Puketas zemesgrāmatas nodaļā ierēdnis uzdod jautājumu, kas pirms pāris gadiem nevienam nebūtu ienācis prātā: no kurienes trīs taizemiešu akcionāriem, kas dzīvo trīs dažādās provincēs, ir nauda, lai nopirktu daļas uzņēmumā, kurš tikko iegādājies villu par 25 miljoniem bātu? Vēl nesenā pagātnē šādus dokumentus pieņēma bez otra ieskata. Tagad tos salīdzina ar Uzņēmējdarbības attīstības departamenta (DBD) datubāzi, un neatbilstības vairs nepaliek nepamanītas.
Īsā atbilde latviešu pircējam, kas plāno īpašumu Taizemē: 2026. gadā ārvalstnieku tiesības nav paplašinātas, tās vienkārši sāka reāli pārbaudīt. Vienīgais tiešais un juridiski tīrais ceļš individuālam ārvalstniekam ir kondominija dzīvokļa pilna īpašumtiesība ārvalstnieku 49% kvotā. Viss pārējais ir vai nu speciāla atļauja, vai nomas darījums, ko tirgotāji dažreiz mēģina pārdot par 'gandrīz īpašumu'.
Kāpēc Taizemes uzņēmuma shēma vairs nestrādā
Desmitiem gadu standarta paņēmiens villas 'pirkšanai' bija Taizemes uzņēmums, kurā 51% pieder vietējiem akcionāriem, bet ārvalstnieks faktiski kontrolē visu. Formāli nekas nebija pārkāpts: uzņēmums ir taizemiešu, tāpēc tas var turēt zemi. Praksē taizemiešu akcionāri nekad nav ieguldījuši ne baht, nekad nav piedalījušies vadībā un vienkārši parakstīja tukšas akciju pārejas formas.
Tieši šo plaisu starp formu un saturu regulatori tagad prot pamanīt. Kad Zemes departaments redz uzņēmumu ar 2 miljonu bātu pamatkapitālu, kas nopircis zemesgabalu par 25 miljoniem, un DBD dati rāda, ka taizemiešu akcionāri nekad nav iesnieguši ienākumu deklarācijas un ir minēti divdesmit citos uzņēmumos, papildu jautājumu nav.
Kopš 2025. gada Zemes departaments un DBD apmainās ar datiem, lai pārbaudītu reālo kapitāla izcelsmi zemi turošu uzņēmumu taizemiešu akcionāru vārdā. DBD rīkojums Nr. 1/2026 kopš 2026. gada aprīļa iedarbināja masveida pārbaudi vairāk nekā 46 000 uzņēmumiem ar ārvalstu dalību, ar smagākiem sodiem un piespiedu likvidācijas iespēju struktūrām, kas atzītas par nominālām.
Nominālā īpašumtiesība ir noziedzīgs nodarījums saskaņā ar Ārvalstu biznesa likumu (Foreign Business Act): naudas sods no 100 000 līdz 1 miljonam bātu un līdz trīs gadiem cietumā, un atbildība attiecas ne tikai uz ārvalstnieku, bet arī uz taizemiešu nominālo akcionāru.
Kāda tad ir vienīgā legālā iespēja ārvalstniekam
Ārvalstnieka vienīgais tiešais ceļš uz pilnu īpašumtiesību ir kondominija dzīvoklis ārvalstnieku 49% kvotā. Šī kvota attiecas uz visu ēkas dzīvokļu kopējo platību kvadrātmetros, nevis uz vienību skaitu. Pirms darījuma reģistrācijas zemesgrāmatā nepieciešams kondominija juridiskās personas (māju pārvaldnieka) izdots apliecinājums par atlikušo kvotu.
Zemes īpašumtiesības ārvalstnieka vārdā pēc Zemes kodeksa parasti nav pieejamas. Šauri izņēmumi eksistē: noteikti mantojuma gadījumi un Sekcijas 96 bis noteikumi, kas atļauj līdz 1 rai (apmēram 1600 m²) zemesgabalu dzīvošanai, ja investīcija apstiprinātos aktīvos sasniedz vismaz 40 miljonus bātu un ir saņemts Iekšlietu ministrijas apstiprinājums. Praksē šādu atļauju izsniegts ārkārtīgi maz - tā ka lielākajai daļai pircēju šī iespēja praktiski nepastāv, lai cik pievilcīgi tas izklausās uz papīra.
Vai '30+30+30' noma nozīmē 90 gadu īpašumu
Nē, un tas ir viens no biežākajiem pārpratumiem, ko villu pārdevēji izmanto tirgū. Zemesgrāmatā reģistrējams tikai pirmais 30 gadu nomas periods. Solījums pagarināt nomu vēl divas reizes ir konkrētā zemes īpašnieka personisks pienākums pret konkrētu nomnieku, nevis ieraksts reģistrā, un Taizemes tiesu prakse atkārtoti ir uzskatījusi šādu pagarinājumu par personisku līgumtiesību, kas automātiski nepāriet uz jauno zemes īpašnieku, ja tas mainās.
Kamēr attīstītājs strādā un rūpējas par reputāciju, viss funkcionē gludi. Patiesais tests pienāk 31. gadā, un tirgum vienkārši vēl nav statistikas par šo testu, jo kūrortu zonu 30 gadus vecas nomas ir reta parādība Taizemē.
Kas notiek ar naudas pārvedumu no ārzemēm
Lai reģistrētu pilnu īpašumtiesību uz kondominija dzīvokli, naudai jāatnāk no ārzemēm ārvalsts valūtā. Summām no 50 000 ASV dolāru vai vairāk banka izsniedz Foreign Exchange Transaction (FET) formu, bez kuras zemesgrāmata darījumu neapstrādā. Tas nozīmē, ka latviešu pircējam jau iepriekš jāplāno, kā un no kāda konta nauda tiks pārskaitīta, un pārskaitījuma mērķim jābūt korekti norādītam.
Kas patiesībā mainījās 2024. līdz 2026. gadā
- gadā tirgus gaidas bija pavisam citādas. Valdība bija devusi uzdevumu attiecīgajām ministrijām izpētīt divus priekšlikumus: pagarināt maksimālo zemes nomas termiņu līdz 99 gadiem un palielināt ārvalstnieku kvotu kondominijos līdz 75%. Puketas starptautisko pircēju kopienā par citu tēmu tolaik gandrīz nerunāja. Līdz 2026. gadam neviens no šiem priekšlikumiem nav kļuvis par likumu. Diskusija uzskrēja politiskai pretestībai, un arguments par 'valsts izpārdošanu' izrādījās stiprāks par argumentu par kapitāla piesaisti.
Tā vietā, lai paplašinātu tiesības, valdība izvēlējās lētāku un ātrāku ceļu: sāka pārbaudīt, vai jau esošās tiesības tiek respektētas.
Vai stingrāka kontrole traucē pircējiem, kas dara visu pareizi
Šeit ir svarīga nianse, ko lielākā daļa raksta par nominālo shēmu izskaušanu nemin. Kontrole trāpa pelēkā tirgus shēmām, ne pārskatāmiem darījumiem. Kondominija pilna īpašumtiesība, nopirkta ar naudu, kas pārskaitīta no ārzemēm, ar derīgu FET formu rokā, pēdējo divu gadu laikā nav kļuvusi ne par vienu procentu sarežģītāk reģistrējama.
Galdam ir vēl otra puse. Jo stingrāka kļūst nominālo struktūru kontrole, jo paredzamāks kļūst otrreizējais tirgus ārvalstnieku kvotas dzīvokļiem, jo vienkārši tāpēc, ka legālās alternatīvas ārvalstniekam šāda tipa aktīva turēšanai kļūst mazāk.
Mūsu vērtējums: kad Taizemes uzņēmuma struktūra vēl ir pamatota
Pircējam ar budžetu zem 30 līdz 40 miljoniem bātu 2026. gadā vispār nebūtu jāapsver Taizemes uzņēmuma struktūra dzīvojamā īpašuma pirkumam. Risks nav tas, ka inspektori parādīsies rīt. Risks ir tas, ka atkārtotas pārdošanas brīdī advokāta konsultēts pircējs vienkārši atsacīsies slēgt šādu darījumu, un aktīvs zaudēs likviditāti krietni ātrāk, nekā zaudēs legalitāti.
Ir viens pamatots izņēmums no šī ieteikuma: ja jums patiešām darbojas Taizemes uzņēmums ar reālu apgrozījumu, personālu un partneriem, kas iegulda savu naudu, tad zemes turēšana caur šo uzņēmumu nav apkārtceļš, tas ir standarta korporatīvā prakse. Šis izņēmums tomēr neattiecas uz gadījumu, kad uzņēmums izveidots vienīgi villas pirkumam un tā 'akcionāri' nekad nav redzējuši bilanci.
Ko konkrēti pārbaudīt pirms līguma parakstīšanas
Viens praktisks solis novērš vairāk stresa nekā jebkurš cits: pirms jaunas naudas pārskaitīšanas pieprasiet no kondominija juridiskās personas aktuālu sertifikātu, kas apliecina atlikušo ārvalstnieku kvotu pēc platības, un pārbaudiet, ka tieši jūsu izvēlētais dzīvoklis šajā kvotā ietilpst. Kvota dažādās ēkas daļās aizpildās nevienmērīgi, un populāros projektos ap Rawai vai Bang Tao kvotas var nebūt pilnīgi nemaz, lai ko pārdevējs sola.
Vērts to pārbaudīt klātienē, ideālā gadījumā apvienojot ar apskates braucienu, un vērts rezervēt braucienu ar rezervi datumu ziņā, jo zemesgrāmata darbojas tikai darba dienās, un viena diena reti pietiek darījuma noslēgšanai. Papildus kvotai pārbaudāms čanotes titula veids, apgrūtinājumu neesamība, kondominija kopfonda maksājumu vēsture, un jauna projekta gadījumā - būvniecības atļauja un vides ietekmes novērtējuma (EIA) apstiprinājums, ja projektam tas nepieciešams.
Praktiskais secinājums
Divi soļi novērš lielāko daļu risku, kas liek darījumiem sabrukt zemesgrāmatā: rakstisks apliecinājums par atlikušo ārvalstnieku kvotu konkrētajam dzīvoklim, un maksājuma strukturēšana tā, lai valūta ienāktu no ārzemēm ar pareizi norādītu mērķi. Bez šiem diviem soļiem pat teorētiski tīrs darījums var apstāties uz vietas.
Avots: DBD rīkojums Nr. 1/2026, citēts caur aiproperty-phuket.com