Ja pēdējos gados esat apsvēris villas pirkumu Puketā vai Samui, izmantojot Taizemes uzņēmumu ar nomināliem akcionāriem, 2026. gads ir brīdis, kad par šo shēmu vajadzētu padomāt no jauna. Tas nav jauns aizliegums, tā ir jauna kontroles sistēma.
- gada maijā Taizemes Zemes departaments (Department of Lands) nosūtīja trīs oficiālus apkārtrakstus ar atzīmi 'steidzami' visām provinču zemes nodaļām valstī. Vēstījums bija skaidrs: nomināļu shēmas, ko ārzemnieki gadu desmitiem izmantojuši, lai faktiski kontrolētu zemi caur Taizemes uzņēmumiem, turpmāk tiks sistemātiski atklātas, izmantojot vienotu valsts datubāzi.
Svarīgi saprast: šī nav jauna likuma norma. Tā ir jauns izpildes līmenis vecam likumam. Un tieši šī atšķirība ir būtiska tiem latviešu investoriem, kuri gadiem ilgi dzirdējuši, ka 'uzņēmuma shēma Taizemē strādā droši'. Iepriekš viss atkarīgs no konkrētā ierēdņa konkrētajā birojā, viena provincē reģistrē darījumu bez jautājumiem, cita atsakās uzreiz. Tagad visas provinces strādā pēc viena standarta, ar vienotiem kontrolsarakstiem un nacionālu digitālu reģistru, kurā redzamas visas juridiskās personas, kam pieder zeme.
Tūkstošiem ārvalstu investoru, tostarp daudzi pircēji no Krievijas, Eiropas un citur, kuri gadu desmitiem pirkuši villas un zemesgabalus caur Taizemes uzņēmumu struktūrām, tagad saskaras ar norēķinu brīdi.
Kādi ir galvenie fakti, kas jāzina jau tagad
-
- gada maijā Taizemes Zemes departaments izdeva trīs apkārtrakstus, adresētus visām provinču zemes nodaļām valstī.
- Skaidras naudas darījumi no 2 miljoniem THB (aptuveni 57 000 USD) un aktīvi, kas pārsniedz 5 miljonus THB (aptuveni 143 000 USD), tagad automātiski izraisa līdzekļu izcelsmes un finansiālā statusa pārbaudi saskaņā ar Zemes kodeksa 74. pantu.
- Likumīga mantošana ir vienīgais izņēmums, kas atbrīvots no automātiskās pārbaudes.
- Tiek veidota vienota datubāze, kas aptver katru juridisko personu, kurai pieder zeme: reģistrācijas datums, iegādes datums, novērtētā vērtība un norādītais uzņēmējdarbības mērķis.
- Uzņēmumi ar ārvalstu akcionāru daļu, kas pārsniedz noteiktos sliekšņus, tiek klasificēti kā augsta riska un tiek pakļauti padziļinātai izmeklēšanai.
- Padziļinātā pārbaude ietver akcionāru reģistra analīzi, salīdzināšanu ar Uzņēmējdarbības attīstības departamenta (DBD) datiem, finanšu pārskatiem, līgumiem un objekta apsekošanu uz vietas.
- Vairāk nekā 11 000 uzņēmumu tūristu populārākajās vietās, tostarp Puketā, Koh Samui, Koh Phangan un Krabi, saskaņā ar reģionālo mediju informāciju, jau ir pārbaudes procesā.
Kā radās nomināļu shēmas un kāpēc tās vairs nestrādā tik vienkārši
Ārzemniekiem Taizemē nekad nav bijis atļauts tieši īpašumā turēt zemi. Šis noteikums nāk no 1954. gada Zemes kodeksa. Ārzemnieks drīkst īpašumā turēt kondominium vienību, ievērojot ēkas 49% ārvalstu īpašumtiesību kvotu, bet ne villu un ne zemes gabalu. Tāds ir likuma burts.
Praksē pēdējo divu desmitgažu laikā izveidojās vesela nozare, kuras mērķis bija šo noteikumu apiet. Formula bija vienkārša: izveidot Taizemes SIA tipa uzņēmumu (Limited Company), kurā ārzemnieks pieder 49% akciju, bet Taizemes nomināļie akcionāri tur atlikušos 51%. Uzņēmums pērk zemi, ārzemnieks tajā dzīvo. Juridiskie biroji, aģenti un pat daži attīstītāji šo shēmu gadiem ilgi pārdevuši kā ierastu, rutīnas risinājumu, tostarp arī daudziem no mūsu reģiona pircējiem, kuri meklējuši investīcijas Puketas villu tirgū.
Iestādes vienmēr zināja, ka šāda prakse pastāv. Zemes kodeksa 96. pants paredz līdz 2 gadiem cietumā un naudas sodu līdz 20 000 THB par palīdzību ārzemniekam apiet īpašumtiesību aizliegumu. Taču izpilde bija reta un nekonsekventa. Viens zemes birojs varēja reģistrēt darījumu bez jautājumiem, cits varēja atteikt kategoriski. Viss bija atkarīgs no provinces, konkrētā ierēdņa noskaņojuma un no tā, cik rūpīgi bija sagatavoti dokumenti.
- gada maija apkārtraksti mērķē tieši uz šo nekonsekvenci. Pirmo reizi tiek ieviesta sistēmiska pieeja: viena datubāze, viens kritēriju kopums, viens kontrolsarakstu komplekts. Kā norāda juridiskais birojs Silk Legal, kas pirmais publicēja detalizētu jauno norādījumu analīzi, tas nav pats likums, kas mainās, tā ir izpildes konsolidācija.
Kā tas izskatās praksē, ja jums pieder villa caur uzņēmumu
Iedomāsimies Taizemes uzņēmumu ar diviem Taizemes akcionāriem un vienu ārvalstu akcionāru, kuram pieder 49% un kurš iegādājies villu Puketā par 15 miljoniem THB. Iepriekš zemes birojs vienkārši reģistrētu darījumu. Tagad sistēma automātiski atzīmē šo uzņēmumu kā augsta riska. Ierēdņi izvilks akcionāru reģistru: kas ir Taizemes līdzīpašnieki? Kāda ir viņu nodarbošanās? No kurienes nāk viņu nauda? Vai uzņēmums patiešām veic komercdarbību, vai tas eksistē tikai tāpēc, lai turētu vienu nekustamo īpašumu? Inspektors var ierasties objektā, lai pārbaudītu, kas tur faktiski dzīvo.
Īpaši pieminams ir 2 miljonu THB slieksnis skaidras naudas darījumiem. Skaidras naudas maksājumi par nekustamo īpašumu Taizemē nav nekas neparasts, jo īpaši kūrortu zonās un otrreizējā tirgū. Katrs šāds darījums tagad automātiski izraisa līdzekļu izcelsmes pārbaudi, kas pārklājas ar noteikumiem pret nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizāciju (AMLA) un rada papildu šķērsli neskaidriem darījumiem.
Vērts paskatīties arī uz reģionālo kontekstu. Taizeme nav vienīgā Dienvidaustrumāzijas valsts, kas pastiprina uzraudzību pār ārvalstu nekustamā īpašuma īpašumtiesībām. Vjetnama 2024. gadā atjaunināja mājokļu likumu, ieviešot jaunus ierobežojumus ārvalstu pircējiem. Indonēzija periodiski pārskata noteikumus ārvalstu pircējiem Bali. Taču Taizemes pieeja atšķiras ar to, ka noteikumi paliek nemainīgi, mainās vienīgi to izpilde.
Kas notiek ar jau esošajiem īpašumiem, kas pirkti caur uzņēmumu
Tiem, kam zeme jau pieder caur nomināļu struktūrām, situācija joprojām ir neskaidra. Apkārtraksti galvenokārt vērsti uz jauniem darījumiem un esošās bāzes pārbaudi, taču veidotā datubāze aptver katru juridisko personu, kurai pieder zeme, ieskaitot ilgstoši esošas iegādes. Tas nozīmē, ka uzņēmums, kas dibināts pirms desmit gadiem, lai turētu vienu villu, joprojām var nonākt pārbaudes lokā.
Ko investoriem darīt? Pirmkārt, pasūtiet esošo struktūru auditu pie kvalificēta Taizemes jurista. Otrkārt, apsveriet alternatīvus formātus: ilgtermiņa nomu (30 gadi ar pagarināšanas iespējām), kondominium īpašumtiesības ārvalstu kvotas ietvaros vai investīcijas caur Taizemes Investīciju padomi (BOI), kas noteiktos gadījumos ļauj ārzemniekiem tieši turēt zemi īpašumā.
Taizemes Zemes departamenta jaunie norādījumi sūta skaidru signālu: haotiskās, nekonsekventās izpildes ēra beidzas. Ikvienam, kam ir ieguldījumi Taizemes nekustamajā īpašumā, savas īpašumtiesību struktūras vajadzētu pārskatīt jau tagad, nevis gaidīt, kad pie durvīm ieradīsies inspektors. Ja plānojat pirkumu vai vēlaties saprast, kā šīs izmaiņas ietekmē tieši jūsu situāciju, komanda Īpašumi Taizemē var palīdzēt sagatavoties šim procesam kopā ar vietējiem juristiem.
Avots: The CITY Asia