38,18 miljardi bātu. Tā ir summa, par kādu pircēji jau ir parakstījuši līgumus AssetWise projektos, bet dzīvokļus vēl nav pārņēmuši. Pēc kursa ap 32,5 bātu par dolāru tas ir apmērām 1,17 miljardi dolāru nākotnes ieņēmumu, kas jau ir 'iebetonēti' šī Taizemes biržā (SET) listotā attīstītāja bilancē. Latvijas pircējam, kurš meklē īpašumu Puketā, šis skaitlis ir interesants nevis pats par sevi, bet tāpēc, ka 57% no šī pasūtījumu portfeļa attiecas tieši uz Puketu.
AssetWise šobrīd ir viens no nedaudzajiem SET-listotajiem attīstītājiem, kura biznesā redzama izaugsme, nevis sarukums, laikā, kad Taizemes vietējais mājokļu cikls kopumā stagnē. Tas ir zīmīgs kontekts, jo rāda, no kurienes nāk nauda, kas šodien tur Puketas rietumu krastu būvlaukumos aizņemtu.
Kāpēc atlikums ir svarīgāks par ceturkšņa ieņēmumiem
Taizemes grāmatvedības sistēmā ieņēmumi tiek uzskaitīti tikai tad, kad īpašums faktiski tiek nodots pircējam Zemes departamentā, nevis brīdī, kad tiek parakstīts pirkuma līgums. Tāpēc AssetWise pirmā pusgada ieņēmumi 5,69 miljardi bātu (kāpums par 57% salīdzinājumā ar iepriekšējā gada attiecīgo periodu) faktiski atspoguļo projektus, kas tika pārdoti pirms divus vai trīs gadiem.
Atlikums rāda pretējo, uz priekšu vērstu bildi: cik pircēju jau ir parakstījuši līgumu un iemaksājuši depozītu. Un šeit matemātika ir vienkārša, taču tā ir svarīga to demonstrēt. 38,18 miljardu bātu atlikums pret 5,69 miljardu bātu pusgada ieņēmumiem nozīmē, ka uzņēmums pārdod ātrāk, nekā būvē un nodod īpašumus, atlikums sedz apmērām trīskāršu gada ieņēmumu apjomu. Praksē tas nozīmē vairāku gadu ieņēmumu, kas jau ir garantēti nākotnē, pieņemot, ka projekti tiek pabeigti.
Ar kombinēto ASW un Rhom Bho Property portfeli zem The Title brenda (novērtēts 47,4 miljardi bātu) situācija ir īpaši skaidra: Puketa veido 57% no visiem pasūtījumiem, kas dod ieņēmumu redzamību līdz 2028. gadam.
Kas šodien slēpjas zem Puketas 'brenda prēmijas'
Pukets vairs nav lēto studiju un īstermiņa izīrēšanas tirgus. Pircējs ar budžetu 8-15 miljoni bātu vairs nepirk kvadrātmetrus, viņš pirkst pārvaldības modeli: kurš pārvalda izīrēšanu, kāda ir zemās sezonas noslogotība, kurš maksā par mēbeļu un tehnikas nomaiņu, kā ieņēmumi tiek dalīti starp īpašnieku un operatoru.
Brends šajā shēmā ir veids, kā pārvaldības risku pārliekt uz profesionālu operatoru. Tas izskaidro cenu prēmiju, kas tirgus vērtējumos svārstās no 20% līdz 35% salīdzinājumā ar līdzīgu, nebrendētu piedāvājumu tajā pašā vietā. Tas arī izskaidro, kāpēc atlikums pieaug tiem attīstītājiem, kas ienāca salā ar gatavu darbības modeli, nevis vienkārši torni pie pludmales.
Ir arī otrs, mazāk komfortabls iemesls. Pircējs no Krievijas, Kazahstānas vai Ķīnas bieži nevar personīgi pārraudzīt būvniecību un pārvaldību no attāluma. Brendēts projekts ar publiski listotu attīstītāju faktiski nozīmē, ka pircējs iegādājas atklātu finanšu pārskatu pieejamību, nevis tikai interjera dizaina paketi.
Vai brenda prēmija atmaksājas tālākpārdošanā? Ne vienmēr
Un šeit sākas neveiksmīgā daļa, kuru retais brošūrā piemin. Sākotnējais pircējs maksā 20-35% papildus par pārvaldības kompāniju un skaistu vestibilu. Bet otrais pircējs, pēc pieciem gadiem, skatās uz cenu par kvadrātmetru rajonā un uz faktisko tīro peļņu no iepriekšējā gada, nevis uz reklāmas materiāliem.
Ja reālā tīrā atdeve izrādās 4-5% gadā tā vietā, kas brošūrā solītie 7-8%, prēmija vienkārši izgaist. Atšķirība gandrīz vienmēr rodas vienā un tajā pašā vietā: reklāmā minētie procenti tiek rēķināti no bruto ieņēmumiem pie augstas noslogotības, savukārt īpašnieks reāli saņem naudu pēc operatora komisijas, komunālo maksājumu, uzkrājumu fonda iemaksu, nodokļu un tukšo periodu maijā līdz oktobrī (lietus sezona) atskaitīšanas.
Otrs riska punkts: pasūtījumu portfelis nav nodošanas garantija. Taizemē nav mehānisma, kas daudziem ārvalstu pircējiem ir zināms no citiem tirgiem, naudas iesaldēšanas kontā līdz projekta pabeigšanai. Līguma maksājumi ceļo tieši attīstītājam un finansē tekošo būvniecību. Vienīgā reālā aizsardzība ir attīstītāja finanšu stabilitāte, tā pabeigto projektu vēsture un pārdošanas līguma struktūra. Tāpēc publiska finanšu atklātība te ir praktiska, nevis tikai reputācijas lieta.
Trešais riska faktors, kas bieži paliek ārpus sarunas: rietumu krasts tiek apbūvēts blīvi. Bang Tao, Layan un Kamala vienlaikus absorbē vairākas lielas jaunu vienību grupas, un konkurence par to pašu nomnieku loku pieaugs līdz brīdim, kad šodienas atlikums pārvērtīsies pabeigtās ēkās.
Kāda ir Taizemes likumdošanas robeža ārvalstniekam
Ārvalstnieks var iegūt pilnu īpašumtiesību (freehold) formu tikai uz 49% no jebkuras kondominium ēkas pārdodamās platības, tas attiecas arī uz brendētiem projektiem. Atlikušie 51% ārvalstniekiem ir pieejami tikai kā nomas tiesības (leasehold), parasti uz 30 gadiem ar pagarinājuma opcijām.
Nauda no ārvalstu pircēja jāsaņem no ārzemēm ārvalstu valūtā un konvertēt bātos jau Taizemes bankā. Banka izsniedz Foreign Exchange Transaction (FET) formu, bez kuras Zemes departaments nereģistrēs freehold īpašumtiesības uz ārvalstnieka vārda. Ja jūsu banka šo formu nav izsniegusi, darījums vienkārši neaizies uz nākamo posmu, tāpēc naudas pārvedumu jāplāno savlaicīgi, ne pēdējā brīdī.
Kam tas tirgus segments šodien der un kam ne
Ja budžets ir zem 5-6 miljoniem bātu, brendēta Puketa jums, visticamāk, nav piemērota. Šajā cenu punktā brenda prēmija apēd atdevi, un jūs sacentīsieties ar simtiem līdzīgu studiju. Šajā segmentā vairāk jēgas ir meklēt Bangkokas dzīvokļus pie BTS un MRT stacijām, kur nomnieki dzīvo visu gadu, nevis tikai četrus mēnešus augstsezonā.
Segmentā virs 8 miljoniem bātu loģika mainās. Šeit izvēle būtu jābalsta uz trim pārbaudāmiem kritērijiem: attīstītājs ir publiski listots un atklāj savu pasūtījumu portfeli, operators salā jau pārvalda īpašumus ar reāliem, ne tikai plānotiem noslogotības rādītājiem, un nomas līgums nesola garantētu atdevi virs 6% (šādi solījumi parasti tiek kompensēti ar paaugstinātu iegādes cenu).
Viens vienkāršs, taču bieži izlaists solis: apmeklējiet objektu zemajā sezonā, nevis februārī. Jūlijs vai septembris parāda reālo pludmales un ceļu noslogotību daudz precīzāk nekā augstsezonas mēneši.
Ko šie skaitļi nozīmē investoram, ne tikai pircējam
Bangkokas pieprasījums ir cieši saistīts ar vietējām hipotēkām un korporatīvo īri, savukārt Taizemes centrālā banka jau ilgstoši saglabā stingru hipotēku politiku vietējiem pircējiem. Puketas pieprasījums, savukārt, ir atkarīgs no ārvalstu kapitāla un tūrisma plūsmas. 2025. gadā vilu pārdošana Puketā pieauga par 12,9%, ar pieprasījumu koncentrētu projektos, kas piedāvā pārvaldību, servisu un stipru novietojumu, galvenokārt rietumu krastā (Bang Tao, Layan, Kamala).
Situācija, kad iekšzemes pieprasījums mīkst, bet Puketas atlikuma daļa auga, liecina, ka ārvalstu kapitāls Taizemes nekustamā īpašuma tirgū plūst tālāk, neskatoties uz vājāku iekšējo tirgu. Tas ir konteksts, kas Latvijas pircējam ir vērtīgāks nekā jebkurš viens reklāmas skaitlis.
Primārā tirgus cenas rietumu krastā balsta zemes izmaksas, un tās, visticamāk, plaši nekritīsies. Drīzāk sagaidāma sadalīšanās: spēcīgi projekti ar funkcionējošu operatoru cenu turēs, vājākie sāks piedāvāt atlaides un maksājumu grafikus. Gaidīt salas mēroga korekciju ir vāja stratēģija tiem, kam īpašums nepieciešams konkrētam izīrēšanas modelim, ne spekulācijai.