Pieci gadi kopš pirkuma, un pēkšņi jums zvana no zemes biroja Thalang rajonā. Jautā par akcionāra bankas izrakstiem, par to, no kurienes 2019. gadā nāca nauda vilas pirkumam. Tā vairs nav hipotētiska situācija - tā ir Puketas realitāte 2026. gada vidū.
Taizemes Zemes departaments (Department of Lands) 2026. gada maija vidū izsūtīja visiem provinces zemes birojiem trīs apkārtrakstus ar atzīmi 'visaugstākā steidzamība'. Tie apvieno iepriekšējās, izkaisītās vadlīnijas vienā valsts mēroga sistēmā: datubāzē par visām juridiskajām personām, kas tur zemi, ar ikmēneša datu salīdzināšanu un ceturkšņa ziņošanu centrālajām institūcijām. Praktiskais secinājums latviešu pircējam: ja jums vai jūsu paziņām ir vila vai zemesgabals uz Taizemes kompānijas vārda ar Taizemes minoritāro akcionāru, šī shēma vairs nav formalitāte papīra kaudzē. Tā ir aktīvi uzraudzīts riska objekts.
Kas īsti mainījās maija apkārtrakstos?
Ārvalstnieku aizliegums iegādāties zemi Taizemē nav jaunums - tas pastāv desmitgadēm, ar retiem izņēmumiem, piemēram, 40 miljonu bātu investīciju ceļu vai BOI (Board of Investment) piesaistītām atļaujām. Jaunais ir izpilde. Gadiem ilgi tehniski nelikumīgā 51/49 Taizemes kompānijas struktūra izdzīvoja tikai tāpēc, ka valstij nebija resursu un datubāzes, lai pārbaudītu katru gadījumu. Zemes birojs redzēja Taizemes akcionāru vairākumā, reģistrēja darījumu un lika lietu arhīvā.
- gada apkārtraksti šo caurumu aizver. Verifikācija vairs nav vienreizējs notikums, bet nepārtraukts process: kompānija, kas nopirka zemi 2019. gadā, tagad sēž tajā pašā datubāzē, kur šīs nedēļas pircējs. Ikmēneša salīdzināšana nozīmē, ka akcionāru maiņa, neatbilstība iesniegtajos dokumentos vai reģistrētās adreses nesakritība var atkal atvērt lietu gadus pēc sākotnējā darījuma noslēgšanas.
Kad zemes birojs sāk jautāt par naudas izcelsmi?
Pastiprinātas pārbaudes attiecas uz skaidras naudas darījumiem virs 2 miljoniem bātu vai gadījumiem, kad novērtētā īpašuma vērtība pārsniedz 5 miljonus bātu - runa ir par zemes biroja oficiālo novērtējumu, nevis par līguma cenu. Taizemes Zemes kodeksa 74. pants dod ierēdņiem juridisko pamatu iztaujāt puses par naudas izcelsmi, ienākumiem, nodarbinātību un finansiālo stāvokli.
Ja kompānija atbilst ārvalstu juridiskās personas kritērijiem saskaņā ar Zemes kodeksa 97. un 98. pantu, birojam par to jāziņo nekavējoties, negaidot ceturkšņa ciklu. Augsta riska gadījumos ierēdņi var pieprasīt akcionāru reģistru, dokumentus, kas iesniegti Uzņēmējdarbības attīstības departamentā (Department of Business Development), finanšu pārskatus, un var veikt klātienes pārbaudes kompānijas reģistrētajā adresē.
Viena precizējoša piezīme: Bangkok Biznews izdevuma analīze norāda, ka 2 miljonu bātu un 5 miljonu bātu robežvērtības konkrēti tiek piemērotas, lai pārbaudītu, vai nauda ir personiskais īpašums, nevis kopīga laulāto manta. Tas ir papildu dokumentācijas slānis, ko pircējiem vērts sagatavot laicīgi.
Kāpēc 51/49 struktūra ar priekšrocību akcijām vairs neslēpjas?
Juristi gadiem veidoja 'nevainojamu' paketi: statūtus, sapulces protokolus, akcionāru reģistru, vismaz trīs Taizemes dalībniekus. Tagad ierēdņi skatās citur. Kas faktiski ieguldīja kapitālu. Kāpēc Taizemes akcionārs, kas deklarē 15 000 bātu mēnesī, tur daļu kompānijā, kura par zemesgabalu samaksājusi 30 miljonus bātu. Vai kompānijai ir kāda darbība ārpus viena aktīva turēšanas.
Tieši šeit sabrūk pēdējo gadu populārākā struktūra: priekšrocību akcijas ar ierobežotām balsstiesībām, kur Taizemes pilsoņi tur 51% kapitāla, bet nodod vienu balsi pret ārvalstnieka desmit balsīm. Gadiem tas tika pārdots kā elegants juridisks risinājums. Šodien tas ir precīzi tas modelis, ko inspektori meklē pirmo - Taizemes vairākums, kam atņemta kontrole, ir mācību grāmatas definīcija nominālam mehānismam. 'Mūsu Taizemes jurists to noformēja, tāpēc tas ir likumīgs' nedod nekādu aizsardzību. Darījuma reģistrēšana nekad nebija likumības garantija, un tagad tā pat nav galīgais solis.
Otrs mīts, kas jāatmet, ir 30+30 gadu nomas formula. Taizemes Civilkodekss atļauj reģistrēt nomu nekustamajam īpašumam ne ilgāk kā uz 30 gadiem. Solītā pagarinājuma tiesības ir konkrēta īpašnieka personiskā saistība, nevis tiesība, kas automātiski pāriet uz zemi. Ja gabals pāriet citam īpašniekam vai tiek pārdots par parādiem, var nebūt vairs nevienā, kas šo otro 30 gadu termiņu izpildītu.
Vai visur Taizemē uzraudzība ir vienlīdz stingra?
Nē, un to vērts zināt godīgi. Izpilde atšķirsies pa provincēm. Puketa, Koh Samui, Pataija un Čiangmaja ir augstas uzmanības zonas - saprotamu iemeslu dēļ, jo tur koncentrējas visvairāk ārvalstnieku pirkto īpašumu. Zemes birojs kaut kur Isanas laukos pirmajā ceturksnī klātienes pārbaudes visdrīzāk nesāks. Tempi atšķiras, bet noteikumu būtība nemainās - mainās tikai brīdis, kad uzraudzība sasniedz konkrētu īpašumu.
Mondaq juridiskā analīze atzīmē, ka izpildes sistēma tagad pieprasa provinces faktu konstatācijas komitejās iekļaut specializētus izmeklētājus, piemēram, vietējos policijas priekšniekus (superintendentus), kas iestādēm dod plašāku pieeju akcionāru, nodokļu un imigrācijas datiem.
Kad kompānijas struktūra vairs nav ekonomiski pamatota?
Mana pozīcija: privātam pircējam ar budžetu no 10 līdz 15 miljoniem bātu kompānijas struktūra tagad ir ekonomiski bezjēdzīga. Ikgadējie iesniegumi, audits, klātienes pārbaudes risks un iespēja tikt spiestam pārdot īpašumu piecu gadu laikā ēd ārā visu cenas priekšrocību salīdzinājumā ar kondominiju, kas nopirkts ārvalstnieku kvotā.
Kondominija variants nozīmē: līdz 49% no projekta pārdodamās platības, īpašumtiesības reģistrētas tieši ārvalstnieka vārdā, pilns chanote titulakts izdots konkrētajam dzīvoklim. Šis nosacījums (budžets zem 10-15 miljoniem bātu, privāts, nevis biznesa pirkums) ir tas, uz kura balstās mans ieteikums - virs šīs summas vai reāla biznesa gadījumā aprēķins var izlīdzināties.
Ja jūs veidojat reālu biznesu, viesnīcu, ražošanas vai agrokultūras projektu, ar patiesu Taizemes partneri, kas ieguldījis reālu naudu un kura apgrozījums parādās iesniegtajos dokumentos, šie apkārtraksti jūs praktiski neskar. Skrīnings ir veidots, lai izfiltrētu tukšas kompānijas-apvalkus, nevis darbojošos uzņēmumus.
Kas notiek, ja darījums vidū un jau parakstīts iepriekšējais nomas līgums?
Praktiska piezīme ikvienam, kas ir darījuma vidū: parakstīšana un iesniegšana zemes birojā arvien biežāk pieprasa visu pušu personisku klātbūtni, jo ierēdņi tagad iztaujā cilvēkus, nevis pilnvaras. Ja jūsu īpašums pašlaik tiek turēts caur Taizemes kompāniju, izvelciet dokumentus līdz ceturkšņa beigām un pārbaudiet trīs punktus: vai Taizemes akcionāri patiešām samaksāja par savām akcijām, vai kompānijas reģistrētā adrese sakrīt ar faktisko darbības vietu, un vai iesniegumi ir sagatavoti par katru darbības gadu. Tieši šos trīs punktus zemes biroji pārbauda vispirms, un tos ir daudz lētāk sakārtot pirms jautājuma uzdošanas, nevis pēc.
Mūsu komanda Īpašumi Taizemē regulāri redz gadījumus, kad pircēji vairākus gadus atpakaļ izvēlējās kompānijas struktūru tikai tāpēc, ka tā izskatījās 'standarta' un 'juridiski droša'. Tagad ir laiks pārskatīt šo lēmumu, nevis gaidīt, kamēr zvans nāk no zemes biroja.
Avots: Mondaq