Kāpēc tas skar arī latviešu investorus
Ja esat pirkuši vai plānojat pirkt villu Puketā caur Taizemes uzņēmumu, šī ziņa tieši attiecas uz jums: Taizemes Uzņēmējdarbības attīstības departaments (DBD) ir sācis padziļinātu pārbaudi 36 277 uzņēmumiem ar ārvalstu saistību, kuri tur zemi īpašumā. Tā ir lielākā kontroles akcija pēdējos gados pret tā sauktajām nominālo akcionāru (nominee) shēmām, ko gadiem izmantojuši ārzemnieki, lai apietu Taizemes aizliegumu tieši iegādāties zemi. Ja jūsu īpašums Puketā vai Koh Samui reģistrēts uz Taizemes uzņēmumu, laiks pārbaudīt, vai tas iztur šo pārbaudi.
Kāpēc tas svarīgi tieši tagad? Tāpēc, ka DBD nepārbauda tikai formālus dokumentus, bet cenšas noskaidrot patieso lietu stāvokli: kurš patiesībā pieņem lēmumus, kurš finansējis īpašuma pirkumu un kurš saņem no tā ienākumus.
Kas īsti notiek: ātrā atbilde
- Zem DBD pārbaudes nonākuši 36 277 uzņēmumi ar ārvalstu dalību, kuri tur zemi Taizemē.
- Galvenā uzmanība vērsta uz 31 516 uzņēmumiem, kuros ārvalstu kapitāla daļa oficiāli ir zem 49% sliekšņa, tieši tāda struktūra, kāda parasti tiek izmantota ar nominālajiem Taizemes akcionāriem.
- Taizemes Zemes kodekss aizliedz ārzemniekiem tieši piederēt zemei; vienīgais likumīgais risinājums ir uzņēmums ar Taizemes vairākumu, un tieši šī mehānisma ļaunprātīga izmantošana tagad ir uzmanības centrā.
- Par nominālo shēmu izmantošanu draud sods līdz 1 miljonam THB un/vai 3 gadi cietumā saskaņā ar Ārvalstu uzņēmējdarbības likumu (Foreign Business Act), taču vēl smagāks risks ir piespiedu zemes pārdošana 180 dienu laikā.
- Pārbaude aptver 16 provinces, tostarp Bangkokas metropoles teritoriju un tūristu centrus, piemēram, Puketu, Surat Thani (Koh Samui) un Chonburi.
- Ja jūsu īpašums Taizemē tur zemi caur Taizemes uzņēmumu, ieteicams nekavējoties pasūtīt neatkarīgu juridisko auditu.
Kāpēc tieši 49% ir tik svarīgs skaitlis
Saskaņā ar Ārvalstu uzņēmējdarbības likumu (Foreign Business Act, 1999. gads), par ārvalstu uzņēmumu tiek uzskatīts jebkurš subjekts, kurā ārvalstu kapitāla daļa pārsniedz 49%. Uzņēmumi zem šī sliekšņa formāli tiek uzskatīti par Taizemes uzņēmumiem un drīkst iegādāties zemi. Tieši šis skaitlis, 49%, ir robeža, uz kuras balstās simtiem tūkstošu vasarnīcu un zemes gabalu īpašumtiesību Puketā, Samui un citos kūrortu reģionos.
Problēma ir tā, ka daudzos šādos uzņēmumos Taizemes akcionāri pastāv tikai uz papīra, savukārt reālā kontrole un finansējums nāk no ārvalstu īpašnieka. DBD tagad mērķtiecīgi meklē tieši šādas shēmas, lai tās slēgtu.
Zemes kodekss (Land Code Act B.E. 2497, 1954. gads) principā aizliedz ārzemniekiem tieši iegūt zemi īpašumā. Šauru izņēmumu pieļauj vienīgi Taizemes Investīciju padomes (Board of Investment) apstiprināti projekti, kuros nepieciešams minimālais ieguldījums 40 miljonu THB apmērā, kas praksē lielākajai daļai individuālo pircēju nav pieejama iespēja.
Cik plaši šī parādība izplatīta Puketā
Tirgus aplēses liecina, ka pat 60-70% no ārzemniekiem piederošajām villām Puketā ir reģistrētas uz Taizemes uzņēmumiem ar nominālajiem akcionāriem. Tas nozīmē, ka runa nav par retiem izņēmuma gadījumiem, bet gan par plaši izplatītu praksi, kas gadu gaitā kļuvusi gandrīz par nerakstītu standartu ārvalstu pircējiem.
Saistītā izpildes akcijā, 2026. gada augustā notikušajā ceturtajā vilnī pret Puketas nominālo akcionāru tīklu, tika ierosinātas lietas pret 16 personām (10 taizemiešiem un 6 ārvalstniekiem, tostarp kanādiešiem, krieviem un vienu Kazahstānas pilsoni), kas bija saistīti ar biznesiem, kuri darbojās nominālas piederības aizsegā.
Plašākā Puketas zemes īpašumtiesību izmeklēšanā tika pārbaudīti 361 uzņēmums, no kuriem 149 juridiskas personas tika identificētas kā zemes īpašnieki ar aizdomīgu ārvalstu akcionāru struktūru. Rezultātā iesniegtas 114 prasības tiesā un piemēroti 39 naudas sodi.
Svarīgi: šī pārbaude neattiecas uz kondominīnijiem. Ārzemnieki drīkst tieši un pilnīgi likumīgi turēt kondominīnija vienības (freehold) īpašumā, kamēr ārvalstu kvota konkrētajā ēkā nepārsniedz 49%.
Ko DBD reāli pārbauda katrā uzņēmumā
Departaments neaprobežojas ar formālu akcionāru reģistru pārskatīšanu. Tiek analizēta akcionāru struktūra, līdzekļu izcelsme, ar kuriem zeme iegādāta, faktiskā vadības kontrole, sapulču protokoli un finanšu dokumentācija. Centrālais jautājums ir vienkāršs: vai Taizemes akcionāri ir reāli investori, vai tikai nominālas personas uz papīra.
Kādas ir likumīgas alternatīvas ārzemniekam
Īpašumu Taizemē var iegūt vairākos likumīgos veidos, un tieši tagad ir laiks tos izvērtēt no jauna:
- Ilgtermiņa zemes noma (leasehold) uz 30 gadiem ar pagarināšanas iespējām.
- Ēkas īpašumtiesības atsevišķi no zemes, nomājot pašu zemes gabalu.
- Reāla kopuzņēmuma dibināšana ar Taizemes partneri, kurš faktiski piedalās biznesa vadībā un finansējumā, nevis tikai formāli paraksta dokumentus.
- Kondominīnija vienības pirkums ar pilnām freehold īpašumtiesībām.
Leasehold struktūra piešķir tiesības uz zemi līdz 30 gadiem, parasti ar diviem pagarinājuma termiņiem, lai gan pagarināšana nav juridiski garantēta. Īpašumi, kas tiek pārdoti ar leasehold nosacījumiem, parasti maksā par 15-30% lētāk nekā līdzvērtīgi freehold īpašumi. Galvenā atšķirība ir vienkārša: leasehold gadījumā jūs nomājat zemi, nevis to īpašumā.
Ko darīt, ja jums jau ir zeme caur Taizemes uzņēmumu
Pirmais solis ir neatkarīgs juridiskais audits jūsu esošajai struktūrai. Ja shēma izrādās neaizsargāta, jurists var piedāvāt vairākus pārstrukturēšanas variantus: pāreju uz leasehold modeli, reāla Taizemes partnera piesaisti vai zemes pārdošanu, saglabājot tiesības uz ēku.
Kāpēc kontrole pastiprinājusies tieši tagad
Spiediens uz nominālajām struktūrām pieaudzis kopš 2022. gada, kad parlamentārās komitejas sāka diskutēt par lielapjoma ārvalstu zemes iegādēm kūrortu reģionos. Politiskais spiediens, augošās zemes cenas un sabiedrības bažas par ārvalstu kapitāla koncentrāciju prestižajās vietās paātrināja šo procesu.
Kā tas var ietekmēt tirgu Puketā un Koh Samui
Īstermiņā piedāvājums tirgū var pieaugt, jo daļa īpašnieku izvēlēsies pārdot savus īpašumus, pirms saņem oficiālu rīkojumu. Vidējā termiņā tirgus, visticamāk, novirzīsies uz leasehold struktūru un kondominīniju virzienu, kas var paaugstināt pieprasījumu un cenas tieši šajos segmentos.
Šīs pārbaudes apjoms, kas aptver 36 277 uzņēmumus 16 provincēs, liecina par sistēmisku un ilgtermiņa politikas maiņu, nevis vienreizēju akciju. Latviešu investoriem, kas plāno ieguldīt Taizemes nekustamajā īpašumā, secinājums ir vienkāršs: laikmets, kad nominālās akcionāru shēmas darbojās praktiski bez kontroles, tuvojas nobeigumam. Tie, kas savlaicīgi pārstrukturēs savu īpašumu, pasargās gan savus aktīvus, gan mierīgu miegu, savukārt tie, kas ignorēs šo signālu, riskē ar piespiedu pārdošanu un kriminālvajāšanu.
Īpašumi Taizemē komanda iesaka ikvienam, kas apsver īpašuma pirkumu Puketā vai jau tur to caur Taizemes uzņēmumu, konsultēties ar vietējiem juristiem un personīgi apmeklēt īpašumu pirms jebkāda lēmuma pieņemšanas.
Avots: Thairath