Vai Johoras milzu projekts nozīmē, ka nauda pamet Taizemi?
Malaizijas konglomerāts Genting ir paziņojis par 20 miljardu ASV dolāru tehnoloģiju pilsētu Johoras-Singapūras speciālajā ekonomiskajā zonā, ar fokusu uz mākslīgo intelektu un agritech. Taizemes nekustamā īpašuma tirgum tas nav apdraudējums, bet gan signāls: reģionālā konkurence par investoru kapitālu Dienvidaustrumāzijā ieiet jaunā fāzē. Taizeme joprojām paliek priekšā tūrisma nomas ienākumu un dzīvesveida īpašumu segmentā, savukārt Johora mērķē uz pavisam citu auditoriju, tehnoloģiju uzņēmumiem un korporatīvajiem investoriem.
Vēl pirms trim gadiem Taizeme bija reģiona neapstrīdamais līderis ārvalstu īpašumu pircēju vidū. Tagad Malaizija uz galda liek projektu, kura mērogs pielīdzināms vesela pilsētas rajona uzbūvei no nulles. Latviešu investoram, kas skatās uz Puketu vai Bangkoku, jautājums nav, vai nauda ieplūdīs Johorā, bet gan, kā mainās reģiona investīciju prioritāšu karte.
Kas īsti tiek būvēts Johorā?
- 20 miljardi ASV dolāru ir paziņotais budžets Genting viedpilsētai Johorā, Malaizijā, viens no lielākajiem privātā sektora attīstības projektiem Dienvidaustrumāzijā pēdējos gados.
- Pilsēta celsies Johoras-Singapūras speciālajā ekonomiskajā zonā (JS-SEZ), kas tika atklāta 2025. gada janvārī, lai piesaistītu starptautisku biznesu un talantus.
- Projekta kodols ir AI izpētes centrs un agritech klasteris, kas to atšķir no tipiskiem dzīvojamo māju megaprojektiem.
- Taizemei tas nozīmē saasinātu konkurenci par tehnoloģiju kapitālu, bet ne tiešu apdraudējumu kūrortu īpašumiem Puketā vai Pataijā.
- Investoriem, kas apsver dzīvokļus Bangkokā kā "vārtus uz ASEAN", vērts zināt, ka daļa šī kapitāla nākotnē varētu novirzīties uz Johoru.
- Taizeme saglabā savu priekšrocību dzīvesveida īpašumu un tūrisma nomas ienākumu jomā, nišā, kurā Johora vēl nav ienākusi.
Kas ir Genting un kāpēc tas ir svarīgi?
Genting Group ir Malaizijas konglomerāts ar aptuveni 8 miljardu ASV dolāru tirgus kapitalizāciju, kas vēsturiski zināms ar azartspēlēm un hospitalitātes biznesu (Resorts World tīkls vairākās valstīs). Johoras viedpilsēta iezīmē stratēģisku pagriezienu uz tehnoloģiju infrastruktūru, jomu, kurā uzņēmumam iepriekš nebija pieredzes tādā mērogā.
JS-SEZ piedāvā vienkāršotas muitas procedūras, nodokļu atlaides un bezvīzu piekļuvi kvalificētiem speciālistiem. Pēc Malaizijas valdības datiem, zona pirmajā desmitgadē paredzēta radīt 100 000 darbavietu.
Johor Bahru atrodas mazāk nekā 30 km no Singapūras centra, praktiski funkcionējot kā pilsētvalsts priekšpilsēta, taču īpašumu cenas tur ir 3 līdz 5 reizes zemākas nekā Singapūrā.
Cenu salīdzinājums: Johora, Bangkoka, Puketa
Pēc CBRE datiem, vidējā cena par kvadrātmetru Johor Bahru 2025. gadā bija ap 1500 līdz 2200 ASV dolāriem, salīdzinot ar 3000 līdz 5500 ASV dolāriem līdzvērtīgos Bangkokas projektos un 3500 līdz 7000 ASV dolāriem par kvadrātmetru Puketas premium segmentā.
| Tirgus | Cena par m² (2025) |
|---|---|
| Johor Bahru | 1500-2200 USD |
| Bangkoka | 3000-5500 USD |
| Puketa (premium) | 3500-7000 USD |
Taizeme 2025. gadā piesaistīja aptuveni 4,8 miljardus ASV dolāru ārvalstu tiešo investīciju nekustamajā īpašumā. Vienīgi Genting projekts pēc apjoma līdzinās apmēram četru gadu investīciju plūsmai šajā apjomā, kas parāda, cik liels ir šis viens paziņojums salīdzinājumā ar veselu Taizemes tirgu.
Saskaņā ar Genting iesniegtajiem dokumentiem, Johoras Tech Smart City aizņem 2300 akrus, ieskaitot 500 akru AgTech Campus un 1700 akru Knowledge AI Campus, un pēc The Edge Malaysia informācijas paredzēts radīt vairāk nekā 10 000 darbavietu.
Kā atšķiras īpašuma iegādes noteikumi Malaizijā un Taizemē?
Ārzemniekiem Malaizijā ir pieejama pilnīga (freehold) īpašumtiesība ar minimālo iegādes slieksni, sākot no aptuveni 1 miljona ringitu (ap 220 000 ASV dolāru). Taizemē freehold īpašumtiesības ārzemniekiem pieejamas tikai dzīvokļiem (kondominium), un tas tiek limitēts ar ārvalstu kvotu.
Taizemes kūrortu tirgū attīstītājs Sansiri jau paziņojis par plāniem investēt 40 miljardus bahtu jaunos Puketas projektos no 2027. līdz 2030. gadam, tostarp septiņus projektus par 10 miljardiem bahtu, kas tiks palaisti 2026. gada otrajā pusē. Tas rāda, ka pieprasījuma puses uzticība Puketas tirgum saglabājas stabila, neraugoties uz reģionālo konkurenci.
Vai Johora var kļūt par alternatīvu Puketai?
Tikai gadījumā, ja stratēģija ir ilgtermiņa (10 gadi un vairāk) likme uz kapitāla pieaugumu netālu no Singapūras. Ja mērķis ir stabili nomas ienākumi un personiskā izmantošana kūrorta vidē, Puketa paliek prognozējamāka izvēle ar pierādītu infrastruktūru.
Pašreizējie dati liecina, ka nomas rentabilitāte Johor Bahru ir 3 līdz 4% gadā, būtiski zemāka nekā 5 līdz 8% Puketā vai 4 līdz 6% Bangkokā. Lielākā daļa Johoras investoru liek uz kapitāla pieaugumu, ne uz tekošajiem nomas ienākumiem.
Kuras Taizemes tirgus daļas ir visvairāk apdraudētas?
Ja spiediens materializēsies, tas visdrīzāk vispirms ietekmēs Bangkokas biroju un komerciālo segmentu, jo galvaspilsēta konkurē ar Kualalumpuru un Singapūru par reģionālo korporatīvo galvenmītņu piesaisti. Kūrortu tirgi Puketā, Samui un Pataijā ir aizsargāti ar savu unikālo tūrisma pievilcību, ko nespēj atkārtot ne Johora, ne Kualalumpura.
Kā Taizeme atbild uz konkurenci?
- un 2026. gadā Taizeme ir paātrinājusi Austrumu ekonomiskā koridora (EEC) attīstību Chonburi, Rayong un Chachoengsao provincēs. Valdība piedāvā nodokļu brīvdienas līdz 13 gadiem tehnoloģiju uzņēmumiem. Diskusijas turpinās arī par ārvalstu īpašumtiesību kvotas dzīvokļiem paaugstināšanu no 49% līdz 75%, kas varētu būtiski palielināt kapitāla ieplūdi tirgū.
Praktiskais secinājums investoram
Genting Johoras projekts nav drauds Taizemes nekustamā īpašuma investoriem, tas ir jauna reģionālās konkurences posma indikators. Taizeme uzvar tūrisma nomas ienākumu, dzīvesveida pievilcības un tirgus brieduma ziņā. Malaizija liek uz tehnoloģiju infrastruktūru un tuvumu Singapūrai. Gudrs investors izpēta abus tirgus, taču pieņem lēmumu, vadoties pēc konkrēta mērķa: tekoša rentabilitāte šodien vai kapitāla pieaugums pēc desmit gadiem.
Ja domājat par īpašuma iegādi Taizemē, komanda Īpašumi Taizemē var palīdzēt izvērtēt konkrētos projektus Puketā un citos reģionos, ņemot vērā jūsu mērķus, ne tikai virsrakstos redzamos skaitļus.
Avots: Nikkei Asia