Kāpēc par to jārunā tieši tagad
Iedomājieties: dārgākais zemes gabals Silomas rajonā, ap kuru slejas biroju torņi, oficiāli reģistrēts kā... banānu plantācija. Tieši tā desmitiem gadu ir strādājis viens no Bangkokas nekustamā īpašuma "noslēpumiem" - īpašnieki iestāda dažas banānu palmas vai citronzāles krūmus un maksā par zemi lauksaimniecības nodokli, kas ir pat 5-10 reizes zemāks nekā komerciālajam īpašumam. Tagad Bangkokas pilsētas dome (BMA) šo shēmu slēdz, un tas skars ikvienu, kam pieder vai kas apsver iegādāties zemi Taizemes galvaspilsētā, ieskaitot ārvalstu investorus, kas darbojas caur Taizemes uzņēmumiem.
Īsumā: Bangkoka gatavojas paaugstināt nodokļus zemei, kas formāli reģistrēta kā lauksaimnieciska, bet faktiski atrodas pilsētas centrā un tiek turēta spekulatīviem mērķiem. Pašreizējā likme 0,01-0,1% varētu pieaugt līdz 0,03-0,12%, kas praktiski trīskāršo sākotnējo nodokļa slogu. Pilna ieviešana gaidāma no 2027. fiskālā gada.
Kā darbojās "banānu shēma"
Taizemes Zemes un ēku nodokļa likums (Land and Building Tax Act B.E. 2562), kas stājās spēkā 2020. gadā, ieviesa četras nodokļu kategorijas: dzīvojamā, lauksaimniecības, komerciālā un neapbūvētā zeme. Lauksaimniecības kategorijai ir viszemākā likme - sākot no 0,01% zemes gabaliem, kuru vērtība nepārsniedz 75 miljonus bātu, savukārt komerciālajai zemei likme sākas no 0,3% un pieaug pakāpeniski.
Šī starpība radīja acīmredzamu kārdinājumu: īpašnieki iestādīja simboliskus banānu kokus, citronzāli vai kokospalmas uz dārgiem centra zemes gabaliem un formāli reģistrēja tos kā lauksaimniecības zemi. Tirgus aplēses liecina, ka šādā veidā prestižajās Bangkokas vietās reģistrēti simtiem zemes gabalu ar platību no 1 līdz 20 raiem (Taizemes platības mērvienība, aptuveni 1600 m² katrs).
Aprēķins bija vienkāršs: uz zemes gabala, kura vērtība sasniedz 100 miljonus bātu, ietaupījums no šīs shēmas gadā veidoja 500 000-700 000 bātu. Uz zemes gabala 200 miljonu bātu vērtībā starpība starp lauksaimniecības un komerciālo likmi (0,01-0,1% pret 0,3-0,7%) pārsniedza vienu miljonu bātu gadā.
Kas tieši mainās un kad
BMA priekšlikums paredz pacelt bāzes lauksaimniecības likmi no aptuveni 0,01% (līdz maksimāli 0,10%) uz 0,03-0,12% diapazonu. Praktiski tas nozīmē, ka nodoklis par katru zemes vērtības miljonu bātu pieaug no aptuveni 100 bātu līdz 300 bātu (avots: Nation Thailand).
Pašlaik priekšlikums vēl tiek saskaņots ar Finanšu ministriju. Ja process noritēs pēc plānotā grafika, izmaiņas varētu tikt apstiprinātas līdz 2026. gada beigām un stāties spēkā no 2027. fiskālā gada. Precīzi datumi gan atkarīgi no politiskā procesa gaitas, kas Taizemē reti ir pilnīgi paredzama.
Paralēli likmju paaugstināšanai BMA stiprina arī kontroli: zemei, kas reģistrēta kā lauksaimnieciska, būs jāpierāda reāla komerciāla lauksaimniecības darbība, nevis simboliska "ēnu audzēšana" izrādes pēc (avots: Bangkok Post).
Kuri Bangkokas rajoni tiks skarti visvairāk
Visvērtīgākie zemes gabali koncentrējas gar BTS un MRT līnijām - tieši tur, kur starpība starp lauksaimniecības un komerciālo likmi radīja lielāko ieguvumu "optimizētājiem":
| Rajons | Piezīme |
|---|---|
| Silom | Biznesa centrs, augsta zemes vērtība |
| Sathorn | Biroju un vēstniecību rajons |
| Sukhumvit (sois 1-63) | Novērtētā zemes vērtība 800 000-1 500 000 bātu par kvadrātvā |
| Ploenchit | Luksusa mazumtirdzniecība un biroji |
| Ratchadamri | Viesnīcu un komercplatību zona |
| Lumpini | Prestižs dzīvojamais un biroju segments |
| Chidlom | Iepirkšanās un biroju centrs |
Sukhumvit posmā starp sois 1 un 63 novērtētā zemes vērtība 2024-2027 gada pārvērtēšanas ciklā (Treasury Department dati) sasniedz 800 000-1 500 000 bātu par kvadrātvā, kas parāda, cik nozīmīga finansiāli ir bijusi šī nodokļu shēma tieši šajos rajonos.
Kas ir spēles noteikumu maiņas patiesie iemesli
BMA nodokli iekasē tieši un ir tieši ieinteresēta ieņēmumu palielināšanā - 2025. gada iekasēšanas mērķis bija 37 miljardi bātu. Tāpēc lēmums slēgt banānu robu nav tikai administratīva formalitāte, bet skaidrs fiskāls solis.
Spiediens uz neapbūvētas zemes īpašniekiem jau tagad devis rezultātus: pēc AREA (Agency for Real Estate Affairs) datiem, attīstībai gatavas zemes piedāvājums 2024-2025. gadā pieaudzis par 12-15%, jo daļa īpašnieku steidzas vai nu attīstīt savus gabalus, vai tos pārdot, pirms nodokļu slogs kļūst smagāks.
Vai tas skar ārvalstu investorus, tostarp latviešus
Svarīgs juridisks fakts: ārvalstu pilsoņiem ir aizliegts tieši īpašumā turēt zemi Taizemē (Zemes kodeksa 86. pants). Tas nozīmē, ka Latvijas pilsonis nevar vienkārši nopirkt zemes gabalu Bangkokā uz sava vārda.
Tomēr izmaiņas skars tos, kas zemi tur netieši, caur Taizemes uzņēmumu vai ilgtermiņa nomas līgumu, kas ir izplatīta prakse ārvalstu investoru vidū. Ja jums pieder daļa Taizemes uzņēmumā, kas ir zemes īpašnieks, augstāki nodokļi paaugstinās jūsu darbības izmaksas. Tas ietekmē arī attīstības projektu ekonomiku kopumā un galu galā - cenu par kvadrātmetru jaunos kondominīnijos.
Tieša saikne ar kondominīnija pirkšanu nepastāv, jo kondominīnija nodoklis tiek aprēķināts atsevišķi pēc dzīvojamā īpašuma likmes. Taču palielināts zemes piedāvājums attīstībai var atnest vairāk jaunu projektu Bangkokas centrā, kas pircējiem nozīmē lielāku izvēli un konkurētspējīgākas cenas.
Vai gaidāma masveida zemes izpārdošana
Maz ticams. Lielākie zemes īpašnieki, piemēram, Kroņa īpašumu birojs (Crown Property Bureau), kā arī Sirivadhanabhakdi un Chirathivat ģimenes, īsteno ilgtermiņa stratēģijas un neatbrīvosies no aktīviem tāpēc vien, ka nodoklis pieaudzis par dažiem simtiem tūkstošu bātu gadā.
Savukārt mazākie un vidējie īpašnieki, kas zemi tur spekulatīvos nolūkos bez skaidra attīstības plāna, var sākt no tās atbrīvoties ātrāk. Tas var īslaicīgi radīt papildu piedāvājumu tirgū un pat nedaudz mīkstināt cenas konkrētos segmentos, pirms situācija stabilizējas, pieaugot jaunu attīstības projektu skaitam.
Kā pirms pirkuma pārbaudīt zemes nodokļu statusu
Ja apsverat zemes vai ar zemi saistīta īpašuma iegādi Bangkokā, pieprasiet no pārdevēja Chanote (zemes īpašuma tiesību dokumentu) kopā ar jaunāko zemes nodokļa kvīti. Kvītī ir norādīta kategorija: neapbūvēta, lauksaimniecības, dzīvojamā vai komerciāla zeme. Ieteicams pārbaudīt arī zonējumu BMA Pilsētplānošanas departamentā (Department of City Planning), lai saprastu, vai deklarētā kategorija atbilst reālajam izmantojumam un vai nākotnē nav gaidāmas pārsteidzošas nodokļu izmaiņas.
Ko tas nozīmē biroju un mazumtirdzniecības nomniekiem
Netieši, bet jūtami. Ja komerciālo ēku īpašnieki vairs nevarēs samazināt savu nodokļu bāzi, blakus esošo zemi klasificējot kā lauksaimniecisku, viņu darbības izmaksas pieaugs. Daļu no šī sloga īpašnieki, visticamāk, novirzīs tālāk nomniekiem, īpaši B un C klases biroju segmentā, kur konkurence par nomniekiem ir mazāka nekā prestižajos A klases torņos.
Ko šis solis nozīmē investoram ilgtermiņā
Bangkokas nodokļu politikas maiņa nav satricinājums, bet gan normalizācija. Pilsēta pielāgo noteikumus tam, kā zeme faktiski tiek izmantota, nevis tam, kā tā formāli deklarēta uz papīra. Investoriem, kas izvēlas aktīvus, balstoties uz reālu atdevi, nevis uz spekulatīvām nodokļu shēmām, tas ir pozitīvs signāls: tirgus kļūst caurspīdīgāks un paredzamāks.
Ja apsverat ieguldījumu Taizemes nekustamajā īpašumā, ieteicams šo procesu vērtēt kopsakarā ar konkrētā zemes gabala vai projekta juridisko statusu, ne tikai ar cenu par kvadrātmetru. Mūsu "Īpašumi Taizemē" komanda var palīdzēt izvērtēt konkrētus piedāvājumus Phuketā un Bangkokā, ņemot vērā arī šīs jaunās nodokļu tendences.
Avots: Nation Thailand