Kāpēc tas ir svarīgi Latvijas investoram
Ja domājat par īpašuma pirkšanu Āzijā, ir vērts sekot līdzi tam, ko dara paši reģiona pieredzējušākie spēlētāji, proti, Taizemes turīgie investori. Un viņi tieši tagad izvelk kapitālu no Londonas un pārceļ to uz Japānu. Bet, kad salīdzina skaitļus, izrādās, ka Puketa vairākos aspektos apspēlē gan Tokiju, gan slavenā slēpošanas kūrorta Niseko piedāvājumu. Īsi sakot: Taizemes miljonāri virzās uz Japānu, savukārt starptautiskie pircēji arvien biežāk izvēlas tieši Puketu, jo tur ienesīgums ir augstāks, ieejas slieksnis zemāks, un tūrisma sezona ilgāka.
Izdevums The Nation Thailand raksta, ka Taizemes investori samazina savu klātbūtni Lielbritānijas tirgū augošo īpašumtiesību izmaksu un politiskās nenoteiktības dēļ. Vājais jena kurss, stabila tiesību sistēma un Tokijas īres ienesīgums 3,5-4,5% apmērā gadā piesaista kapitālu uz Japānu. Taču, salīdzinot Taizemes kūrortu tirgus ar Japānas piedāvājumu, premium klases Puketas īpašumi vairākos rādītājos pārspēj gan Tokiju, gan Niseko, un to jau pamana starptautiskie pircēji. Bangkok Post ziņo par plašāku luksusa nekustamā īpašuma intereses novirzīšanos uz Puketu, ko veicina globālā nestabilitāte, un AAE, Tuvo Austrumu un Ķīnas pircēji arvien biežāk izvēlas Puketu kā vietu, kur veidot pastāvīgu bāzi, nevis īstermiņa spekulatīvu ieguldījumu.
Ātrā atbilde: kas notiek ar kapitālu Āzijā
-
Taizemes investori pārvieto kapitālu no Londonas uz Japānu, galvenokārt Tokiju un Niseko
-
Izceļošanu no Lielbritānijas veicina augošie īpašuma nodokļi, situācija pēc Brexit un stiprāks mārciņas kurss pret Taizemes bātu
-
Vidējais īres ienesīgums Tokijas centrā ir 3,5-4,5% gadā, savukārt Niseko augstsezonā sasniedz 4-6%
-
Premium klases Puketas villas, ko pārvalda profesionāli īres operatori, nes 6-8% gada ienesīgumu
-
Taizemes kapitāla pagrieziens uz Āziju norāda uz plašāku tendenci: nauda seko pazīstamiem, augstas atdeves reģionālajiem tirgiem, un to pašu redzam arī AAE un Tuvo Austrumu pircēju augošajā aktivitātē Puketā
-
Puketa joprojām ir viens no retajiem kūrortu tirgiem, kur ārzemnieki var iegūt pilnu īpašumtiesību (freehold) uz dzīvokli
Skaitļi, kas runā paši par sevi
-
Londona vairs nav tik pievilcīga Āzijas investoriem: Stamp Duty Land Tax piemaksa nerezidentiem pievieno 2% virs standarta likmes, savukārt ikgadējais ATED nodoklis par augstvērtīgiem īpašumiem, kas turēti caur uzņēmumiem, sākas no 4150 GBP gadā
-
Tokijā jaunu dzīvokļu cenas visos 23 pilsētas rajonos 2024.-2025. gadā pieauga par vairāk nekā 20%, liecina Japānas Nekustamā Īpašuma Ekonomikas institūta dati, un kvadrātmetra cena centrā jau pārsniedz 15 000 USD
-
Niseko Hokaido salā premium klases šaleju cenas pēdējo piecu gadu laikā ir dubultojušās, taču maksimālā noslogotība ilgst tikai 4 mēnešus (no decembra līdz martam)
-
Puketā vidējā kvadrātmetra cena premium segmentā ir 4000-7000 USD, jeb aptuveni 2-3 reizes lētāk nekā Tokijā, savukārt tūrisma sezona ilgst 8-10 mēnešus, kas nodrošina daudz stabilākus īres ienākumus
-
Japānas jena 2025. gadā tirgojās tuvu daudzu gadu zemākajam līmenim pret dolāru, kas atvieglo iegādi ārvalstu pircējiem, taču rada valūtas risku, konvertējot īres ienākumus
-
Taizeme ierindojas Āzijas top-5 galamērķu vidū pēc ārvalstu tiešajām investīcijām nekustamajā īpašumā, liecina tirgus novērtējumi
-
Ārzemnieki Japānā var iegādāties zemi un ēkas pilnā īpašumā bez ierobežojumiem, taču iegādes nodoklis ir aptuveni 3-4% no novērtētās vērtības plus reģistrācijas maksas
-
Puketas starptautiskā pievilcība ir strukturāla, nevis sezonāla parādība: jaunākie tirgus dati rāda, ka 62% no pieprasījuma pēc Puketas īpašumiem nāk no ārpus Taizemes, aptverot pircējus no 141 valsts
Puketa pret Tokiju un Niseko: kur ir jēga ieguldīt
Puketa uzvar trīs galvenajos aspektos. Pirmkārt, augstāks īres ienesīgums, 6-8% salīdzinājumā ar 3,5-4,5% Tokijā. Otrkārt, garāka īres sezona, līdz 10 mēnešiem gadā, kamēr Niseko darbojas praktiski tikai ziemā. Treškārt, būtiski zemāks ieejas slieksnis: kvalitatīvus dzīvokļus Puketā var iegādāties jau no 120 000-150 000 USD, kamēr Niseko premium segmentā ieejas cena sākas ap 500 000 USD.
Niseko ir Hokaido slēpošanas kūrorts, ko dēvē par 'Āzijas Šamonī', un tas piesaista turīgus apmeklētājus no Honkongas, Singapūras un Austrālijas. Problēma ir tā, ka sezona ir ierobežota ar ziemas mēnešiem, kas nozīmē, ka lielākā daļa gada īpašums stāv tukšs vai gandrīz tukšs.
Tokija savukārt piedāvā caurspīdīgu tiesību sistēmu, stabilu īres pieprasījumu un vāju jenu, kas pazemina ieejas izmaksas dolāra izteiksmē. Pilsētā notiek arī nozīmīgi infrastruktūras uzlabojumi, kas atbalsta turpmāku cenu izaugsmi. Tomēr pat ar visām šīm priekšrocībām Tokijas ienesīgums paliek zemāks nekā Puketā, un ieejas cena kvadrātmetrā ir 2-3 reizes augstāka.
Vai ārzemnieki var pirkt īpašumu Japānā tāpat kā Taizemē
Jā, Japāna neuzliek nekādus ierobežojumus ārvalstu pircēju īpašumtiesībām uz zemi un ēkām. Pirkšanas process ir samērā caurspīdīgs, taču nepieciešams licencēts aģents un notārs. Nodokļi par pirkumu veido 3-4% no novērtētās vērtības.
Salīdzinājumam, Taizemē ārzemnieki nevar tieši iegādāties zemi, taču var iegūt pilnas īpašumtiesības (freehold) uz dzīvokli kondominīnija projektā, ja ārvalstu īpašnieku daļaēkā nepārsniedz 49%. Tas padara Puketu par vienu no retajiem Āzijas kūrortu tirgiem, kur šāda iespēja vispār pastāv, un tas ir viens no galvenajiem iemesliem, kāpēc arvien vairāk starptautisku pircēju izvēlas tieši šo salu.
Kādi ir riski, investējot Japānas vai Taizemes tirgū
Japānas gadījumā galvenais risks ir valūtas svārstības. Ja jena nostiprinās, jauniem pircējiem ieejas cena pieaugs, kaut arī esošajiem īpašniekiem tas nozīmētu lielākus īres ienākumus dolāra izteiksmē. Otrs faktors ir zemestrīču risks un ar to saistītās apdrošināšanas izmaksas, kas Japānā ir ievērojami augstākas nekā Taizemē.
Puketas gadījumā riski ir citādi: nepieciešams rūpīgi izvērtēt attīstītāja reputāciju, līguma nosacījumus un īres pārvaldības kvalitāti. Tomēr tirgus struktūra, augošais starptautiskais pieprasījums un garā sezona kopumā padara Puketu par salīdzinoši stabilu izvēli reģionālā mērogā.
Vai starptautiskiem investoriem vajadzētu sekot Taizemes kapitālam uz Japānu
Ne gluži. Taizemes investorus Japānā piesaista galvenokārt ģeogrāfiskais tuvums un kultūras saikne, kā arī zināma pazīstamība ar Japānas tirgu. Plašākai starptautiskajai auditorijai, tostarp Latvijas investoriem, Puketa piedāvā pieejamāku un vieglāk saprotamu ekosistēmu: labus lidojumu savienojumus, augošu pieprasījumu no Tuvo Austrumu un Ķīnas pircējiem, attīstītu infrastruktūru tādos rajonos kā Bang Tao un Laguna, kā arī tirgu, kurā vieglāk orientēties bez dziļām vietējām zināšanām.
Kādu ienesīgumu var sagaidīt no Puketas villas vai dzīvokļa īres
Premium klases villas ar profesionālu pārvaldību uzrāda 6-8% gada ienesīgumu pirms ekspluatācijas izdevumiem. Dzīvokļi ar garantētām īres programmām nes 5-7%. Abi rādītāji pārspēj lielāko daļu Āzijas galvaspilsētu, tostarp Tokiju.
Kā plānot apskates braucienu uz Puketu
Parasti pietiek ar 3-5 dienu apskates braucienu, lai izpētītu galvenos projektus. Ir vērts iepriekš rezervēt izmitināšanu netālu no interesējošajiem rajoniem un saplānot tikšanās ar attīstītājiem. Laikposms no novembra līdz martam ir visproduktīvākais apskatēm, jo tad visi īpašumi ir viegli pieejami un laikapstākļi tam labvēlīgi.
Kopsavilkums: strukturāla, nevis pārejoša tendence
Taizemes kapitāla pāreja no Londonas uz Āziju nav īslaicīga mode, tā ir strukturāla pārkārtošanās. Turīgie Āzijas investori meklē tirgus ar stabilu ienesīgumu, caurspīdīgiem noteikumiem un zemām ekspluatācijas izmaksām. Pēc visiem šiem kritērijiem Puketa stāv līdzās Tokijai, bet īres ienesīguma ziņā tā to apsteidz. Investoriem, kas meklē līdzsvaru starp kapitāla pieaugumu un stabilu naudas plūsmu, Taizemes flagmaņa kūrorta sala joprojām ir viens no spēcīgākajiem piedāvājumiem reģionā.
Ja apsverat īpašuma iegādi Taizemē, komanda Īpašumi Taizemē var palīdzēt atrast piemērotāko projektu un izvērtēt ienesīguma potenciālu.
Avots: Bangkok Post