Kāpēc nekustamā īpašuma birojs Puketā pēkšņi runā par ASV Valsts kases obligācijām, nevis par kondominīju plāniem? Tāpēc, ka 2026. gada 3. septembrī 10 gadu ASV obligāciju ienesīgums pietuvojās 5% atzīmei, un šis skaitlis ir globālās naudas cenas etalons, kas ietekmē visu, no Seulas korporatīvajiem aizņēmumiem līdz hipotēku likmēm Eiropā.
Īsā atbilde latviešu pircējam: dārgāka nauda jūsu mājas valūtā nemaina to, vai pirkt Taizemē, bet maina laiku un aprēķinu. Taisnas hipotekārās transmisijas uz Taizemes tirgu praktiski nav, jo ārvalstnieki, kas pērk īpašumus Puketā, gandrīz vienmēr maksā skaidrā naudā vai bankas pārskaitījumā, nevis ņemot Taizemes hipotēku.
Kas tieši notiek ar ASV obligāciju likmēm 2026. gadā
Cēlonis šoreiz nav Federālo rezervju sistēmas lēmums par bāzes likmi, bet inflācijas gaidas, ko dzina trīs paralēli spēki: draudi ieviest ASV tarifus pusvadītājiem, augošas naftas cenas un rekordliela kapitāla ieguldīšana AI infrastruktūrā. ASV Federālo rezervju 'Beige Book' ziņojums jau fiksē cenu spiedienu, kas rodas no tarifiem un izejmateriālu izmaksām.
Njujorkas Federālo rezervju prezidents Džons Viljamss (John Williams) ir norādījis, ka inflācija var atslābt, ja tarifu efekts izrādīsies īslaicīgs un naftas cenas stabilizēsies. Tas ir svarīgs pretsvars: neviens scenārijs nav garantēts.
Kas ir 'chipflation' un kāpēc tas skar vairāk nekā tikai elektroniku
Diskusijā esošie pusvadītāju tarifi ir vērsti uz Korejas atmiņas mikroshēmu ražotājiem Samsung un SK hynix, kas ir piegādātāji viedtelefonu, serveru un automašīnu nozarēm. Atmiņas mikroshēmas ir izejviela gandrīz visai mūsdienu elektronikai, tāpēc tarifs uz tām darbojas nevis kā mērķēts pasākums pret konkrētām fabrikām, bet kā nodoklis visai lejupējai elektronikas ķēdei.
Serveru ražotāji pārceļ izmaksas uz stelāžu cenām, datu centru operatori uz skaitļošanas jaudas cenām, un galapatērētāji to redz abonēšanas maksās. Tirgus šo virzienu jau sauc par 'chipflation'.
Uzlieciet virsū AI kapitālieguldījumu bumu, kur atmiņas mikroshēmas pašas ir kļuvušas par deficīta resursu, un iegūstat retu kombināciju: tarifu šoks, kas trāpa tirgū, kurš jau bija pārkarsēts pieprasījuma ziņā. Tieši tāpēc obligāciju tirgus reaģē tā, kā reaģē, investori pieprasa augstāku termina prēmiju, jo netic, ka inflācija drīz atgriezīsies pie mērķa.
Kāpēc lineārā loģika 'likmes augšā, tātad īpašumi lejā' Puketā nedarbojas
Visbiežākā kļūda, lasot šādas ziņas, ir lineāra domāšana. Uz Puketas tirgu šī ķēde pārtrūkst pašā pirmajā solī, jo lielākā daļa ārvalstu pircēju kondominīju iegādājas bez aizņēmuma. Ārvalstnieks Taizemē vai nu nevar dabūt Taizemes hipotēku, vai saņem to ar tādiem nosacījumiem, ka tas ekonomiski nav vērts. Federālo rezervju likme šajā darījumā tieši nepiedalās.
Tas, kas darījumā iekļaujas, ir alternatīvo izmaksu jautājums. Kad bezriska dolāra instrumenti nes ap 5%, pircēji sāk kritiskāk salīdzināt šo skaitli ar attīstītāja solīto īres ienesīgumu, un sarunas par 'garantētu ienesīgumu' kļūst manāmi sarežģītākas.
Otrs kanāls ir valūta. Stiprs dolārs maina ieejas cenu pircējam, kura budžets ir eiro, dirhamos vai rubļos, daudz vairāk nekā to var kompensēt jebkurš attīstītāja atlaidžu piedāvājums. Un latviešu pircējam ar eiro budžetu tas ir tieši tas kanāls, kas jāsaprot vislabāk, jo eiro/baht kurss maksājuma dienā var svārstīties vairāk nekā jūs gaidītu.
Ko tas nozīmē konkrēti eiro pircējam
Ja jūsu budžets ir eiro un jūs plānojat maksājumu grafiku 24-30 mēnešu off-plan projektam, spēlē divi mainīgie: valūtas kurss katrā maksājuma datumā un maksājumu grafika struktūra. Off-plan pirkums ar sadalītiem maksājumiem dabiski izlīdzina valūtas risku labāk nekā mēģinājums 'noķert' valūtas kursa dibenu vienā lielā pārskaitījumā.
Ja jūsu budžets jau ir konvertēts bahtos un guļ Taizemes bankas kontā, viss iepriekš minētais jūs praktiski neskar.
Manuprāt, piesaistīt pirkuma lēmumu ASV obligāciju likmes līmenim ir kļūda. Tas ir aktuāls tikai tad, ja pirkumu finansējat ar aizņēmumu savā mājas valstī, tādā gadījumā pauze var būt pamatota. Ja pirkumu finansējat no saviem līdzekļiem, gaidīšana bieži izmaksā vairāk, jo pabeigto projektu cenas populārajos Puketas rajonos nesagaida likmju pavērsienu; kapitāla pieaugums tur ir aptuveni 5-8% gadā visā salā.
Ko rāda Puketas īres tirgus uz šī fona
Šeit ir noderīgs pretsvars visam iepriekš minētajam satraukumam par ASV likmēm: Puketas īres tirgus bruto ienesīgums svārstās no 7.2% līdz 10.7% gadā, atkarībā no rajona un īpašuma tipa. Neto ienesīgums licencētiem īstermiņa īres īpašumiem ir 5-8%, bet ilgtermiņa īrei 4-6% pēc apsaimniekošanas maksām un nodokļiem.
Šie skaitļi ir svarīgi tieši tagad, jo, kad bezriska likme ir 5%, attīstītāja piedāvāta 'garantēta' 7-8% gada ienesīguma shēma nozīmē, ka risks ir noslēpts kaut kur, vai nu ieejas cenā, būvniecības termiņā, vai attīstītāja finanšu bilancē. Pārbaudiet maksājumu avotu rūpīgi un pieprasiet reālus okupācijas datus par pēdējiem 12 mēnešiem, nevis prognozes modeli.
Vai baht noreaģēs uz dolāra stiprināšanos
Augstas dolāra likmes tradicionāli atbalsta dolāru pret jaunattīstības tirgu valūtām. Taču baht mēdz būt noturīgāks nekā vairums Āzijas valūtu, jo Taizemei ir tekošā konta pārpalikums un stipri tūrisma ienākumi. Automātiska baht devalvācija šeit nav pieņemama pieņēmuma bāze.
Taizeme arī pati ir liels elektronikas un komponentu eksportētājs, tāpēc jebkuras izmaiņas pusvadītāju tirdzniecības noteikumos netieši ietekmē Taizemes industriālo eksportu un valūtas kursu. Šis ir netiešs, bet reāls kanāls, kas jārēķinās, plānojot pirkumu nākotnē.
Kas šajā tirgus stāstā var neizdoties
Ar visu iepriekš minēto ir vērts atzīmēt vienu robežu: Viljamsa aprakstītais 'reversais scenārijs' ir tikpat iespējams kā tas, kuru tagad tirgus baidās realizēt. Ja tarifu efekts izrādās vienreizējs un naftas cenas stabilizējas, inflācijas gaidas var noplakt tikpat ātri, kā tās uzpūtās, un obligāciju ienesīgums var kritināties tikpat ātri. Likt visu investīcijas stratēģiju uz vienu scenāriju, neatkarīgi no tā, kurš tas ir, ir slikta stratēģija.
Dārga nauda globāli mēdz sarukt spekulatīvo pircēju pūlu, kas iegāja off-plan darījumos tikai ātras pārdošanas nolūkā, un tas paaugstina uzmanību reāliem īres skaitļiem. Pieprasījums pārvirzās uz pabeigtiem īpašumiem ar pierādītu okupāciju, un sarunu telpa agrīnas stadijas projektos manāmi paplašinās. Pircējam, kas izmanto savu kapitālu, tas izskatās vairāk pēc iespējas nekā pēc draudiem, ja vien viņš neplāno ātru pārdošanu tuvāko divu gadu laikā.
Biežāk uzdotie jautājumi
Vai ASV obligāciju 5% likme ietekmē manu hipotēku Latvijā, ja pērku īpašumu Taizemē?
Tiešā veidā nē, jo Taizemes bankas ārvalstniekiem hipotēkas praktiski nepiešķir. Bet, ja jūs finansējat pirkumu ar aizņēmumu Latvijā vai citā ES valstī, augstākas globālās likmes var pacelt jūsu paša aizņēmuma izmaksas, kas netieši ietekmē budžetu.
Kas ir 'chipflation' un kāpēc par to raksta nekustamā īpašuma kontekstā?
'Chipflation' apzīmē inflāciju, ko dzina pieaugošas pusvadītāju cenas, šoreiz izraisītu ar ASV tarifu draudiem Samsung un SK hynix atmiņas mikroshēmām. Nekustamā īpašuma kontekstā tas ir svarīgs, jo tas ietekmē vispārējās inflācijas gaidas un caur tām obligāciju ienesīgumu, kas ir alternatīvo izmaksu etalons investoriem.
Vai man vajadzētu atlikt īpašuma pirkumu Puketā, līdz ASV likmes kritīsies?
Ja pirkums finansēts ar aizņēmumu, pauze var būt pamatota. Ja pirkums finansēts no saviem līdzekļiem, gaidīšana parasti izmaksā vairāk, jo kapitāla pieaugums Puketas populārajos rajonos ir aptuveni 5-8% gadā un cenas neapstājas, gaidot likmju pavērsienu.
Cik liels ir īres ienesīgums Puketā salīdzinājumā ar 5% bezriska likmi ASV?
Puketas bruto īres ienesīgums ir 7.2-10.7% gadā, neto ienesīgums licencētai īstermiņa īrei 5-8% un ilgtermiņa īrei 4-6% pēc nodokļiem un apsaimniekošanas maksām. Tas ir augstāk par 5% bezriska likmi, bet starpība ir arī riska prēmija, ne tikai bonuss.
Vai baht kritīsies pret eiro, ja ASV dolārs stiprinās?
Ne obligāti. Baht ir vēsturiski noturīgāks nekā citas Āzijas valūtas tekošā konta pārpalikuma un stabilu tūrisma ienākumu dēļ, tāpēc automātiska baht kursa krišanās pret eiro nav garantēta seku.
Avots: Seoul Economic Daily