lētās nomiņu shēmas ar formāliem Taizemes akcionāriem, jo reģistrs tagad seko naudas plūsmai no akcionāra līdz uzņēmumam, ne tikai pārbauda gatavo kapitāla struktūru uz papīra.
Riskam pakļauti ir jaunie iesniegumi. Viss, kas reģistrēts iepriekšējā rīkojuma Nr. 2/2568 laikā, paliek spēkā un netiek pārbaudīts atkārtoti.
Kas tieši mainījās ar rīkojumu Nr. 2/2569?
DBD rīkojums Nr. 2/2569 stājās spēkā 2026. gada 1. augustā, aizstājot divus iepriekšējos dokumentus, rīkojumu Nr. 2/2568 un Nr. 1/2569. Jaunums nav aizliegums, bet pārbaudes brīdis: verifikācija tagad notiek reģistrācijas vai grozījuma brīdī, nevis vēlāk nodokļu revīzijas gaitā.
Jaunie noteikumi attiecas uz uzņēmumu un partnerību dibināšanu, kur ārvalstu dalība ir zem 50%, kā arī uz jebkuru grozījumu, kas ieved ārvalstu minoritāro akcionāru vai ārvalstu parakstītāju. Praktiski tas nozīmē: ikreiz, kad uzņēmumā mainās direktors, notiek daļu pārdošana, kapitāla izmaiņas vai tiek pievienots ārvalstu parakstītājs, seko pilns dokumentu pakets.
Saskaņā ar 2026. gada regulējuma pārskatu, jaunie noteikumi arī apkopo iepriekš izkaidītos regulējumus sešos darbības instrumentos, tostarp automatizētas datubāzes pārbaudes un stingrākus noteikumus parakstu lieciniekiem.
Kādi dokumenti tagad nepieciešami reģistrācijai ar ārvalstu dalību?
Jebkurš iesniegums, kurā ir ārvalstu dalība, tagad prasa trīs lietas: Taizemes akcionāru bankas izrakstus, izrakstus no uzņēmuma konta, kas saņem naudu, un parakstītu Investīciju paskaidrojuma vēstuli (Investment Explanation Letter). Vēstule tiek parakstīta personīgi, un parakstītājs ir atbildīgs par tās saturu.
Ja Taizemes akcionārs deklarē iemaksu 510 000 THB apmērā pret 1 miljona THB reģistrēto kapitālu, viņam tagad ir jāuzrāda izraksts, kas pierāda, kur šī nauda atradusies pirms pārskaitīšanas, un uz kādu uzņēmuma kontu tā nonākusi. Reģistrs vairs neskatās tikai uz gatavo struktūru, tas skatās uz naudas avotu.
Kāpēc "49% ārzemniekam, 51% taizemiešiem" shēma tika izgudrota vispār?
49% skaitlis nekad nav bijis ekonomiska loģika, tas bija kompromiss. 1999. gada Ārvalstu biznesa likums (Foreign Business Act B.E. 2542) slēdza ārzemniekiem trīs darbību sarakstus, tostarp zemes tirdzniecību un lielāko daļu pakalpojumu, un noteica, ka uzņēmums tiek uzskatīts par ārvalstu uzņēmumu, ja nerezidentiem pieder puse vai vairāk kapitāla. Tirgus izdarīja vienkāršu aritmētiku: 49% ārzemniekam, 51% taizemiešiem. Kas tie Taizemes pilsoņi ir un no kurienes nākusi viņu daļas nauda, gadiem ilgi neinteresēja praktiski nevienu.
Tirgus vērtējumi liecina, ka tieši šādā veidā ir strukturētas tūkstošiem villu ar zemes gabaliem Puketā, Koh Samui un Patajā. Juridiski tas vienmēr bijis trausls pamats: Zemes kodekss skaidri aizliedz ārzemniekam iegādāties zemi ar starpnieka (nomiņa) palīdzību, un teorētiski Zemes departaments var piespiest pārdot zemes gabalu. Praksē līdz 2024. gadam tas gandrīz nekad nenoveda pie sekām.
Pārmaiņas nesākās ar nekustamo īpašumu. Tās sākās ar naudas atmazgāšanas izmeklēšanām un tā sauktajiem "pelēkā tirgus" kūrortu biznesiem: nomas veikaliem, bāriem, sēravota niršanas centriem un tūrisma aģentūrām, kas formāli piederēja Taizemes pilsoņiem ar algu 15 000 THB mēnesī, bet bija norādīti kā vairāku miljonu baht kapitāla īpašnieki. No tā pati loģika izplatījās uz visu, ko iesniedz DBD.
Kāpēc bankas izraksti izbeidz līdzšinējās nomiņu shēmas?
Daudzas shēmas balstījās uz divām lietām: priekšrocību akcijām ar ierobežotām balsstiesībām, kas ārzemniekam ļāva reāli kontrolēt uzņēmumu, turot tikai 49%, un aizdevumu, ar kuru tas pats ārzemnieks slepeni finansēja Taizemes partnera daļu. DBD jau iepriekš uzskatīja pirmo trika par nomiņu statusa brīdinājuma signālu. Otrais tagad ir redzams bankas izrakstā: nauda ienāk Taizemes akcionāra kontā pāris dienas pirms iesnieguma, precīzā summā, kas sakrīt ar iemaksu. Juridiskā izdoma slikti sader ar banku darbību hronoloģiju.
Svarīgi ir arī tas, ko rīkojums NEDARA. Tas nerada retroaktīvu revīziju. Uzņēmums, kas reģistrēts 2021. vai 2025. gadā, 2026. gada 1. augustā nekļūst nelegāls un automātiski netiek pārbaudīts. Risks parādās citā brīdī: direktora maiņā, daļu pārdošanā, kapitāla izmaiņās vai ārvalstu parakstītāja pievienošanā. Vecās struktūras nav uzlauztas, tās ir iesaldētas savā pašreizējā stāvoklī. Iziešana no tām tagad ir grūtāka nekā iekļūšana.
Vai mazākumdaļa (mazāk par 50%) automātiski nozīmē drošu zonu?
Agrāk tā tika uzskatīts. Rīkojums tieši nosauc uzņēmumu dibināšanu ar ārvalstu dalību zem 50% un ārvalstu minoritārā akcionāra iecelšanu par direktoru kā gadījumus, kas pakļauti paaugstinātai pārbaudei. Minoritātes statuss uz papīra vairs neatrisina jautājumu automātiski.
Villa, nomas līgums vai uzņēmums, kas tur atmaksājas 2026. gadā?
Mūsu skatījums: villai, kuras cena ir līdz aptuveni 25 miljoniem THB, uzņēmuma atvēršana šodien vairs nav vērts. Reģistrēts 30 gadu nomas līgums (lease) saskaņā ar Zemes kodeksu nodrošina aizsargātu valdījumu, izmaksā ievērojami mazāk uzturēšanā un neprasa gada pārskatus, auditus vai dzīvu Taizemes partneri. Jā, Taizemes tiesas pastāvīgi ir atteikušās atzīt pagarinājumus pēc 30 gadiem par saistošiem jaunam zemes īpašniekam, tas ir īsts trūkums, un teikt citādi būtu negodīgi. Bet salīdzinot ar visiem riskiem, novecojusi nomiņu shēma ir sliktāka izvēle.
Šo ieteikumu ignorējiet, ja jums ir reāls darbojošs biznesss, viesnīca, ražošana, eksports vai restorānu ķēde ar reālu apgrozījumu. Tādā gadījumā uzņēmums ar patiesu Taizemes partneri, kurš faktiski ieguldījis kapitālu un piedalās vadībā, ir normāla, pilnībā legāla struktūra. Rīkojums Nr. 2/2569 mērķēts uz fikciju, ne uz biznesu. Lielākiem projektiem ir cits ceļš: Ārvalstu biznesa licence (Foreign Business License) vai BOI veicināšana, kur pieļaujams līdz 100% ārvalstu īpašumtiesību.
Kādi sods draud par nomiņu shēmu Taizemē?
Aizliegums nomiņu shēmām nav jaunums, tas ir 27 gadus vecs un iestrādāts 1999. gada Ārvalstu biznesa likumā (Foreign Business Act B.E. 2542). Šī likuma 36. pants paredz līdz 3 gadiem cietumsoda un naudas sodu no 100 000 līdz 1 000 000 THB, un tas piemērojams gan ārzemniekam, gan Taizemes pilsonim, kurš piekritis formāli turēt akcijas. Zemes gadījumā papildus var tikt piespiesta zemes gabala pārdošana.
Viena praktiska piebilde, ko cilvēki mēdz aizmirst: dibināšanas dokumentu parakstīšana un korporatīvā bankas konta atvēršana Taizemē gandrīz vienmēr prasa personīgu klātbūtni, un Taizemes bankas 2026. gadā ir kļuvušas ievērojami stingrākas attiecībā uz šādiem kontiem, bieži pieprasot otro vizīti. Ja plānojat reģistrāciju, rēķinieties ar vismaz nedēļu klātienē, jo bankas tikšanās pārcelšana par mēnesi vēlāk izmaksās vairāk nekā aviobiļete.
Ja jums jau ir īpašums caur Taizemes uzņēmumu, saprātīgākais nākamais solis ir audits pirms nepieciešams jāveic kāds reģistra grozījums: pārbaudīt, ar ko pamatotas Taizemes akcionāru iemaksas, kas ir parakstītāji un kādi grozījumi jums varētu būt nepieciešami tuvāko divu gadu laikā. Lētāk ir to sakārtot tagad, nekā atklāt problēmu iesniegšanas dienā.
Avots: AIM Bangkok