Kas īsti notiek Pūketā 2026. gadā
- gada pirmajā ceturksnī Pūketas iestādes veica plašu īpašumu darījumu pārbaužu vilni, kas vērsts tieši pret shēmām, kurās ārvalstnieki iegādājas nekustamo īpašumu, apejot likumu. Latvijas investoram, kurš seko līdzi Taizemes tirgum, svarīgākais secinājums ir šāds: jauni likumi nav pieņemti, taču esošie tiek piemēroti daudz stingrāk nekā jebkad agrāk. Un, pretēji intuīcijai, tas nenozīmē tirgus sabrukumu, bet gan tā sakārtošanos.
Caurspīdīgi strādājoši attīstītāji ziņo par 15-20% pieaugumu potenciālo pircēju pieprasījumos salīdzinājumā ar to pašu periodu 2025. gadā. Vienlaikus pelēkās zonas shēmas, kuras iepriekš bija populāras starp riska tolerantiem investoriem, strauji zaudē pievilcību. Tas ir loģiski: kad valsts sāk faktiski pārbaudīt, kas slēpjas aiz Taizemes uzņēmumu akcionāru sarakstiem, riskēt ar nelegālu shēmu kļūst neizdevīgi.
Kāpēc pārbaudes nav nekas jauns, bet gan seno likumu piemērošana
Svarīgi saprast: 1979. gada Kondominium likums (Condominium Act), Zemes kodekss (Land Code) un 49% ārvalstu īpašumtiesību kvota kondominium projektos pastāv jau vairākus gadu desmitus. Problēma bija nevis likumu trūkumā, bet gan to vājā izpildē. Tagad situācija ir mainījusies, un ikvienam ārvalstu investoram, kurš plāno pirkt īpašumu Pūketā, jāsaprot, ko tas praktiski nozīmē.
- gada sākumā Pūketas provinces Zemes birojs (Provincial Land Office) sāka krusteniski pārbaudīt Taizemes uzņēmumu, kurus ārvalstnieki izmanto zemes iegādei, akcionāru reģistrus. Savukārt no 2026. gada 1. augusta Taizemes Uzņēmējdarbības attīstības departaments (DBD) pieprasīs, lai uzņēmumos ar ārvalstu investīcijām Taizemes akcionāri iesniedz trīs mēnešu finanšu dokumentus, piemēram, bankas izrakstus, apliecinot reālu investīciju spēju. Tā ir daļa no plašākas kampaņas pret tā sauktajām nominālo akcionāru (nominee) shēmām nekustamā īpašuma, viesmīlības un kūrortu sektorā.
Saskaņā ar Taizemes Centrālo banku, ārvalstu naudas pārvedumi Pūketas nekustamā īpašuma pirkumiem 2025. gadā pieauga par 27%, un tieši šis kāpums piesaistīja regulatoru pastiprinātu uzmanību.
Kur tieši notiek pārbaudes un kas ir 49% kvota
Pārbaudes koncentrējas galvenokārt Pūketas rietumu piekrastē: Rawai, Cherngtalay un Bang Tao rajonos, kur ārvalstu pircēju koncentrācija ir vislielākā. Tieši šeit visbiežāk sastopamas villas, kas reģistrētas ar Taizemes uzņēmumu starpniecību, kā arī kondominium projekti ar augstu ārvalstnieku īpatsvaru.
Jāatgādina, ka saskaņā ar Kondominium likumu (B.E. 2522 / 1979. gads) ārvalstnieki drīkst īpašumā turēt ne vairāk kā 49% no jebkura konkrētā projekta kopējās reģistrētās platības. Pārējiem 51% jāpieder Taizemes pilsoņiem vai uzņēmumiem ar Taizemes vairākuma kapitāla daļu. Kad šī kvota ir aizpildīta, Zemes birojs vienkārši atsakās reģistrēt turpmākus freehold (pilnas īpašumtiesības) darījumus, atliek tikai noma (leasehold).
Nominālā zemes īpašumtiesība caur Taizemes starpniekiem ir kriminālpārkāpums saskaņā ar Zemes kodeksa 96 bis pantu. Sods par to var sasniegt līdz 20 000 THB naudassodu un/vai līdz 2 gadu cietumsodu. Turklāt, ja tiek pierādīta nominālā shēma, Zemes birojs var anulēt Taizemes uzņēmuma īpašumtiesības kopumā, kas nozīmē, ka ārvalstu pircējs var zaudēt gan īpašumu, gan ieguldīto kapitālu. Kriminālatbildība attiecas uz abām darījuma pusēm.
Ko šī situācija nozīmē cenām un ienesīgumam
Interesanti, ka tieši caurspīdīgie, attīstītāju vadītie projekti pašlaik uzrāda cenu kāpumu. Vidējā cena par kvadrātmetru Pūketā piekrastes kondominium segmentā jau sasniegusi 85 000-130 000 THB. Freehold kondominium vidējā īres ienesīgums ir 5-7% gadā, kas Pūketu padara par vienu no pievilcīgākajiem tirgiem Dienvidaustrumāzijā.
Taizeme 2024. gada JLL Global Real Estate Transparency Index reitingā ieņēma 36. vietu, divu gadu laikā pakāpjoties par sešām pozīcijām augstāk. Tas apstiprina vispārējo tendenci: tirgus kļūst arvien pārskatāmāks, un tas nāk par labu tieši likumīgi strādājošiem investoriem.
Taizemes valdība šobrīd izskata priekšlikumu, kas ļautu ārvalstniekiem iegādāties līdz 1 rai zemes (1600 kv.m) ar minimālo investīciju 40 miljonu THB apmērā, taču šis likumprojekts vēl nav pieņemts, tāpēc paļauties uz to šobrīd nevajadzētu.
Kā ārvalstu investoram pasargāt sevi
Villu gadījumā, kur tiešas ārvalstu īpašumtiesības uz zemi nav iespējamas, juridiski drošākais risinājums joprojām ir ilgtermiņa noma (leasehold) ar struktūru 30+30+30 gadi. Praksē tas nozīmē, ka zeme tiek reģistrēta kā noma, savukārt pati ēka var tikt reģistrēta kā atsevišķs freehold īpašums, šīs divas lietas automātiski nesaplūst vienā darījumā, un to nepieciešams skaidri nostiprināt līgumā.
Mūsu ieteikums, strādājot ar 'Īpašumi Taizemē' klientiem, vienmēr ir viens un tas pats: veikt pilnu juridisko pārbaudi (due diligence) ar neatkarīgu juristu vēl pirms līguma parakstīšanas. Trīs galvenie soļi:
- Pērciet tikai freehold kondominium no attīstītājiem, kuriem ir apstiprināta un pārbaudāma ārvalstu kvota.
- Villu gadījumā izmantojiet Zemes birojā reģistrētu leasehold struktūru, nevis neformālu vienošanos vai nominālo uzņēmumu.
- Piesaistiet neatkarīgu juristu, lai pārbaudītu Chanote zemes īpašuma dokumentu un tā pilnu vēsturi.
Vai tagad ir pareizais brīdis pirkt Pūketā?
Šķietami paradoksāli, taču stingrāka likumu izpilde padara tirgu drošāku, nevis riskantāku. Cenas likumīgi noformētiem īpašumiem pieaug, jo pieprasījums pārvirzās no pelēkā segmenta uz caurspīdīgo. Praksē tas nozīmē, ka gaidīšana bieži vien izmaksā dārgāk: par to pašu īpašumu pēc pusgada, visticamāk, nāksies maksāt vairāk.
Ieejas cenas Pūketas tirgū joprojām ir salīdzinoši pieejamas. Piekrastes studijas tipa kondominium Nai Harn vai Kata rajonā sākas no aptuveni 3,5-4,5 miljoniem THB (aptuveni 100 000-130 000 ASV dolāru). Vienistabas dzīvokļi prestižajos Bang Tao projektos sākas no 7-8 miljoniem THB.
Pērkot Taizemē, jārēķinās arī ar nodokļiem. Tālākpārdošanas darījumos standarta izmaksas ietver īpašuma pārreģistrācijas nodevu (2%), speciālo biznesa nodokli (3,3%, ja īpašums tiek pārdots 5 gadu laikā no iegādes), zīmognodevu (0,5%) un ieturējuma nodokli. Kā šīs izmaksas sadalās starp pircēju un pārdevēju, ir sarunu jautājums, kas jānostiprina līgumā. Papildus jāzina, ka zemes darījumi virs 5 miljoniem THB tagad tiek pakļauti pastiprinātai naudas izcelsmes un patiesā labuma guvēja pārbaudei, īpaši gadījumos, kas saistīti ar laulības shēmām, nepilngadīgajiem vai ārvalstu kontrolētiem uzņēmumiem.
Avots: Nation Thailand
Stingrāka pārbaužu politika Pūketā nav drauds tiem investoriem, kuri sagatavojušies pareizi, tā ir filtrs, kas izfiltrē neskaidras shēmas no tirgus un paaugstina likumīgi noformētu aktīvu vērtību. Strādājiet caur pārbaudītiem kanāliem, piesaistiet kvalificētu juristu un izvēlieties projektus ar pilnu dokumentāciju.
Ja domājat par investīciju Taizemē, 'Īpašumi Taizemē' komanda var palīdzēt atrast īpašumu, kas atbilst gan jūsu budžetam, gan juridiskajai drošībai.