Kāds Phuketas nekustamā īpašuma pirkuma līguma jau ir gatavs jūsu galdā, bet ziņu virsraksti par Indonēzijas jauno finanšu centru projektu liek aizdomāties: vai investīcija Taizemē pēc pāris gadiem vēl būs tikpat pievilcīga? Īsā atbilde: Indonēzijas 28 miljardu dolāru plāns ir nozīmīgs signāls reģionālajā konkurencē, taču tas nerada tiešu draudu jau šodien. Taizemes tirgus paliek stabils vismaz 3-5 gadu perspektīvā, jo Indonēzijas projekts vēl atrodas plānošanas stadijā un juridiskā skaidrība tur nav sasniegta.
Kas tieši ir sācies Indonēzijā?
Indonēzija ir paziņojusi par 28 miljardu dolāru valsts investīciju mērķi, lai izveidotu starptautiskus finanšu centrus Džakartā un Bali, ziņo Nikkei Asia. Mērķis ir nepārprotams: pievilkt kapitālu, kas šobrīd plūst uz Singapūru, Honkongu un Bangkoku. Valdība sagatavo nodokļu atlaižu paketi, tostarp iespējamu 100% uzņēmumu ienākuma nodokļa atbrīvojumu noteiktam periodam saskaņā ar jauno PFII finanšu centru likumu (Business Times dati).
Skaitlis izklausās iespaidīgi - 28 miljardi dolāru ir aptuveni 2,5% no Indonēzijas IKP. Salīdzinājumam: Taizemes Austrumu ekonomiskais koridors (Eastern Economic Corridor) ir vērtēts 45 miljardu dolāru apmērā, taču šī summa ir izplatīta gandrīz desmit gadu periodā un attiecas uz industriju kopumā, nevis tikai finanšu sektoru.
Kāpēc Bali ir izvēlēta par finanšu centru?
Indonēzijas loģika atgādina Dubaju, kur DIFC modelis apvienoja luksusa dzīvesveidu ar finanšu infrastruktūru. Bali ar aptuveni 4,4 miljoniem iedzīvotāju un stabilu tūrisma bāzi ir dabisks kandidāts šādam eksperimentam. Taču ir liela atšķirība starp tūrisma popularitāti un finanšu centra infrastruktūru - lidz airportu tīklu, banku sistēmu un tiesisko regulējumu, kas nepieciešams lieliem institucionāliem investoriem.
Kāpēc juridiskā nenoteiktība ir Indonēzijas vājākā vieta?
Ārzemniekiem Indonēzijā nav pieejams pilns īpašumtiesību (hak milik) statuss - viņi var iegūt tikai lietošanas tiesības (hak pakai, līdz 80 gadiem) vai būvniecības tiesības (hak guna bangunan). Tas krasi atšķiras no Taizemes, kur ārzemnieki var iegūt kondominiju īpašumā ar pilnām, caurspīdīgām freehold tiesībām.
Lieli fondi negrib ieguldīt kapitālu bez garantijām attiecībā uz īpašumtiesību aizsardzību, arbitrāžas mehānismiem un stabilu nodokļu režīmu. Indonēzijas zemes tiesības ir sarežģītas, reģistrācijas procedūras nav pārskatāmas, un tiesu sistēma darbojas lēni. Kamēr šie jautājumi nav atrisināti, solītās nodokļu atlaides paliks tikai uz papīra.
Vai Taizeme šajā sacīkstē stāv malā?
Nē - Bangkoka aktīvi attīsta savu finanšu klasteri One Bangkok, kurā Frasers Property un TCC Group ir investējuši aptuveni 3,5 miljardus dolāru. Vienlaikus Phuketa turpina paplašināt savu premium segmentu nekustamo īpašumu tirgū.
Taizemes priekšrocības ir strukturālas, nevis tikai retorika:
- Nobriedusi infrastruktūra: Bangkokai ir divi starptautiskie lidostas un izveidots BTS/MRT dzelzceļa tīkls, kā arī dziļa banku infrastruktūra. Salīdzinājumam - Džakarta savu pirmo metro līniju atklāja tikai 2019. gadā, un Bali vēl vispār nav dzelzceļa transporta sistēmas.
- Caurspīdīgas īpašumtiesības ārzemniekiem, kas iegādājas kondominiju.
- Vairāk nekā 35 miljoni tūristu ieceļojumu 2025. gadā (TAT dati).
- Stabilāka valūta: Indonēzijas rūpija pēdējā gada laikā ir kritusi apmēram 5% pret ASV dolāru, kamēr Taizemes bāts ir uzrādījis lielāku stabilitāti - būtisks faktors, aprēķinot atdevi cietajā valūtā.
Ko par Phuketas tirgu paredz 2026. gadā?
Saskaņā ar Bangkok Post publicēto informāciju, Phuketas luksusa nekustamo īpašumu tirgus paliks stiprs līdz 2026. gadam, ko veicinās augošas zemes cenas rietumu krasta rajonos - Bang Tao, Laguna, Layan, Kamala un Cherng Talay. Zīmolu vilu (branded villas) segments pārspēj kondominiju pieprasījumu starp turīgiem starptautiskiem pircējiem.
Vidējā nomas ienesīguma likme Bangkokas kondominijos ir 5-7% gadā, bet Phuketā augstsezonā tā var sasniegt 8-10%.
Demogrāfija runā Indonēzijas labā, taču ne tuvākajā laikā
Ilgtermiņā Indonēzijai ir spēcīgs trumpis - 275 miljoni iedzīvotāju salīdzinājumā ar Taizemes 72 miljoniem sniedz milzīgu iekšējā tirgus potenciālu. Taču pat labākā gadījumā finanšu centru realizācija varētu ievilkties 7-10 gadus. Investoram, kas domā šodienas terminos, šis faktors nav izšķirošs.
Ko šis viss nozīmē latviešu investoram?
Īpašumu Taizemē tirgus ir izveidots, likumi ir skaidri, un ienesīgums ir prognozējams. Indonēzija ir derības uz nākotni, kas nes sev līdzi ievērojamu nenoteiktību. Saprātīga stratēģija ir veidot savu pamatportfeli Taizemē tagad un atgriezties pie Indonēzijas iespējas tad, kad tās juridiskais regulējums būs pieņemts un pārbaudīts praksē.
Ja jūs meklējat komandu, kas palīdzēs orientēties Phuketas vai Bangkokas tirgū, Īpašumi Taizemē eksperti var sagatavot personalizētu pārskatu par konkrētiem rajoniem un projektiem.
FAQ
Vai Taizemes nekustamā īpašuma investoram vajadzētu baidīties no Indonēzijas konkurences?
Ne 3-5 gadu perspektīvā. Indonēzijas finanšu centri joprojām ir plānošanas stadijā, un pat optimistiskā scenārijā ieviešana var ieilgt 7-10 gadus. Taizemes tirgus ir nobriedis, likvīds un labi izprotams - tiem, kas iegulda šodien, Taizemes fundamentālie rādītāji nav vājinājušies.
Vai Bali un Phuketu var salīdzināt kā investīciju galamērķus?
Both salas pievelk dzīvesveida pircējus un nomas investorus, taču Phuketai ir priekšrocība trīs jomās: pilnas īpašumtiesības (freehold) kondominijos ārzemniekiem, augstāka vidējā hoteļu noslogotība - 75-80% (STR dati), un labāk attīstīta nomas apsaimniekošanas ekosistēma.
Kādas nodokļu atlaides Indonēzija piedāvā?
Galīgā atlaižu pakete pagaidām nav formalizēta. Diskusijā ir iespējams 100% uzņēmumu ienākuma nodokļa atbrīvojums noteiktam periodam finanšu centra rezidentiem, atbrīvojumi ārvalstu ienākumiem un dividenžu nodoklim, kā arī vienkāršots vīzu režīms, ietverot noteikumus, ka Golden Visa turētāji vīzas periodā varētu netikt uzskatīti par Indonēzijas nodokļu rezidentiem. Kamēr šie noteikumi nav pieņemti kā likums, tie paliek priekšlikumu statusā.
Vai Indonēzijas projekts ietekmēs cenas Bangkokā vai Phuketā?
Tiešas ietekmes nav sagaidāms. Taizemes nekustamo īpašumu tirgu virza iekšējais pieprasījums, tūrisms un digitālo nomadu migrācija. Pat ja daļa institucionālā kapitāla pārvirzīsies uz Indonēziju, kondominiju segments privātajiem investoriem Taizemē paliks noturīgs.
Kur šobrīd ir izdevīgāk investēt - Taizemē vai Indonēzijā?
Taizemē. Tirgus funkcionē, noteikumi ir skaidri, un ienesīgums ir prognozējams. Indonēzija ir derības uz nākotni ar būtisku nenoteiktību. Saprātīga stratēģija ir veidot pamatportfeli Taizemē tagad un atgriezties pie Indonēzijas tirgus, kad tā juridiskais regulējums būs pieņemts un pārbaudīts.
Kuri Taizemes rajoni ir visnoturīgākie pret reģionālo konkurenci?
Izceļas premium lokācijas ar ierobežotu piedāvājumu: Sukhumvit un Silom Bangkokā, Bang Tao un Laguna Phuketā, kā arī Bophut Koh Samui salā. Šie rajoni pievelk pircējus, kuriem Indonēzija nav reāla alternatīva, ņemot vērā atšķirības īpašumtiesību regulējumā un dzīves kvalitātē.
Avots: Nikkei Asia
Indonēzijas 28 miljardu dolāru derības ir ambiciozas un pelnījušas rūpīgu uzmanību. Taču starp mega-projekta pieteikumu un reālu kapitāla plūsmu atrodas plaisa, kuru pilda likumi, institūcijas un investoru uzticība - plaisa, kuru Taizeme aizvērusi vairākas desmitgades atpakaļ. Tiem, kas iegulda šodien, Taizemes tirgus paliek līdzsvarotākā izvēle Dienvidaustrumāzijā, ja vērtējam ienesīgumu, juridisko aizsardzību un dzīves kvalitāti kopā.