Iedomājieies situāciju: jūs stāvat Banglamungas zemes birojā ar bankas čeku 4 miljonu bātu apmērā un sarakstu ar sava Taizemes uzņēmuma akcionāriem. Pirms gada šo darījumu būtu apstiprinājuši un ierakstījuši reģistrā apmēram deviņdesmit minūtēs. No 2026. gada maija ierēdnis vispirms uzdod citus jautājumus: no kurienes nauda, kāda ir jūsu nodarbošanās un kāpēc Taizemes akcionāri, kam pieder 51% uzņēmuma, nekad nav saņēmuši ne baht dividendēs.
Tas nav jauns likums. Taizemes Zemes departaments 2026. gada maijā izdeva trīs 'visaugstākās steidzamības' apkārtrakstus visiem 76 provinču zemes birojiem, un tie attiecas uz Zemes kodeksa normām, kas pastāv jau divas desmitgades, bet līdz šim tika piemērotas nevienmērīgi. Galvenā izmaiņa ir vienkārša: kontrole vairs nav vienreizējs pārbaudes brīdis reģistrācijas dienā, tā tagad notiek nepārtraukti.
Kāpēc tas skar tieši latviešu pircējus Puketā
Klasiskā shēma, ko gadu desmitiem piedāvāja advokāti Phuketā, Pattayā un Samui, izskatījās vienkārši: ārzemnieks iegulda 49% Taizemes uzņēmumā, bet 51% pieder Taizemes akcionāriem, kuri praksē neieguldīja kapitālu, nepiedalījās vadībā un bieži pat nezināja, ka formāli viņiem pieder villa 25 miljonu bātu vērtībā. Šī shēma nekad nebija formāli likumīga. Zemes kodeksa 113. pants tieši aizliedz Taizemes pilsonim turēt zemi ārzemnieka labā.
Latviešu pircējiem, kas pirms 2019.-2022. gada iegādājās māju ar zemi tieši šādā struktūrā, tas nozīmē vienu: darījums, kas šķita slēgts jau sen, tagad var atkal nonākt uzmanības centrā, jo dati par uzņēmumiem tiek pastāvīgi atjaunoti, nevis pārbaudīti vienreiz.
Kādi ir konkrētie naudas sliekšņi
Pastiprināta pārbaude tiek automātiski aktivizēta divos gadījumos:
- Skaidras naudas darījumiem virs 2 000 000 bātu - jāpierāda naudas izcelsme, ienākumi, nodarbošanās un vispārējais finansiālais stāvoklis.
- Īpašumiem, kuru novērtētā vērtība pārsniedz 5 000 000 bātu - tāda pati pastiprinātā pārbaude, neatkarīgi no maksāšanas veida.
Divi miljoni bātu nav gadījuma skaitlis. Šī summa ir zemāka par praktiski jeb kuras villas ar zemes gabalu cenu, bet augstāka par lielāko daļu ikdienas darījumu starp Taizemes pircējiem provincēs. Citiem vārdiem, slieksnis ir precīzi kalibrēts, lai filtrētu tieši uz ārzemnieku vērsto tirgus segmentu.
Kas notiek ar uzņēmumiem, kas jau tiek pārbaudīti
Puketā vienā pati vairāk nekā 600 uzņēmumi jau ir nonākuši Taizemes Speciālās izmeklēšanas departamenta (DSI) un Tirdzniecības ministrijas uzmanībā. Šī kampaņa turpinājās intensīvāk no 2026. gada 1. augusta, kad spēkā stājās rīkojums Nr. 2/2569.
Zemes biroji tagad veido un pastāvīgi atjauno valsts mēroga datubāzi par katru juridisko personu, kurai pieder zeme, un skrīningā tiek meklētas pazīmes, kas norāda uz nominālā turētāja (nominee) struktūru. Uzņēmumi ar augstu risku (pēc ārvalstu kapitāla daļas un citiem kritērijiem) saņem dziļāku pārbaudi: akcionāru reģistru, Uzņēmējdarbības attīstības departamenta (DBD) iesniegumu, līgumu un, ja nepieciešams, faktisku apsekojumu uz vietas.
Svarīgi: iekļaušana skrīninga sarakstā pati par sevi nav pārkāpuma pierādījums. Datubāze aptver visus uzņēmumus, kuriem pieder zeme, tostarp pilnībā Taizemes uzņēmumus. Tas ir process, ne spriedums.
Kā tas maina reālu darījumu Puketā
Pirms 2026. gada katrs zemes birojs strādāja savā informācijas burbulī. Uzņēmums, kas reģistrēts Bangkokā, varēja pirkt zemi Surat Thani provincē, un neviens nesalīdzinājā tā DBD iesniegumus ar zemes reģistra ierakstiem. Tagad centralizēta, pastāvīgi atjaunota datubāze šo plaisu aizver. Vienreizēja pārbaude kļūst par ilgstošu uzraudzību, tāpēc darījums, kas noslēgts 2019. gadā, var nokļūt pārskata ciklā 2027. gadā.
Praktiskās sekas parasti pircējiem klāt netiek. Skrīnings pats par sevi nenozīmē vainu, taču tas maksā laiku. Darījums, kas kādreiz noslēdzās vienā apmeklējumā, tagad var ieilgt divas līdz četras nedēļas, ja birojs pieprasa bankas izrakstus, ienākumu apliecinājumu vai naudas izcelsmes skaidrojumu. Ja lidojat uz Taizemi tieši reģistrācijas dēļ, plānojiet buferi, nevis paļaujieties uz tās pašas dienas noslēgšanu. Arī bankas savā pusē ir pastiprinājušas kontroli: vairākas tagad pieprasa trīs mēnešu bankas izrakstus, pirms atbrīvo līdzekļus, kas saistīti ar uzņēmuma pirkumu.
Vai Taizemes uzņēmuma struktūra vēl ir jēga
Mūsu redzējums Aster of Asia komandā, kuras saturu tulkojam un adaptējam, ir skaidrs: Taizemes uzņēmuma struktūra kā rīks personiskas mājas iegādei lielā mērā ir zaudējusi savu jēgu. Ne tāpēc, ka visas esošās struktūras tiks likvidētas rīt, bet tāpēc, ka risks, kas tai piemīt, tagad ir atvērts laikā un neprognozējams, un nenoteiktību ir grūti pārdot, kad nāk laiks īpašumu tālāk pārdot.
Šis vērtējums neattiecas uz visiem. Ja jūsu Taizemes uzņēmums reāli darbojas kā biznesss, viesnīca, restorāns, agrārsaimniecība, ar īstiem ienākumiem, nodokļiem, algu sarakstu un Taizemes akcionāriem, kas patiešām ieguldīja kapitālu, tad iepriekš minētais uz jums neattiecas. Šīs ir tieši tās struktūras, kuras likums vienmēr bija paredzējis aizsargāt.
Pircējiem, kas pērk māju, lai tajā dzīvotu vai to izīrētu, prognozējamāku ceļu piedāvā kondominiuma īpašums ārzemnieku brīvā īpašuma kvotā (līdz 49% no ēkas kopējās platības saskaņā ar Kondominiju likumu) vai pareizi reģistrēts ilgtermiņa zemes nomas līgums. Ieteiktu tieši šos divus risinājumus, nevis jaunu uzņēmuma struktūru, kas domāta personiskai lietošanai.
Vai var atgūt vai 'sakārtot' veco struktūru
Viens brīdinājums ir jāizceļ atsevišķi: neizmantojiet mēģinājumu 'sakārtot' struktūru retroaktīvi, iepirkot papildu akcijas vai mainot akcionārus tieši pirms darījuma. Tas parasti piesaista uzmanību, nevis to novērš. Izmeklētāji pārbauda akcionāru reģistra un DBD iesniegumu vēsturi, un pēkšņa īpašumtiesību pārkārtošana uzņēmumā bez ieņēmumiem izskatās tieši tā, kā tā ir, proti, kā mēģinājums slēpt nominālo struktūru.
Zeme, kas iegādāta ar uzņēmuma starpniecību pirms 2026. gada, netiek automātiski konfiscēta. Apkārtraksti ievieš skrīningu, nevis retroaktīvu atsavināšanu. Bet, ja pārbaude konstatē nominee struktūru, Zemes kodekss paredz piespiedu īpašuma pārdošanu noteiktā termiņā, kā arī kriminālatbildību Taizemes akcionāriem, kas bijuši iesaistīti kā nominālie turētāji.
Kas tieši tiek pārbaudīts uzņēmuma reviīzijā
Pārbaudē iekļauts akcionāru reģistrs, DBD iesniegtie finanšu pārskati, līgumi, īpašumtiesību struktūra un, kur pamatots, faktiska apsekošana uz vietas, lai pārliecinātos, kā īpašums tiek izmantots praksē.
Praktiskais solis, ko var izdarīt jau tagad: izņemiet savu zemes titulu un uzņēmuma reģistrācijas dokumentus, un izanalizējiet struktūru neatkarīgi, pirms to izdara zemes birojs. Ja struktūra ir tukša, labāk to sakārtot pēc savas iniciatīvas un savā laika grafikā.
Avots: Calinka Thailand (Dzen)