Kāpēc tas ir svarīgi ikvienam, kas domā par māju Taizemē
Ja esat sekojis līdzi Puketas nekustamā īpašuma tirgum, iespējams, jau dzirdējāt: Taizemes iestādes izmeklē 33 augstākās klases īpašumus par kopējo summu 1,27 miljardi bātu (apmēram 35 miljoni ASV dolāru), aizdomās turot tos par nominālīpašumu shēmu izmantošanu ārzemju pircēju interesēs. Šī nav vienkārši ziņu virsraksts, tā ir skaidra norāde, ka laiks pārskatīt savu īpašuma struktūru, ja tā balstās uz "pelēko" risinājumu.
Nominālīpašuma shēma darbojas šādi: ārzemnieks reģistrē māju vai zemi uz Taizemes uzņēmuma vārda, kurā formāli kontrolpaketi tur Taizemes pilsoņi, bet faktiskais labuma guvējs ir ārzemju pircējs. Gadu desmitiem šī shēma bijusi sava veida tirgus "pelēkā norma", taču 2026. gadā regulatori ir pārgājuši no brīdinājumiem uz konkrētu rīcību.
Cik plaša ir izmeklēšana un kur tā notiek?
Saskaņā ar The Nation Thailand, izmeklēšana koncentrējas uz Bangkokas Pattanakarn un Krungthep Kreetha rajoniem, kur zem uzraudzības nonākuši 33 luksusa īpašumi par kopējo vērtību 1,27 miljardi bātu. Vidējā izmeklēto īpašumu vērtība ir apmēram 38,5 miljoni bātu (aptuveni 1,07 miljoni ASV dolāru), kas skaidri norāda uz premium klases villu segmentu, nevis budžeta mājām.
Svarīgi saprast: izmeklēšana skar mājas un villas ar zemes gabaliem, nevis kondominiju vienības. Tas ir loģiski, jo juridiskais konflikts rodas tieši no zemes īpašumtiesībām, ko ārzemniekiem Taizemē tieši iegūt nav atļauts. Taizemes Zemes kodeksa 86. pants nosaka, ka ārvalstu pilsoņi nedrīkst tieši piederēt zemei.
Izmeklēšanu vada Zemes departaments (Department of Lands) sadarbībā ar Speciālās izmeklēšanas departamentu (DSI).
Lielā reida vilnis dienvidos: Puketa, Phangnga, Krabi
Paralēli Bangkokas lietai notikusi arī plaša operācija Taizemes dienvidos, tieši tajos reģionos, kur interesējas lielākā daļa Latvijas pircēju. Puketas, Phangnga un Krabi provincēs iesaistīti vairāk nekā 500 amatpersonu, izsniegti 40 apstiprināti apcietināšanas orderi un 13 izpildīti kratīšanas orderi.
Rezultāts: 48 aizturētie (27 taizemieši un 21 ārzemnieks, tostarp pilsoņi no Izraēlas, Francijas, Polijas, Šveices, Lielbritānijas, Nīderlandes, Krievijas un Dienvidāfrikas), kā arī konfiscēti aktīvi par aptuveni 1,05 miljardiem bātu, kas aptver 89 zemes gabalus. To ziņo Bangkok Post un The Phuket News.
Tirgus vērtējumi liecina, ka līdz 70% Puketas villu, kas pieder ārzemju pircējiem, ir strukturētas ar kādu nominālīpašuma formu. Tas nozīmē, ka liela daļa esošo īpašumu tirgū teorētiski var nonākt pastiprinātas pārbaudes lokā.
Jau 2025. gadā Taizeme bija pastiprinājusi kontroli pār uzņēmumiem ar ārzemju kapitāla daļu, ieviešot akcionāru pārbaudes DBD (Department of Business Development) sistēmā, tāpēc 2026. gada vilnis nav pārsteigums, bet loģisks turpinājums.
Kādi sodi draud par nominālīpašuma shēmu?
Saskaņā ar Ārvalstu biznesa likumu (Foreign Business Act, 1999), sodi var sasniegt 1 miljonu bātu un/vai brīvības atņemšanu līdz 3 gadiem. Papildus Zemes kodekss paredz piespiedu zemes pārdošanu 180 dienu laikā pēc pārkāpuma konstatēšanas. Ja pārdošana nenotiek, īpašumtiesības pāriet valstij.
Administratīvi soda apmērs var sasniegt arī 20 000 bātu, taču reālais risks slēpjas nevis naudas sodā, bet iespējamā aktīva konfiskācijā, ja tiesa nolemj, ka struktūra ir nelikumīga.
Vai varu zaudēt villu, kas pirkta ar nominālu?
Jā, un tas nav teorētisks risks. Kad pārkāpums pierādīts, tiesa var noteikt īpašuma pārdošanu sešu mēnešu laikā. Ja pircējs nav atrasts, aktīvs tiek konfiscēts. Precedenti jau ir: 2024. gadā vairākas villas Koh Samui salā tika konfiscētas tieši šādu shēmu dēļ.
Kā ārzemnieks var likumīgi iegādāties māju ar zemi Taizemē?
Visbiežāk izmantotā un drošākā iespēja ir zemes noma (leasehold). Jūs nomājat zemi uz 30 gadiem ar tiesībām pagarināt līgumu vēl divus termiņus, bet ēku pašu var reģistrēt uz jūsu vārda. Šī shēma nerada konfiskācijas risku, jo tā ir pilnībā atzīta un likumīga.
Otrs ceļš, teorētiski pieejams, ir pirkšana ar reāla (nevis nomināla) Taizemes uzņēmuma starpniecību, kam ir faktiska biznesa darbība un patiesi Taizemes partneri. Tomēr šis ceļš prasa nopietnu juridisko pavadību un rūpīgu pārbaudi, tas nav risinājums, kas piemērots vienkāršai brīvdienu villas pirkšanai.
Kā ar kondominijiem, vai tie ir droši?
Jā, kondominiju tirgu šis izmeklēšanas vilnis nekādi neskar. Ārzemniekiem ir pilnīgi likumīgas tiesības iegūt kondominija vienību pilnā īpašumā (freehold), ja projektā ārzemju īpašumtiesību kvota nepārsniedz 49%. Šo mehānismu regulē Kondominiju likums (Condominium Act), un tas nekādi nav saistīts ar nominālīpašuma problēmu. Tāpēc tiem, kas meklē vienkāršāku un juridiski tīrāku ieguldījumu Taizemē, kondominijs bieži paliek pirmā izvēle.
Kuros reģionos risks ir augstākais?
Puketa, Koh Samui, Pataja un Hua Hin ir reģioni ar visblīvāko ārzemniekiem piederošo luksusa villu koncentrāciju, un tāpēc tur ir sagaidāma arī vislielākā nominālstruktūru un uzraudzības aktivitātes koncentrācija. Ja jūsu īpašums vai plānotais pirkums atrodas kādā no šiem reģioniem, juridiskās struktūras pārbaude ir īpaši aktuāla.
Vai tagad vēl ir vērts pirkt īpašumu Taizemē?
Absolūti, ja juridiskā struktūra ir pareiza. Kondominiju tirgus paliek pilnībā atvērts, īres ienesīgums Bangkokā ir 5-7% gadā, bet pārvaldīti īpašumi Puketā var sasniegt 8-10%. Galvenais nosacījums, strādāt ar licencētiem juristiem un izvairīties no pelēkās zonas shēmām. Uzņēmums Īpašumi Taizemē regulāri redz, ka pircēji, kas iegulda laiku juridiskajā pārbaudē, galu galā izvairās no nepatikšanām un iegūst mierīgu, ilgtermiņā drošu ieguldījumu.
Ko darīt, ja man jau ir īpašums, kas pirkts ar nominālu?
Nekavējoties konsultējieties ar Taizemes juristu, kas specializējas zemes tiesībās. Iespējamie risinājumi: uzņēmuma pārstrukturēšana atbilstošā formā, pāreja uz zemes nomu (leasehold) vai īpašuma pārdošana, pirms uzraudzība sasniedz jūsu reģionu.
Kā pārbaudīt struktūras likumību pirms pirkuma?
Pieprasiet neatkarīgu juridisko pārbaudi no jurista, kam nav saistības ar pārdevēju. Pārliecinieties, ka Taizemes akcionāri ir reālas personas ar pierādāmiem ienākumiem un ka uzņēmums veic patiesu biznesa darbību un maksā nodokļus, nevis eksistē tikai uz papīra.
Vai šis vilnis ietekmēs villu cenas?
Īstermiņā otrreizējā tirgus piedāvājums var pieaugt, jo daļa īpašnieku steigsies pārdot, pirms pārbaudes sasniegs viņu reģionu. Tas var atvērt logu izdevīgiem pirkumiem tiem, kas ir gatavi iegādāties villu ar zemes nomas (leasehold) struktūru par pazeminātu cenu.
Pašreizējā situācija nav krīze, tā ir tirgus normalizēšanās. Taizeme soli pa solim virzās uz lielāku pārredzamību, un ieguldītāji, kas savas darījumus strukturē likumīgi, no tā tikai iegūs. Skaidrākais noteikums 2026. gadam: juridiski korekta darījuma struktūra ir svarīgāka par cenu. Taupīšana uz juridisko konsultāciju var izmaksāt visu ieguldījumu.
Avots: The Nation Thailand