Kāpēc noliktavas, nevis kondo?
Ja domājat par ieguldījumu Taizemē, visticamāk, prātā uzreiz ienāk jūras skats no balkona Puketā vai īres vila Bangtao rajonā. Taču ir segments, par kuru lielākā daļa latviešu investoru pat nav dzirdējuši, un tieši tas šobrīd nes vislielāko atdevi: rūpnieciskās un loģistikas noliktavas. Kamēr kondo tirgus atkarīgs no tūristu plūsmas un sezonalitātes, noliktavu īrniekus veido loģistikas kompānijas, e-komercijas giganti un ražotāji, kuriem vienkārši nav, kur likt preces.
Saskaņā ar Bangkok Post publicēto informāciju, ierobežotais noliktavu piedāvājums Taizemē ļauj īpašniekiem diktēt noteikumus īrniekiem, jo pieprasījums no loģistikas operatoriem turpina augt straujāk, nekā tirgus spēj piegādāt jaunas platības. Cushman & Wakefield 2026. gada 2. ceturkšņa pārskats par Taizemes loģistikas un rūpniecības tirgu to apstiprina: pieprasījums pēc rūpnieciskās zemes kopš 2021. gada pārsniedz piedāvājumu par vairāk nekā 10%, radot pastāvīgu spiedienu uz zemes cenām un īres likmēm.
Ātrā atbilde: cik lielu ienesīgumu var sagaidīt
Kvalitatīvas noliktavas Taizemē šobrīd nes 8-12% gadā neto īres ienesīguma, atkarībā no atrašanās vietas un objekta klases, tas ir 2-3 reizes vairāk nekā tipisks kondo dzīvoklis Bangkokā vai vila Puketā. Piedāvājuma deficīts tiek lēsts 15-20% apmērā no pašreizējā pieprasījuma, un jaunas ēkas vienkārši netiek uzbūvētas pietiekami ātri, lai to segtu.
Skaitļi, kas raksturo tirgu
- Noliktavu ienesīgums: 8-12% gadā, atkarībā no lokācijas un klases
- Piedāvājuma deficīts: 15-20% no esošā pieprasījuma
- Grade A noliktavu īre Austrumu ekonomiskajā koridorā (EEC): 175-200 THB/m² mēnesī, ar ikgadēju kāpumu 5-7%
- Nomas līgumu termiņš: parasti 3-5 gadi ar fiksētu indeksāciju, kas dod paredzamu naudas plūsmu
- Aizpildījuma līmenis galvenajos loģistikas centros: virs 90%
- Galvenās pieprasījuma zonas: Chonburi, Samut Prakan, Pathum Thani provinces, kā arī koridors gar Motorway 7
Kas dzen šo pieprasījumu: EEC un e-komercija
Galvenais dzinējspēks ir Austrumu ekonomiskais koridors (Eastern Economic Corridor, EEC), valdības attīstības programma, kas aptver trīs provinces: Chonburi, Rayong un Chachoengsao. Infrastruktūras investīcijas šajā zonā pārsniedz 1,5 triljonus THB, un tas radījis pastāvīgu pieprasījumu pēc rūpnieciskajām un loģistikas platībām.
Otrs būtisks faktors ir e-komercija. Taizemes tiešsaistes mazumtirdzniecības tirgus jau sasniedzis aptuveni 850 miljardus THB, un katrs izaugsmes procentpunkts prasa papildu loģistikas kapacitāti. Shopee, Lazada un TikTok Shop visi paplašina savu noliktavu tīklu valstī, tāpēc pieprasījums pēc tā sauktajām 'pēdējās jūdzes' noliktavām pilsētu tuvumā turpina augt neatkarīgi no tūrisma cikliem vai valūtas svārstībām.
Cik maksā iekļūt šajā tirgū
Jāsaka atklāti: noliktavu segments nav lēts hobijs. Kvalitatīvs objekts 2000-5000 m² platībā izmaksā 30-80 miljonus THB (aptuveni 800 000 līdz 2,2 miljoni USD). Tas ir daudz augstāks slieksnis nekā tipisks Puketas kondo iegādei, tāpēc šis segments līdz šim galvenokārt piesaistījis institucionālus investorus un vietējos uzņēmējus, nevis privātpersonas no Eiropas.
Labā ziņa: ir arī daudz pieejamāka alternatīva, par to zemāk.
Kā ārzemniekam legāli ieguldīt Taizemes noliktavā
Taizemē ārvalstnieki nedrīkst tieši iegādāties zemi, un noliktavas īpašums vienmēr ietver zemi. Praksē izmanto trīs pieejas:
- Taizemes SIA (Thai limited company) dibināšana ar ārvalstu dalību
- Ilgtermiņa zemes noma (leasehold), tipiski 30+30 gadi
- Ieguldījums caur biržā kotētiem REIT fondiem
Taizemes rūpnieciskie REIT fondi (piemēram, WHA Premium Growth Freehold REIT, AIMIRT un citi) tiek tirgoti SET biržā un ļauj piedalīties noliktavu segmentā jau no dažiem tūkstošiem THB. To dividenžu ienesīgums ir 6-8% gadā, un tas ir bez zemes iegādes un uzņēmuma dibināšanas birokrātijas, kas šo variantu padara par loģisku sākumpunktu tiem, kas vēl tikai iepazīst tirgu.
Nodokļi un citi praktiski aspekti
Komerciālā nekustamā īpašuma nodoklis Taizemē ir 0,3% no novērtētās vērtības, kas ir manāmi zemāk nekā lielākajā daļā Eiropas jurisdikciju. Turklāt turnkey Grade A noliktavas būvniecība aizņem 8-14 mēnešus, un tieši šis relatīvi ilgais cikls padziļina deficītu, jo attīstītāji fiziski nespēj piegādāt jaunas platības tikpat ātri, cik aug pieprasījums.
Saskaņā ar Bangkok Post datiem, 2026. gada 2. ceturksnī gatavo noliktavu (ready-built warehouse, RBW) apjoms valstī turējās stabils, aptuveni 6,05 miljoni m², bet gatavo rūpnīcu (ready-built factory, RBF) fonds bija aptuveni 3,42 miljoni m². Šie skaitļi labi ilustrē, cik ciešs kļuvis piedāvājums.
Kur tieši meklēt: trīs zelta zonas
Ja nopietni apsverat šo virzienu, uzmanība jāpievērš trim reģioniem:
- Samut Prakan province, tuvu Suvarnabhumi lidostai un Laem Chabang ostai
- Chonburi, EEC un autorūpniecības sirds
- Pathum Thani, Bangkokas ziemeļu loģistikas mezgls
Koridoru gar Motorway 7 starp Bangkoku un Pataju vietējie tirgus dalībnieki dēvē par Taizemes noliktavu loģistikas 'zelta trijstūri'.
Kādi riski jāapzinās pirms lēmuma
Godīgi runājot par mīnusiem: galvenie riski ietver juridisku sarežģītību, strukturējot ārvalstu īpašumtiesības, atkarību no viena vai divu galveno īrnieku, valūtas risku (ienākumi THB), kā arī iespējamu pārpiedāvājumu 3-5 gadu perspektīvā, kad tirgū ienāks jauni projekti. Nozīmīgs ir arī plūdu risks, 2011. gada plūdi iznīcināja simtiem rūpniecisko objektu Ayutthaya reģionā, tāpēc lokācijas izvēlē tas obligāti jāizvērtē.
Kāpēc noliktava var būt izdevīgāka par kondo
Salīdzinot ar dzīvokli, noliktavu segmentam ir vairākas priekšrocības: garāki nomas līgumi (3-5 gadi salīdzinājumā ar mēneša īri), augstāks un stabilāks ienesīgums, nekāda atkarība no tūrisma sezonalitātes vai Airbnb konkurences, un īrnieki ir uzņēmumi, nevis privātpersonas. Trūkumi ir augstāka ieejas cena un nepieciešamība pēc profesionālas aktīvu pārvaldības, jo šis nav segments, kur var vienkārši nopirkt un aizmirst.
Taizemes noliktavu segments joprojām ir viens no vismazāk novērtētajiem aktīvu veidiem starptautisko investoru vidū. Strukturāls piedāvājuma deficīts, e-komercijas izaugsme un pastāvīgas valdības investīcijas EEC veido stabilu pamatu ilgtermiņa ienesīgumam. Tiem, kas šajā tirgū ienāk pirmo reizi, saprātīgākais ceļš ir sākt ar Taizemes rūpnieciskajiem REIT fondiem, iepazīt tirgu no iekšpuses un tikai pēc tam apsvērt tiešu ieguldījumu caur nomas struktūrām. Ja plānojat šo ceļu, komanda Īpašumi Taizemē var palīdzēt orientēties gan REIT izvēlē, gan tiešo darījumu strukturēšanā.
Avots: Bangkok Post