Kāpēc šī lieta ir svarīga ikvienam, kas skatās uz Taizemes nekustamo īpašumu
Ja esat kādreiz domājis, vai īpašumu Taizemē var nopirkt "caur kādu shēmu, ko draugi ieteica", šis gadījums ir labs iemesls apstāties un padomāt vēlreiz. Taizemes policija ir atklājusi 33 uzņēmumu tīklu, ko izmantojuši Ķīnas pilsoņi, lai iegādātos luksusa mājas Bangkokā. Kopējā īpašumu vērtība pārsniedz 1,275 miljardus bātu (aptuveni 35 miljonus ASV dolāru). Shēma bija klasiska: ārzemnieks reģistrē Taizemes uzņēmumu ar taizemiešu nominālajiem akcionāriem, un caur šo uzņēmumu iegādājas zemi un māju, apejot aizliegumu ārzemniekiem tieši iegādāties zemi.
Latvijas investoram, kurš plāno pirkumu Phuketā vai citur Taizemē, šis nav tikai kārtējais kriminālziņu virsraksts. Tas ir signāls, ka nominālo īpašnieku struktūras vairs nav "pelēkā zona", bet gan aktīvas izmeklēšanas priekšmets visā valstī.
Īsā atbilde tiem, kas steidzas
- Taizemes policija atklāja ķīniešu nominālo shēmu: 33 uzņēmumi, 33 luksusa mājas Bangkokā, kopvērtība virs 1,275 miljardiem bātu
- Shēmas pamatā bija taizemiešu nominālie akcionāri, lai apietu ārzemnieku zemes īpašumtiesību aizliegumu, kas noteikts Zemes kodeksa likuma (Land Code Act) 86. pantā
- Pārkāpējiem draud aktīvu konfiskācija, naudas sodi un kriminālvajāšana saskaņā ar Ārvalstu uzņēmējdarbības likumu (Foreign Business Act, FBA)
- Reids iekļaujas plašākā tendencē: kopš 2024. gada Speciālo izmeklēšanu departaments (DSI) ir pastiprinājis kontroli pār nominālajām struktūrām, īpaši luksusa segmentā
- Saistīta trešā fāze notikusi arī Phuketā, kur pārbaudīti 77 uzņēmumi un zeme vērtībā 1,053 miljardi bātu, tātad reidi nekādā ziņā neaprobežojas ar Bangkoku
- Legālas alternatīvas joprojām pastāv: pilnīgs īpašums (freehold) dzīvokļiem, ilgtermiņa noma (30+30+30 gadi) un ar BOI saistītas struktūras
Ko konkrēti nozīmē likums par zemi
Ārzemnieku aizliegums iegādāties zemi Taizemē ir noteikts 1954. gada Zemes kodeksa likuma 86. pantā. Šis likums nav mainīts vairāk nekā 70 gadus, un izņēmumu nav ne pastāvīgajiem iedzīvotājiem, ne elite vīzu turētājiem.
Ārvalstu uzņēmējdarbības likums (1999) nosaka, ka Taizemes uzņēmumā, kas nodarbojas ar noteiktām darbībām, tostarp zemes darījumiem, ārzemnieku daļa nedrīkst pārsniegt 49%. Ja taizemiešu akcionāri formāli tur akcijas, bet reāli neieguldīja kapitālu, tas tiek kvalificēts kā kriminālpārkāpums, nevis vienkārši administratīvs pārkāpums.
Saskaņā ar izdevumu The Nation Thailand, izmeklēšanā iesaistītie īpašumi atrodas prestižos Bangkokas rajonos, un vidējā vērtība par vienu māju sasniedz aptuveni 38,6 miljonus bātu (vairāk nekā 1 miljonu ASV dolāru).
Cik plaši sniedzas reidi: skaitļi, kas runā paši par sevi
Saistītā trešās fāzes operācijā Phuketā, Phang Nga un Krabi tika iesaistīti vairāk nekā 500 darbinieki, arestētas 59 personas, pārmeklētas 60 vietas, un izmeklēti 77 uzņēmumi, kas saistīti ar zemes un akciju struktūrām. Šajā operācijā iesaistīto aktīvu vērtība sasniedz aptuveni 1,053 miljardus bātu.
Valsts mērogā jau vairāk nekā 11 400 ar ārzemniekiem saistītu uzņēmumu ir pārbaudīti tikai Samui un Phanganas salās, savukārt visā valstī pārbaudīti vairāk nekā 7000 uzņēmumu, no kuriem vairāk nekā 850 jau ir sākta kriminālvajāšana. Aplēstie valsts zaudējumi no šīm shēmām sasniedz aptuveni 15 miljardus bātu.
Svarīgi atcerēties: ārzemnieki joprojām var pilnīgi legāli iegādāties dzīvokļus (kondominium) ar pilnu īpašumtiesību (freehold) statusu, ja vien ēkas ārzemnieku kvota (ne vairāk kā 49% no kopējās stāvu platības) nav izsmelta.
Vai kaut kas mainīsies tuvākajā laikā?
- un 2025. gadā valdība diskutēja par likumprojektu, kas ļautu ārzemniekiem iegādāties līdz 1 rai (1600 kvadrātmetriem) zemes ar minimālo investīciju 40 miljonu bātu apmērā. Priekšlikums šobrīd ir apstājies politiskās pretestības dēļ, tāpēc paļauties uz tā ātru pieņemšanu nebūtu prātīgi.
Par nominālo shēmu izmantošanu sodi ir nopietni: naudas sodi līdz 1 miljonam bātu, brīvības atņemšana līdz 3 gadiem, un piespiedu aktīvu pārdošana 180 dienu laikā pēc Zemes departamenta rīkojuma.
Bieži uzdotie jautājumi
Vai ārzemnieks 2026. gadā var legāli nopirkt māju Taizemē?
Ārzemnieks nevar tieši iegūt īpašumā zemi ar māju uz tās. Likums aizliedz zemes īpašumtiesības ārpus rezidentu statusa. Legāli varianti: īpašumā turēt tikai ēku, bet zemi nomāt uz ilgu termiņu, vai pirkt caur Taizemes laulāto ar konkrētiem ierobežojumiem. Savukārt dzīvokļus (kondominium) var iegādāties pilnīgā īpašumā (freehold) bez šādiem ierobežojumiem.
Kādi ir riski, izmantojot nominālā īpašnieka shēmu?
Riski ir ļoti nopietni. Papildus konfiskācijai un kriminālvajāšanai investors ir pilnībā atkarīgs no nominālajiem akcionāriem. Šie taizemiešu "partneri" juridiski ir uzņēmuma īpašnieki un jebkurā brīdī var pārdot aktīvus vai nomainīt direktorus. Šādos strīdos tiesas praksē parasti lemj par labu valstij, nevis ārzemju investoram.
Kāpēc iestādes tieši tagad ir pastiprinājušas kontroli?
Sakrita vairāki faktori: luksusa nekustamā īpašuma cenu kāpums piesaistīja plašu mediju un sabiedrības uzmanību, politiskā retorika pret "zemes pārdošanu ārzemniekiem" ieguva atbalstu parlamentā, un DSI saņēma papildu finansējumu un digitālos rīkus, lai izsekotu aizdomīgas korporatīvās struktūras. To apliecina arī fāzēs organizētās operācijas, kas paplašinājušās no Bangkokas līdz Phuketai un dienvidu salām.
Kuri Bangkokas rajoni tiek pārbaudīti visrūpīgāk?
Visciešāko uzmanību pievērš prestižajiem rajoniem: Sukhumvit, Sathorn, Thonglor, kā arī slēgtajiem ciematiem (moo baan) Bang Na un Ramkhamhaeng apkaimēs. Īpašumi, kuru vērtība pārsniedz 20 miljonus bātu, automātiski tiek atzīmēti pārbaudei.
Vai ilgtermiņa noma (leasehold) ir droša alternatīva?
Ilgtermiņa noma (30 gadi ar pagarināšanas iespēju) ir juridisks instruments, ko atzīst Taizemes likumdošana. Sākotnējais 30 gadu termiņš ir pilnībā aizsargāts. Otrā un trešā termiņa pagarināšana ir atkarīga no līguma nosacījumiem un iznomātāja labas gribas, tāpēc rūpīgi sastādīts juridiskais līgums ir absolūti nepieciešams.
Kas notiek ar īpašumu pēc konfiskācijas?
Zemes departaments izdod rīkojumu par piespiedu pārdošanu 180 dienu laikā. Ja īpašnieks pats brīvprātīgi nepārdod, īpašums nonāk izsolē. Ieņēmumi tiek atgriezti īpašniekam, atskaitot sodus un izmaksas, taču izsoles cenas parasti ir ievērojami zemākas par tirgus vērtību.
Vai tas skar tikai ķīniešu investorus?
Nē. Likums attiecas uz visiem ārzemniekiem bez izņēmuma. Līdzīgas lietas iepriekš ir ierosinātas pret Krievijas, Eiropas valstu un Austrālijas pilsoņiem, īpaši Phuketā un Koh Samui. Ķīniešu tīkls piesaistīja uzmanību tā mēroga dēļ, taču izpildes mehānisms ir universāls, ko apliecina paralēlās operācijas Phuketā, Phang Nga un Krabi.
Kā investors var legāli aizsargāt savu kapitālu Taizemē?
Svarīgākie ir trīs soļi. Pirmkārt, pirkt dzīvokļus ar pilnu īpašumtiesību (freehold) statusu, ievērojot 49% ārzemnieku kvotu. Otrkārt, ja interesē villas, izmantot nomas struktūras kopā ar pārbaudītu juristu. Treškārt, veikt katra īpašuma juridisko pārbaudi (due diligence) ar neatkarīgu advokātu, kuram nav saistības ar attīstītāju.
Ko no visa tā secināt
Šī izmeklēšana nav vienreizējs kuriozs, bet daļa no sistemātiskas Taizemes iestāžu politikas. Nominālo īpašnieku struktūras, kas gadu desmitiem darbojās klusībā, tagad nes nepieņemami augstu risku. Investoram, kurš plāno pirkumu Bangkokā vai salās, vienīgais saprātīgais ceļš ir strikti legāla īpašuma forma.
Svarīgi neaizmirst, ka Taizemes tirgus joprojām ir pievilcīgs: dzīvokļu nomas ienesīgums (rental yield) parasti sasniedz 5-7% gadā, un ieejas slieksnis ir vien daļa no tā, ko investors sastaptu Singapūrā vai Honkongā. Bet kapitāla aizsardzība sākas ar pareizu darījuma struktūru, nevis ar cerībām, ka "pagaidām jau strādā, tad jau strādās arī turpmāk". Ja plānojat pirkumu Phuketā vai citur Taizemē, komanda Īpašumi Taizemē var palīdzēt izvērtēt, kurš īpašuma iegādes formāts konkrētajā gadījumā ir gan legāls, gan finansiāli pamatots.
Avots: International Investment