Kāpēc šis temats jāzina ikvienam, kas pērk 'uz papīra' Taizemē
Iedomājieties: esat pārskaitījis vairākus simtus tūkstošus eiro par dzīvokli būvniecības stadijā Puketā, un pēkšņi saņemat vēstuli, ka nodošana kavējas, jo 'apstākļi ārpus mūsu kontroles'. 2026. gadā šāda situācija Taizemes off-plan tirgū vairs nav retums - attīstītāji arvien biežāk atsaucas uz force majeure, minot degvielas piegādes traucējumus, loģistikas problēmas un būvmateriālu cenu kāpumu.
Svarīgākais, kas jāzina uzreiz: force majeure pieminēšana automātiski neatbrīvo attīstītāju no saistībām. Saskaņā ar Taizemes Civillikuma un Komerclikuma (Civil and Commercial Code) 8. un 219. pantu, ir jāpierāda, ka apstākļi tiešām bija neparedzami, nenovēršami un ārpus puses kontroles. Vienkāršs materiālu cenu kāpums šo slieksni parasti nesasniedz.
Tas nav teorētisks risks. Nozares dati liecina, ka Puketas off-plan tirgū no 2021. līdz 2025. gadam noslēgti darījumi aptuveni 470 miljardu THB apmērā, un ārvalstu pircēji veidojuši ap 60% no visiem darījumiem, tomēr pircēju aizsardzība un uzraudzība tirgū joprojām ir salīdzinoši vāja. Depozīti, kas samaksāti pirms līguma parakstīšanas, bieži vien negarantē atmaksu, ja projekts apstājas.
Īsā atbilde tiem, kam nav laika lasīt visu rakstu
- Force majeure Taizemes likumu izpratnē ir notikums, kas ir neparedzams un nenovēršams (Civillikuma un Komerclikuma 8. pants)
- Attīstītājam jāpierāda dokumentēta cēloņsakarība starp force majeure notikumu un radušos kavēšanos
- Pircējam ir tiesības saņemt oficiālu rakstisku paziņojumu, kurā precīzi norādīts iemesls un jaunais termiņš
- Tipiskie force majeure kavējumi 2025.-2026. gadā svārstās no 3 līdz 12 mēnešiem
- Viss balstās uz līgumu: ja līgumā nav force majeure klauzulas, attīstītājs to nevar piemērot bez atsevišķa tiesas procesa
- Dokumentēšana ir izšķiroša: pircējiem, kas rūpīgi glabā pierādījumus, ir daudz labākas izredzas aizstāvēt savas tiesības
Četri scenāriji, ar kuriem var sastapties pircējs
1. scenārijs: patiess, pārbaudāms force majeure
Apstiprināts valsts mēroga degvielas deficīts vai valdības noteikts ierobežojums ir reāls piemērs. Šādā gadījumā ir saprātīgi pieņemt kavēšanos, taču noteikti pieprasīt rakstisku paziņojumu ar jaunu termiņu un lūgt kompensāciju - piemēram, atlaidi servisa maksai vai apdares uzlabojumus. Risks ir zems, ja attīstītājam ir stabils finansējums un tas ir pazīstams tirgus dalībnieks.
2. scenārijs: force majeure kā aizsegs citām problēmām
Daži attīstītāji min degvielas krīzi, lai gan patiesais iemesls ir nepietiekams finansējums vai slikta projekta plānošana. Šādā situācijā vērts pasūtīt neatkarīgu juridisko līguma pārbaudi un salīdzināt norādīto iemeslu ar reālo tirgus situāciju. Taizemes tiesas parasti rūpīgi pārbauda force majeure prasības, tāpēc neskaidra pamatojuma gadījumā attīstītāja pozīcija var izrādīties vāja.
3. scenārijs: kavēšanās ievelkas, attīstītājs klusē
Tas ir visnopietnākais brīdinājuma signāls. Ja nav ne paziņojuma, ne jauna termiņa, un pārdošanas birojs nereaģē uz zvaniem, jārīkojas nekavējoties: jānosūta oficiāla vēstule (ar notariāli apliecinātu tulkojumu tajā) un jāiesniedz sūdzība Taizemes Patērētāju tiesību aizsardzības birojam (Office of the Consumer Protection Board, OCPB). Paralēli ieteicams piesaistīt vietējo juristu.
4. scenārijs: pircējs vēlas lauzt līgumu
Ja kavēšanās būtiski pārsniedz saprātīgu termiņu (parasti vairāk par 12 mēnešiem), pircējs var pieprasīt līguma laušanu un naudas atmaksu. Tomēr atmaksas nosacījumi ir atkarīgi tieši no konkrētā līguma, un attīstītāji bieži patur sev 10% līdz 30% no jau samaksātās summas. Civilprocess Taizemē parasti ilgst 1 līdz 2 gadus.
Salīdzinājuma tabula: kā atšķirt patiesu situāciju no problemātiskas
| Parametrs | Patiess force majeure | Apšaubāms force majeure | Krāpnieciska shēma |
|---|---|---|---|
| Paziņojums | Oficiāla vēstule ar datumiem un iemesliem | Mutisks vai neskaidrs e-pasts bez detaļām | Nekādas saziņas vispār |
| Pierādījumi | Valdības avoti, mediji, nozares ziņojumi | Vispārīgi apgalvojumi bez konkrētikas | Nav sniegti nekādi dokumenti |
| Jaunais termiņš | Skaidrs, sadalīts pa posmiem | Neskaidri solījumi | Termiņi pastāvīgi mainās |
| Pircēja rīcība | Pieņemt, dokumentēt, sekot progresam | Neatkarīga līguma pārbaude | Nekavējoties jurists un sūdzība OCPB |
| Atmaksas iespējamība | Augsta (pēc projekta pabeigšanas) | Vidēja (sarunu ceļā) | Zema (tikai caur tiesu) |
Galvenās kļūdas, no kurām jāizvairās
1. kļūda: parakstīt līgumu bez laika ierobežojuma force majeure kavējumiem. Risinājums: pirms parakstīšanas pārliecinieties, ka līgumā ir noteikts maksimālais force majeure kavējuma periods (piemēram, 180 dienas), pēc kura pircējam rodas tiesības lauzt līgumu.
2. kļūda: notikumu nedokumentēšana. Risinājums: glabājiet visu saraksti, regulāri fotografējiet būvlaukumu un pierakstiet katra zvana un tikšanās datumu. Taizemes tiesas kā pierādījumus pieņem arī ziņojumapmaiņas lietotņu ekrānuzņēmumus.
3. kļūda: paļaušanās uz pārdošanas aģenta mutiskiem solījumiem. Risinājums: jebkurai vienošanās daļai jābūt fiksētai rakstiski taju valodā un parakstītai ar uzņēmuma pilnvarota pārstāvja parakstu.
4. kļūda: pieņēmums, ka jūsu mītnes zemes juridiskie šabloni derēs arī Taizemē. Risinājums: piesaistiet juristu, kas specializējas tieši Taizemes nekustamā īpašuma jomā. Ārvalstu tiesību sistēmas šeit tieši nedarbojas.
5. kļūda: sarunu vešana bez taju valodas zināšanām. Risinājums: pieaiciniet tulku vai divvalodīgu juristu. Taizemes tiesas un valsts iestādes darbojas tikai taju valodā.
6. kļūda: pirkšana no attīstītāja, nepārbaudot tā finansiālo stabilitāti. Risinājums: pārbaudiet uzņēmuma reģistrāciju Uzņēmējdarbības attīstības departamentā (Department of Business Development, DBD), izpētiet pabeigto projektu portfeli un iepazīstieties ar finanšu pārskatiem pirms lēmuma pieņemšanas.
Plašāks konteksts, kas pircējam jāzina
Taizemes iestādes pastiprina uzraudzību pār ārvalstu īpašumtiesību struktūrām - piemēram, tikai Koh Samui un Koh Phangan salās tiek rūpīgi pārbaudīti vairāk nekā 11 400 ar nominālajiem turētājiem saistīti uzņēmumi. Tas nozīmē, ka pircējiem jārēķinās ar vairāk, nevis mazāk papīra darba un padziļinātas pārbaudes (due diligence). Tirgus virzās uz stingrāku regulējumu, un force majeure prasības ir tikai viena no jomām, kas nonāk ciešākā juridiskā uzraudzībā.
Galvenā doma, ko atcerēties: nekrītiet panikā, bet arī nepalieciet pasīvi. Force majeure ir juridisks mehānisms, nevis universāla atruna, kas atceļ attīstītāja atbildību. Jūsu uzdevums ir dokumentēt, pārbaudīt un savlaicīgi piesaistīt profesionāļus. Jo ātrāk rīkosities, jo lielākas izredzas pasargāt savu ieguldījumu. Ja plānojat pirkumu Puketā vai citur Taizemē, komanda "Īpašumi Taizemē" var palīdzēt izvērtēt attīstītāja uzticamību un līguma nosacījumus jau pirms parakstīšanas.
Avots: The CITY - Asia