Kāpēc šis jautājums šobrīd interesē katru investoru
Ja vēl 2023. gadā aptuveni 70% no jaunu kondominīciju apskašu interesentiem Phuketā bija no Krievijas un Ķīnas, tad 2026. gadā šis attēls ir mainījies gandrīz līdz nepazīšanai. Tirgū ienāk svaigs kapitāls no Indijas, Tuvajiem Austrumiem un Centrālāzijas, un vidējā darījuma vērtība kopš 2023. gada ir augusi par 18-22%. Šo strukturālo maiņu ārvalstu pieprasījumā ir dokumentējis Bangkok Post, un latviešu investoram tas ir skaidrs signāls pārskatīt savu stratēģiju, ja Phuketa jau ir bijusi jūsu redzeslokā.
Phuketa joprojām ir Taizemes flagmaņa kūrorta tirgus, taču pircējs, kurš šodien paraksta līgumu, izskatās citādi nekā pirms trim gadiem. Viņš ir jaunāks, biežāk pērk nevis atpūtai, bet gan nomas ienākumiem, un skatās uz ienesīgumu, nevis tikai uz dzīvesveidu. Zemāk apkopojam, kas tieši ir mainījies un kā tas pārveido cenas, populārākos rajonus un pašus īpašumu formātus.
Ātrā atbilde: galvenie skaitļi īsumā
- Indiešu pircēju īpatsvars Phuketas ārvalstu pircēju vidū ir audzis no 4-5% 2023. gadā līdz aptuveni 12-15% 2026. gadā
- Vidējā cena par kvadrātmetru jaunos rietumu piekrastes projektos ir sasniegusi 180 000-220 000 THB (aptuveni 5100-6300 ASV dolāru)
- Krievu pircēji joprojām ir top-5 grupā, taču viņu īpatsvars ir kritis no 25-30% līdz aptuveni 15-18%
- Ķīniešu pircēji ir strauji atkāpušies stingrāku kapitāla kontroles pasākumu un iekšzemes ekonomikas palēnināšanās dēļ
- Jauni spēlētāji tirgū ir pircēji no AAE, Saūda Arābijas, Kazahstānas un Uzbekistānas, kopā veidojot 8-10% no pieprasījuma
- Prestižās villas (30 miljoni THB un vairāk) uzrāda 25% pārdošanas apjoma pieaugumu gadā
Kas patiesībā notiek ar pircēju struktūru
Ķīniešu pircēju atkāpšanās galvenokārt saistīta ar stingrāku kapitāla izplūdes kontroli Ķīnā. Nominālais 50 000 ASV dolāru gada limits vienai personai formāli nav mainījies, taču bankas tagad darījumus pārbauda daudz rūpīgāk. Arī iekšzemes nekustamā īpašuma tirgus lejupslīde Ķīnā ir mazinājusi vēlmi ieguldīt ārzemēs.
Tajā pašā laikā AAE saistītais kapitāls arvien vairāk atdala Phuketas luksusa segmentu no tūrisma cikliem - turīgas ģimenes (UHNW) sāk uztvert salu kā drošu bāzi aktīvu izvietošanai, nevis kā sezonālu atpūtas vietu. Tas ir viens no iemesliem, kāpēc villu segments aug straujāk nekā kondominīciju tirgus.
Skaitļi, kas jāzina pirms lēmuma pieņemšanas
- Phuketu 2025. gadā apmeklēja 9,4 miljoni ārvalstu tūristu (Tourism Authority of Thailand dati), kas ir par 11% vairāk nekā 2024. gadā - šī plūsma tieši uztur nomas tirgu
- Ārvalstniekiem ir atļauts iegādāties kondominīcijus Taizemē t.s. freehold kvotas ietvaros, kas nedrīkst pārsniegt 49% no projekta pārdodamās platības; villas parasti tiek strukturētas ar 30+30+30 gadu nomas (leasehold) shēmu vai caur Taizemes uzņēmuma struktūru
- Nomas ienesīgums kvalitatīviem kondominīcijiem Bang Tao un Laguna Phuket rajonos ir 6-8% neto gadā, savukārt premium klases villām - 4-6%
- Cenu kāpums Chalong, Nai Harn un Rawai rajonos pēdējo divu gadu laikā sasniedzis 30-40%, kamēr Mai Khao un Natai ziemeļu daļā joprojām ir par 20-25% lētāki, piedāvājot zemāku ieejas slieksni
- Indiešu pircēji biežāk izvēlas studijas un vienistabas dzīvokļus par 4-8 miljoniem THB, bet Tuvo Austrumu investori vairāk interesējas par villām no 25 miljoniem THB
- Zemes rezerve Phuketas rietumu krastā ir gandrīz izsmelta - vietējie attīstītāji lēš, ka apbūvei derīgas zemes atlicis vien uz 3-5 gadiem
- Taizemes iestādes 2025.-2026. gadā apspriež iespēju paaugstināt freehold kvotu līdz 75% atsevišķos projektos, taču likumdošana pagaidām nav pieņemta
- Pēc Bangkok Post ziņām, Phuketas luksusa segmentam jāpaliek spēcīgam līdz pat 2026. gada beigām, un villas apsteigs kondominīcijus, jo zīmolu rezidences un integrēta infrastruktūra piesaista turīgus ārvalstu pircējus tādos karstos punktos kā Bang Tao, Layan, Kamala un Cherng Talay
Kur ieguldīt: rajonu salīdzinājums
Ja domājat, kur tieši Phuketā meklēt īpašumu, noderēs saprast katra rajona raksturu:
- Bang Tao un Laguna - nobriedis tirgus ar augstu likviditāti un stabilu nomas sniegumu, piemērots tiem, kas vērtē paredzamību
- Mai Khao un Natai (ziemeļu daļa) - zemākas ieejas cenas un izaugsmes potenciāls, attīstoties infrastruktūrai
- Rawai un Nai Harn (dienviddaļa) - joprojām populāri Eiropas pircēju vidū, taču jau rāda pārkaršanas pazīmes
Bieži uzdotie jautājumi
Cik maksā dzīvoklis Phuketā 2026. gadā?
Studija 28-35 kv.m platībā jaunā rietumu krasta projektā izmaksā 4-7 miljonus THB (115 000-200 000 ASV dolāru). Divistabu dzīvoklis - 8-15 miljonus THB. Villas ar jūras skatu un privātu baseinu sākas no 20-25 miljoniem THB.
Vai Phuketas īpašumu var pirkt pa daļām?
Jā. Lielākā daļa attīstītāju piedāvā maksājumu plānus būvniecības laikā - parasti 30% rezervācijas un līguma parakstīšanas brīdī, 70% objekta nodošanas brīdī. Dažos projektos maksājumi tiek sadalīti pa 12-24 mēnešiem.
Kādu nomas ienesīgumu var reāli sagaidīt?
Ar profesionālu pārvaldību labi novietots kondominīcijs var nodrošināt 6-8% neto gada ienesīgumu pēc pārvaldības maksas, komunālajiem maksājumiem un nodokļiem. Nozīme ir sezonalitātei - augstākā noslodze ir no novembra līdz aprīlim.
Kādus nodokļus maksā ārvalstu īpašnieks Phuketā?
| Nodokļa veids | Likme |
|---|---|
| Īpašuma pārreģistrācijas nodeva | 2% no novērtētās vērtības, parasti dalīta ar pārdevēju |
| Zīmognodeva | 0,5% |
| Ienākuma nodoklis no pārdošanas | progresīva skala atkarībā no īpašumtiesību ilguma; pēc 5 gadiem efektīvā likme būtiski samazinās |
| Ikgadējais īpašuma nodoklis | mājokļiem līdz 50 miljoniem THB - nominālas 0,02% |
Vai ir vērts apskatīt īpašumus klātienē pirms pirkuma?
Noteikti jā. Fotogrāfijas un vizualizācijas neatspoguļo būvniecības kvalitāti, reālo attālumu līdz pludmalei vai apkārtnes infrastruktūru. Pirms kapitāla ieguldīšanas ir vērts rezervēt naktsmītni pie izvēlēto projektu apkārtnes un ieplānot apskašu maršrutu - to bieži iesaka arī Īpašumi Taizemē konsultanti, strādājot ar klientiem no Latvijas.
Vai Phuketas tirgū pastāv burbuļa risks?
Klasisku burbuļa pazīmju pagaidām nav. Cenas gan aug, taču šo kāpumu pamato reāli faktori - zemes trūkums, augošs tūristu skaits un infrastruktūras uzlabojumi, tostarp lidostas jaunais terminālis un ceļu paplašināšana. Lokāla pārkaršana atsevišķos rajonos ir iespējama, tāpēc saprātīga stratēģija joprojām ir diversificēt ieguldījumus pa vairākiem rajoniem.
Kāpēc laika logs var aizvērties
Phuketas pircēju profila maiņa nav īslaicīga svārstība, bet gan ilgtermiņa tendence. Globalizējošās investīciju plūsmas, augošā vidusšķira Indijā un Persijas līča valstīs, kā arī sarūkošā zemes rezerve visi kopā virza cenas augšup un pārveido tirgu no pamatiem. Investoriem, kas apsver ienākšanu tirgū, vērts rīkoties tuvāko 6-12 mēnešu laikā, kamēr cenu logs vēl ir atvērts.
Avots: Bangkok Post