Kāpēc šī ziņa ir svarīga, ja domājat par īpašumu Puketā
- gada pirmajā pusē Vjetnamas un Malaizijas biržas piesaistījušas lielāko daļu no aptuveni 3 miljardiem ASV dolāru, ko Dienvidaustrumāzijas tirgi kopumā ieguva ar nekustamo īpašumu kompāniju IPO. Taizeme, reģiona otrā lielākā īpašumu tirgus, šajā kārtā palika novērotājas lomā. Latviešu investoram, kas seko līdzi Taizemes nekustamo īpašumu tirgum, tas nav trauksmes signāls, bet gan pazīme, ka kapitāla plūsmas reģionā pārkārtojas, un šī pārkārtošanās var atvērt durvis privātiem pircējiem.
Kad institucionālais kapitāls masveidā dodas uz Ho Ši Mina pilsētas un Kualalumpuras biržām, nevis Bangkoku, tas liecina par strukturālām izmaiņām, nevis par atteikšanos no reģiona kopumā. Nauda nav pazudusi, tā vienkārši pārvietojusies citur. Īstais jautājums ir, kā Taizeme uz to reaģēs un ko šī situācija atver privātajiem investoriem uz vietas.
Ātrā atbilde: kas notiek un ko tas maina
-
- gada pirmajā pusgadā Dienvidaustrumāzijas nekustamo īpašumu IPO piesaistījuši aptuveni 3 miljardus ASV dolāru (dati: Nikkei Asia)
- Lielākie emitenti: UI Boustead REIT (Malaizija), Sunway Healthcare un Dien May Xanh (Vjetnama)
- Vjetnama un Malaizija saņēmusi lielāko daļu no jaunajiem sarakstiem biržā; Taizeme starp līderiem nav minēta
- Taizemes REIT fondi šobrīd tirgojas ar atlaidi pret NAV (neto aktīvu vērtību), kas atver logu tiešiem ieguldījumiem fiziskā īpašumā
- Privātajiem pircējiem, kas meklē dzīvokļus Puketā vai Bangkokā, situācija kopumā ir labvēlīga: mazāka institucionālā konkurence parasti nozīmē vieglāku iekļūšanu tirgū
- Analītiķi prognozē, ka 2026. gada otrajā pusē Taizeme ieviesīs jaunus stimulus, lai piesaistītu kapitālu
Cik lielas ir summas un kas tās veido
Nikkei Asia aplēses rāda, ka Dienvidaustrumāzijas nekustamo īpašumu uzņēmumi kopumā piesaistījuši ap 3 miljardiem ASV dolāru reģionālajās biržās 2026. gada pirmajā pusē. Malaizijas UI Boustead REIT bija viens no lielākajiem sarakstiem biržā, kas atspoguļo augošu interesi par Malaizijas industriālo un komerciālo īpašumu. Vjetnamas izaugsmi virzījusi Dien May Xanh un citi emitenti, izmantojot augošu iekšzemes patēriņu un urbanizāciju, Vjetnamas IKP pēdējos trīs gadus pieaugot par 6-7% gadā.
Taizemes birža (SET) tomēr paliek ASEAN reģiona lielākā REIT platforma, kurā darbojas vairāk nekā 40 nekustamo īpašumu fondi ar kopējo tirgus kapitalizāciju, kas pārsniedz 15 miljardus ASV dolāru (SET dati). Tomēr 2026. gada pirmajā pusē nozīmīgu jaunu sarakstu biržā nebija.
Kāpēc bahts ietekmē investoru izvēli
Taizemes bahts no gada sākuma nostiprinājies par 3-4% pret ASV dolāru, padarot Taizemes aktīvus dārgākus ārvalstu pircējiem un daļēji izskaidrojot kapitāla pārplūdi uz tirgiem ar vājāku valūtu. Latviešu pircējam, kas plāno pirkumu eiro, tas nozīmē, ka valūtas kursu vērts sekot līdzi tāpat kā cenu dinamikai, jo spēcīgāks bahts paaugstina ieejas slieksni, bet arī var palielināt atdevi, pārdodot īpašumu vēlāk.
Kā izskatās Taizemes fundamentālie rādītāji uz šī fona
Īres ienesīgums dzīvokļiem Bangkokā vidēji ir 4-6% gadā, bet Puketā 6-8% gadā, apsteidzot salīdzināmus aktīvus Malaizijā un Vjetnamā. Taizemes likumdošana ārvalstniekiem ļauj īpašumtiesībās (freehold) iegādāties līdz 49% no kondominīja kopējās stāvu platības, kas joprojām ir viena no caurspīdīgākajām sistēmām reģionā.
Interesanti, ka lielie Taizemes attīstītāji uz IPO tirgus palēnināšanos neskatoties turpina lielus ieguldījumus Puketā. Origin Property laikposmam no 2026. līdz 2028. gadam Puketā ieplānojis 3 miljardus bahtu, ar hoteļu un dzīvokļu ienākumu atzīšanu, kas sāksies 2026. gada 4. ceturksnī. Savukārt Sansiri Puketā četru gadu laikā plāno realizēt jaunus projektus par 40 miljardiem bahtu, faktiski mērķējot sasniegt salas visu iepriekšējo 15 gadu attīstības apjomu tikai četros gados.
REIT vai fiziskais īpašums: kas privātajam investoram izdevīgāk
REIT (Real Estate Investment Trust) ir fonds, kas pieder komerciālam nekustamajam īpašumam un ir tiesiski pienākums izmaksāt vismaz 90% no ienākumiem daļu turētājiem. REIT sniedz iespēju investoram piedalīties īpašumu tirgū caur publiskajām biržām, taču tas prasa Taizemes brokera kontu, un minimālais iesaistes slieksnis parasti sākas ar dažiem tūkstošiem bahtu.
Vairumam privāto pircēju tiešā ceļā pirkt dzīvokli ir vienkāršāk un pārskatāmāk nekā iesaistīties REIT tirgū caur starptautisku brokeri. Tas ir arī viens no galvenajiem iemesliem, kāpēc mēs pie "Īpašumi Taizemē" iesakām klientiem koncentrēties uz konkrētu, fizisku īpašumu, ne finanšu instrumentiem.
Kur šobrīd meklēt labāko darījumu
Puketa reģionā saglabā vadošo pozīciju īres ienesīguma ziņā starp Dienvidaustrumāzijas kūrortu galamērķiem (6-8% gadā). Bangkoka izceļas ar luksusa klases dzīvokļiem gar BTS un MRT līnijām. Šobrīd ārvalstu pircēji veido apmēram 75% no visiem Puketas dzīvokļu pircējiem, un tādi projekti kā 408 vienību Peylaa Phuket, kas top Bangtao rajonā, tiek būvēti tieši ar šo starptautisko pieprasījumu prātā. Patajai atveseļošanās pēc pandēmijas turpinās, tomēr ienesīgums tur paliek zemāks.
Bieži uzdotie jautājumi
Kāpēc institucionālais kapitāls iet uz Vjetnamu un Malaiziju, nevis Taizemi?
Galvenokārt divu iemeslu dēļ. Pirmkārt, Vjetnama un Malaizija piedāvāja pievilcīgus IPO nosacījumus, tostarp vienkāršotas iekļaušanas biržā procedūras un nodokļu atlaides. Otrkārt, Taizemes tirgus jau ir samērā nobriedis, lielākie spēlētāji tajā sen iekļauti, tāpēc jaunu, liela mēroga piedāvājumu vieta ir mazāka.
Kā 3 miljardu dolāru IPO vilnis ietekmē īpašumu cenas Taizemē?
Tiešas ietekmes uz cenām nav. Netieši gan institucionālā kapitāla pārplūde uz citām valstīm mazina konkurences spiedienu Taizemes tirgū, kas privātajiem pircējiem nozīmē lielāku izvēli un elastīgākus attīstītājus.
Vai 2026. gada otrajā pusē varam gaidīt jaunus Taizemes nekustamo īpašumu IPO?
Tirgus vērtējumi liecina, ka SET sagatavo vairākus sarakstus biržā izmitināšanas un logistikas nozarēs. Taizemes valdība arī apspriež papildu stimulus ārvalstu kapitāla piesaistei, tostarp plašākas investoru vīzu programmas.
Vai starptautiski investori var pirkt Taizemes REIT daļas tieši?
Tehniski jā, ar starptautiska brokera starpniecību, kam ir SET pieeja. Praktiski tas prasa Taizemes brokerkonta atvēršanu, un minimālie iesaistes sliekšņi REIT fondos sākas ar dažiem tūkstošiem bahtu. Vairumam pircēju tiešā dzīvokļa iegāde ir vienkāršāka un pārskatāmāka.
Avots: Nikkei Asia
Institucionālā kapitāla plūsma Dienvidaustrumāzijas nekustamo īpašumu tirgū pieaug, un Taizeme šoreiz IPO apjoma ziņā uz laiku atpaliek no Vjetnamas un Malaizijas. Tomēr tai saglabājas fundamentālas priekšrocības privātajiem investoriem: caurspīdīga likumdošana, augsts īres ienesīgums un nobriedusi infrastruktūra. Tieši šobrīd, kamēr lielie fondi skatās citur, privātajiem investoriem paveras rets logs iekļūt tirgū, nesacenšoties ar institucionālo kapitālu.
Gatavi ieguldīt Taizemē? "Īpašumi Taizemē" eksperti palīdzēs atrast piemērotāko īpašumu tieši jūsu situācijai.