Īsā atbilde: kas mainījies un ko tas nozīmē pircējam
Taizemes Komerciālais departaments (DBD) 2026. gadā ir krietni pastiprinājis pārbaudi jaunu kompāniju reģistrācijai, kurās parādās nominālā akcionāra pazīmes - to skaits vienā pārskata periodā sarukusi no 561 līdz 141, kas ir 75% kritums. Tas ir tiešs signāls jebkuram ārzemniekam, kurš zemi vai villu Taizemē tur uzņēmuma struktūrā ar 'proxy' akcionāriem no vietējiem: risks vairs nav teorētisks. Kas tieši mainījies un kā tas skar jūsu īpašumu, uzzināsiet tālāk.
Kāpēc šis jaunums ir svarīgs tieši latviešu investoram
Daudzi latviešu pircēji, kas iegādājušies villu Phuketā vai Koh Samui pēdējos gados, ir izmantojuši Taizemes uzņēmumu ar tai piederošu zemi, kur formāli 51% vai vairāk akciju pieder taizemiešiem. Šī bija (un joprojām ir) populāra shēma, jo Taizemes likumi ārzemniekiem tiešu zemes īpašumtiesības neļauj. Taču tieši šī shēma šobrīd nonākusi valsts pastiprinātas uzmanības centrā, un tas var nozīmēt reālus finansiālus un juridiskus riskus tiem, kas jau šādu struktūru izmanto vai plāno to izmantot.
Kāda tieši ir jaunā regula un kāpēc reģistrācijas krīt tik strauji
DBD 2026. gada 1. augustā ieviesa spēkā Rīkojumu Nr. 2/2026, kas vērsts tieši pret shēmām, kurās ārzemnieki faktiski kontrolē Taizemes uzņēmumu, izmantojot nominālos akcionārus. Jaunie noteikumi paredz plašāku dokumentācijas pārbaudi ne tikai uzņēmuma reģistrācijas brīdī, bet arī visā tā darbības laikā, ieskaitot ikreiz, kad mainās akcionāru sastāvs.
Rezultāts jau redzams skaitļos:
- Nominālo pazīmju uzņēmumu reģistrācijas kritušas par 75% (no 561 līdz 141)
- Cits DBD datu kopums rāda, ka uzņēmumu reģistrācijas ar 0,01-49,99% ārvalstu dalību kritušas par 51% 2026. gada 1. ceturksnī
- No 1. līdz 31. maijam 2026. gadā šāda tipa reģistrācijas kritušas par 65%
- Aplēsts, ka riska grupā šobrīd atrodas apmēram 119 000 uzņēmumu
Svarīgi saprast: šie skaitļi attiecas tikai uz jaunām reģistrācijām. Taizemes Komerciālais departaments pats atzīst, ka 141 jauna reģistrācija ir tikai redzamā aisberga daļa. Tūkstoši jau izveidotu struktūru turpina darboties, un tieši tās var nonākt izmeklēšanas fokusā.
Kāpēc nominālās struktūras Taizemē vispār pastāv
Taizemes Ārvalstu biznesa likums (Foreign Business Act, 1999) aizliedz ārzemniekiem turēt vairāk par 49% akciju uzņēmumos, kas nodarbojas ar ierobežotām darbībām, tostarp zemes īpašumtiesībām. Lai formāli izpildītu šo prasību, radās nominālās shēmas: taizemiešu akcionāri uz papīra tur 51% vai vairāk akciju, bet realitātē nauda un lēmumi pieder ārzemniekam.
Tirgus aplēses rāda, ka 40-60% villu Phuketā un Koh Samui uz zemes gabaliem ir iegādātas tieši caur uzņēmumiem ar nominālā īpašuma pazīmēm. Tas nozīmē, ka liela daļa latviešu un citu ārvalstu pircēju, kuri iegādājušies villu pēdējo desmit gadu laikā, iespējams, izmanto tieši šādu struktūru, apzināti vai nē.
Kas notiek, ja jūsu struktūru atzīst par nominālu
Taizemes Speciālās izmeklēšanas departaments (DSI) pēdējos gados ir pastiprinājis pārbaudes tieši kūrortu provincēs - Phuketā, Krabi un Surat Thani. Taizemes tiesas vairākkārt piespriedušas piespiedu zemes pārdošanu gadījumos, kad pierādīts, ka taizemiešu akcionāri faktiski darbojušies kā ārzemnieka kontrolēta nominālpersona.
Sankcijas ir nopietnas: Ārvalstu biznesa likums paredz naudas sodu līdz 1 miljonam THB un/vai brīvības atņemšanu līdz 3 gadiem. Papildus tiesa var noteikt piespiedu zemes pārdošanu. Kriminālatbildība attiecas ne tikai uz ārzemnieku, bet arī uz taizemiešu nominālajiem akcionāriem.
Svarīgi zināt: DSI un Zemes departaments var uzsākt izmeklēšanu par jau esošu uzņēmumu jebkurā brīdī - īpaši, ja mainās akcionāri, notiek aktīvu pārdošana vai saņemta trešās personas sūdzība.
Kādas ir likumīgas alternatīvas villas vai zemes iegādei
Būtiski atgādināt: ārzemniekiem Taizemē tiešas zemes īpašumtiesības nav pieejamas jau šobrīd (Zemes kodeksa 86. pants), un 2026. gadā nekāda likumdošanas iniciativa šī aizlieguma atcelšanai nav plānota. Diskusijas par Zemes kodeksa reformu periodiski uznirst, bet politiskās gribas mainīt situāciju šobrīd nav.
Likumīgas alternatīvas villas vai zemes iegādei ietver:
- Ilgtermiņa nomas līgums (leasehold): standarta shēma ir 30 gadi ar iespēju pagarināt līgumu divas reizes (kopā līdz 30+30+30 gadiem). Zeme tiek nomāta no taizemiešu īpašnieka, bet uz tās celtā māja var būt reģistrēta kā ārzemnieka īpašums.
- Kondominium ar pilnu īpašumtiesību (freehold): šis paliek vienīgais nekustamā īpašuma tips, kurā ārzemnieks var iegūt pilnas īpašumtiesības, ja ārvalstu kvota konkrētajā ēkā nepārsniedz 49% no kopējās platības.
- Lietojuma tiesības (usufruct): mūža lietošanas tiesība, kas tiek reģistrēta Zemes departamentā.
Kondo tirgus: droša osta pastiprinātas kontroles laikā
Atšķirībā no villu shēmām ar zemi, kondominiju tirgus krīze tieši neskar. Freehold kondo īpašumtiesības ārzemniekiem paliek pilnībā likumīgas, ja vien nauda pārskaitīta no ārvalstīm caur Taizemes banku un saņemts Foreign Exchange Transaction (FET) sertifikāts kā pierādījums. Netieši var gaidīt, ka pieprasījums pēc kondo pieaugs, jo investori, kuri iepriekš izvēlējās villas ar nominālo struktūru, tagad meklēs drošāku alternatīvu.
Ko darīt, ja jums jau ir nominālā struktūra
Ja villa vai zeme jums pieder caur uzņēmumu ar nominālā akcionāra pazīmēm, ieteicams neriskēt un rīkoties proaktīvi:
- Pasūtiet juridisko auditu esošajai struktūrai, nevis gaidiet, kamēr pārbaudi ierosina iestādes.
- Izvērtējiet konvertēšanu uz leasehold struktūru: process ietver zemes pārdošanu taizemiešu fiziskai vai juridiskai personai, kam seko nomas līgums. Izmaksas parasti ir 100 000-300 000 THB, ieskaitot nodokļus un juridisko atbalstu.
- Salīdziniet ar nominālās struktūras uzturēšanas izmaksām, kas parasti ir 50 000-150 000 THB gadā, bez garantijas, ka struktūra vēlāk netiks atzīta par nelikumīgu.
Latviešu pircējiem, kas plāno investēt Phuketā vai jau tur īpašumu, šis ir īstais brīdis konsultēties ar juristu, nevis gaidīt, kamēr klāt pienāk inspekcija.
Biežāk uzdotie jautājumi
Kas ir nominālā kompānija Taizemes nekustamā īpašuma kontekstā? Tā ir Taizemes juridiska persona, kurā 51% vai vairāk akciju formāli pieder taizemiešiem, bet reālo finansējumu un kontroli nodrošina ārzemnieks. Taizemiešu akcionāri šādās shēmās parasti neiegulda reālu kapitālu un nepieņem vadības lēmumus. Taizemes tiesas šo praksi klasificē kā Ārvalstu biznesa likuma apiešanu.
Kāpēc nominālo reģistrāciju skaits samazinājies tik krasi? Komerciālais departaments pastiprinājis pārbaudi tieši reģistrācijas brīdī, tagad pārbaudot kapitāla izcelsmi, taizemiešu akcionāru reālo darbību un finansiālo spēju samaksāt par savu akciju daļu. Uzņēmumi ar acīmredzamām nominālās shēmas pazīmēm vienkārši netiek reģistrēti.
Vai manu esošo nominālo kompāniju var pārbaudīt jau tagad? Jā. Komerciālais departaments skaidri norādījis, ka publicētie skaitļi neaptver visas jau darbojošās nominālās struktūras. DSI un Zemes departaments var uzsākt izmeklēšanu par jau esošu uzņēmumu jebkurā laikā, īpaši akcionāru maiņas, aktīvu pārdošanas vai trešās personas sūdzības gadījumā.
Kā ārzemnieks var likumīgi iegādāties villu ar zemi Taizemē? Galvenais rīks ir ilgtermiņa noma (leasehold): standarta līgums uz 30 gadiem ar iespēju pagarināt divas reizes. Zeme tiek nomāta no taizemiešu īpašnieka, savukārt uz tās celtā māja var būt reģistrēta kā ārzemnieka īpašums. Alternatīva ir lietojuma tiesība (usufruct), kas ir mūža lietošanas tiesība, reģistrēta Zemes departamentā.
Vai kondo īpašumtiesības Taizemē ārzemniekiem paliek droša izvēle? Jā. Kondominiju freehold īpašumtiesības ārzemniekiem ir pilnībā likumīgas, ja ārvalstu kvota konkrētajā ēkā nepārsniedz 49% no kopējās platības. Nauda jāpārskaita no ārvalstīm caur Taizemes banku, un jāsaņem Foreign Exchange Transaction (FET) sertifikāts.
Avots: Thailand Business News