Iedomājieties pircēju no Rīgas, kuram nauda guļ īstermiņa obligāciju fondā un kurš tagad domā, vai pārdot to ar zaudējumiem, lai iegādātos kondo Puketā. Tieši tāda izvēle šobrīd stāv priekšā daudziem investoriem, un atbilde nav vienkārša.
Kāpēc Japānas 3% likme ir svarīga arī Taizemes tirgum
Japānas 10 gadu valdības obligāciju likme pirmoreiz kopš 1996. gada ir pārkāpusi 3% slieksni, ziņo The Japan Times un Euronews. Divdesmit gadus šī likme bija tuvu nullei, tāpēc pāreja uz 3% nav parasta tirgus svārstība, bet gan sistēmas maiņa naudas cenā. Pēdējā gada laikā likme pieaugusi par aptuveni 1,4 procentpunktiem, un tirgi ar 80-90% varbūtību paredz, ka Japānas centrālā banka septembra sanāksmē likmi paaugstinās līdz 1,25%.
Tam ir netieša, bet reāla ietekme uz Puketas nekustamo īpašumu tirgu. Japāna trīsdesmit gadus bija lēta kapitāla avots visam reģionam. Kad iekšzemes ilgtermiņa parāds sāk maksāt vairāk par 3%, daļa šī kapitāla atgriežas mājās, un pārrobežu investīcijas Āzijas nekustamajā īpašumā un akcijās sāk konkurēt ar reālu, nevis nulles procentu likmi.
Kā ASV un naftas cenas iespaido lēmumu pirkt
Vienlaikus ASV 10 gadu obligāciju likme (2026. gada septembra sākumā) tuvojas 4,8%, divu gadu likme ir aptuveni 4,41%, un Brent naftas cena turas pie 95 dolāriem par barelu. Inflācijas gaidas un enerģijas cenu šoks visvairāk skar tieši ilgtermiņa aktīvus.
Šeit ir vienkāršs, bet neveiklais fakts: ja bezriska dolāra likme maksā 4,8% gadā, nesagādājot ne īrniekus, ne remontus, ne pārvaldības uzņēmumu, tad katram īpašumam, kas nes ienākumu, ir jāpamato, kāpēc tas ir labāka izvēle. Puketas kondo, kas pēc nodokļiem un pārvaldības maksām nes tīro 5-6% gada ienesīgumu, vairs nav pašsaprotams darījums dolāros domājošam pircējam, kuram nav nodoma tur dzīvot. Tas joprojām ir stabils darījums cilvēkam ar 7-10 gadu skatījumu, kurš rēķinās uz kapitāla pieaugumu, taču tīrā ienesīguma argumentācija šobrīd ir vājāka nekā pirms divarpus gadiem.
Investori atkal runā par tā sauktajiem "obligāciju vigilantiem": tirgi pieprasa piemaksu par fiskālo risku Japānā, Lielbritānijā, Francijā un Vācijā, jo visas šīs valstis ir paziņojušas par plašiem valdības tēriņu plāniem. Centrālo banku gaidas ir pavērsušās uz turpmāku stingrāšanu, nevis mīkstināšanu, un tas vispirms skar nozares ar ilgu atmaksāšanās periodu.
Vai baits automātiski pieaugs un padarīs pirkumu lētāku?
Tirgū valda uzskats, ka obligāciju izpārdošana un stiprs dolārs automātiski padara Taizemes aktīvus lētākus ārvalstu valūtas pircējiem. Nesenā pieredze rāda pretējo. Taizemes bats bieži uzvedas kā reģionāla droša valūta, ko nosaka stabils tekošā konta stāvoklis, tūrisma ieņēmumi un liels zelta īpatsvars rezervēs.
Tas nozīmē, ka gaidāmais valūtas atlaide var vienkārši nekad nepienākt. Plānot budžetu, rēķinoties ar to, ir vāja stratēģija. Labāk ir veidot budžetu, ņemot par pamatu pašreizējo maiņas kursu, ar zināmu rezervi, nevis prognozi par baita kritumu.
Kas notiek ar pārdevējiem, kuru kapitāls ir obligācijās
Maz kurš to skaļi pasaka, taču pārdevējs, kura kapitāls daļēji bija ieguldīts ilgtermiņa obligācijās, tagad redz papīra zaudējumu savā portfelī. Šādam pārdevējam ir divas izvēles: vai nu iet uz kompromisu sarunās, lai nefiksētu zaudējumus citur, vai novilkt sludinājumu un gaidīt. Puketas otrreizējā tirgū šobrīd notiek abi scenāriji vienlaikus, un tāpēc katru īpašumu vajag vērtēt individuāli, ne pēc vidējās kvadrātmetra cenas konkrētā rajonā.
Ja pircēja pašam kapitāls ir iesaldēts obligāciju fondā, vilinājums to steidzīgi izmaksāt, lai finansētu pirkumu Taizemē, parasti neatmaksājas. Papīra zaudējuma fiksēšana, lai iegūtu naudu nelikvīdam aktīvam, retāk izrādās gudrs solis. Praktiskāk ir sagaidīt, kad īstermiņa instrumenti dzēšas paši, un tad izmantot atbrīvoto naudu.
Kāpēc hipotēkas šeit praktiski nav faktors
Ārvalstu, nerezidentu pircējiem hipotēkas Taizemē ir praktiski nesasniedzamas, tāpēc darījumi notiek skaidrā naudā. Tas nozīmē, ka Fed un Japānas centrālās bankas likmju lēmumi Puketas darījumus tieši neskar. Ietekme darbojas caur alternatīvo izmaksu loģiku: kad bezriska dolāra likme ir 4,8%, pircēji pirms lēmuma pieprasa augstāku atdevi vai atlaidi.
Šī pati skaidras naudas dinamika nozīmē, ka konkurence no hipotēku ņēmējiem Puketā ir minimāla pēc definīcijas, un pārdevēji ar cietušiem obligāciju portfeļiem ir kļuvuši ievērojami atsaucīgāki sarunām.
Kā jaunie Taizemes vīzas noteikumi ietekmē pirkuma lēmumu
Saskaņā ar Bangkok Post, Taizemes ilgtermiņa vīzas programma tagad piedāvā vienu gadu derīgu vīzu ārvalstniekiem, kas iegādājas kondominium par vismaz 3 miljoniem baitu, vai īrē mājokli par vismaz 85 000 baitu mēnesī. Šis konkrētais slieksnis tagad ir kļuvis par praktisku plānošanas orientieri Puketas pircējiem, un to vērts iekļaut lēmumā līdzās finansiālajam aprēķinam.
Home In Phuket ziņo, ka 2026. gada Puketas nekustamo īpašumu tirgus kļūst līdzsvarotāks un vairāk vērsts uz ilgtermiņa investoriem, ar augošu pieprasījumu pēc branded residences un servisa vilām no pircējiem Krievijā, Austrālijā, Ķīnā un citur.
Manas domas: kad ienesīgums vairs nav pietiekams arguments
Manuprāt, ar ASV 10 gadu likmi tuvu 4,8%, īpašuma pirkšana tikai īres ienākuma dēļ ir pamatota vien tad, ja aizņemtība ir pierādīta ar vismaz divām sezonām reālas rezervāciju vēstures, nevis izstrādātāja prognozi. Šis ir personīgs uzskats, un tas ir jāignorē vienā konkrētā gadījumā: ja budžets ir zem 150 000 dolāru un īpašums tiek pirkts galvenokārt ar mērķi to pārdot divu līdz trīs gadu laikā, lielākā daļa iepriekš minētā vairs nav būtiska. Šādā termiņā atrašanās vieta un būvniecības stadija ir svarīgāka par obligāciju likmju kustību Tokijā.
Reāls tīrais ienesīgums Puketā 2026. gadā, pēc nodokļu, pārvaldības maksu un uzturēšanas izdevumu atskaitīšanas, kustās aptuveni 5-7% gadā diapazonā. Ja kāds piedāvā garantētu atdevi virs desmit procentiem, ir vērts sīki izpētīt garantijas nosacījumus un to, kas faktiski stāv aiz šīs garantijas finansiāli.
FAQ
Kā ASV obligāciju likmju kāpums ietekmē īpašumu cenas Taizemē?
Gandrīz netieši: nerezidenti pirkumus veic skaidrā naudā, un ārvalstniekiem hipotēkas Taizemē praktiski nav pieejamas. Ietekme darbojas caur alternatīvo izmaksu domāšanu - kad bezriska dolāra likme ir tuvu 4,8%, pircēji pirms darījuma pieprasa augstāku ienesīgumu vai cenas atlaidi.
Vai celtniecības izmaksas Puketā pieaugs 95 dolāru naftas cenas dēļ?
Loģistika, cements, stikls un materiālu transports ir jutīgi pret degvielas cenām. Ar Brent naftu tuvu 95 dolāriem izmaksu spiediens uz jauniem projektiem pieaug, un attīstītāji šo spiedienu parasti pārceļ uz nākamo fāžu cenām, nevis uz jau pārdotiem īpašumiem ar fiksētu cenu.
Vai vērts gaidīt cenu kritumu, pirms pirkt īpašumu Puketā?
Pirmreizējā tirgū gaidīšana, kamēr celtniecības izmaksas pieaug, ne vienmēr ir loģiska. Otrreizējā tirgū sarunu telpa šobrīd ir reālāka, jo pārdevēji ar bojātiem obligāciju portfeļiem ir gatavāki piekāpties. Atlaides jāmeklē katram īpašumam atsevišķi, ne visā tirgū vienlaikus.
Vai Taizemes ilgtermiņa vīza maina lēmumu par kondo pirkumu?
Jā. Viena gada vīza, kas saistīta ar kondominium pirkumu par vismaz 3 miljoniem baitu, vai īri no vismaz 85 000 baitu mēnesī, dod pircējiem konkrētu juridisku slieksni, ko iekļaut plānošanā līdzās finansiālajiem apsvērumiem.
Avots: The Japan Times