Ja jūsu villa Phuketā vai Koh Samui pieder Taizemes SIA, kurā jums pieder preferences akcijas un pilnvara, šopavasar tai varētu pievērsties zemes biroja ierēdnis, kurš pirms tam neko tamlīdzīgu nedarīja. Ne jau tāpēc, ka likums būtu mainījies, tas nav mainījies, bet tāpēc, ka viņam pirmoreiz ir rīks, ar ko pārbaudīt to, ko iepriekš vienkārši ticēja uz papīra.
Kas tieši mainījās 2026. gada maijā?
- gada maijā Taizemes Zemes departaments visiem provinču zemes birojiem nosūtīja trīs apkārtrakstus ar atzīmi "visaugstākā steidzamība". Tie neievieš jaunu likumu, bet apvieno agrāk izdotos norādījumus vienotā, obligātā verifikācijas un ziņošanas sistēmā. Praktiski tas nozīmē, ka birojs tagad var un tam ir pienākums krustpārbaudīt akcionāru reģistru pret Uzņēmējdarbības attīstības departamenta (DBD) datubāzi, pieprasīt finanšu dokumentus un nosūtīt kādu apsekot īpašumu klātienē.
Ja pērk pircējs Chonburi vai Phuketā, jautājumi pie reģistrācijas loga tagad var būt tādi, kādi iepriekš praktiski netika uzdoti: no kurienes nāca Taizemes akcionāra nauda, kāda ir viņa profesija, kāpēc viņa daļa apmaksāta skaidrā naudā.
No kādas summas sākas naudas izcelsmes pārbaude?
Slieksnis ir konkrēts: skaidras naudas maksājums no 2 miljoniem THB vai īpašums, kura vērtība pārsniedz 5 miljonus THB. Pāri šai robežai birojs izpēta visu darījumā iesaistīto personu naudas izcelsmi, ienākumus un nodarbinātību, ne tikai pircēja, bet arī Taizemes akcionāru.
Svarīgi, ko Zemes departaments uzsver skaidri: augsta riska statuss ir skrīninga instruments, ne vainas atzīšana. Uzņēmums, kas nokrīt šajā kategorijā, automātiski netiek uzskatīts par vainīgu, taču tas nozīmē papildu dokumentāciju, akcionāru reģistru, DBD iesniegumus, finanšu pierādījumus, līgumus un, iespējams, apsekojumu vietā.
Kāpēc shēma ar 51% Taizemes akcionāriem vispār pastāv?
Shēma ir vecāka par lielāko daļu tās šā brīža lietotāju. Tā izveidojās 1990. gadu otrajā pusē, kad Āzijas finanšu krīze piespieda Taizemi atvērt nekustamā īpašuma tirgu ārvalstu kapitālam, bet Zemes kodeksu neaiztiekot. Ārvalstniekiem tika atvērts brīvīpašums dzīvokļiem un nomas tiesības, zeme palika ārpus spēles.
Tirgus atrada risinājumu: Taizemes uzņēmums, kurā 51% akciju pieder Taizemes pilsoņiem, bet reālā kontrole caur preferences akcijām ar svērtām balsstiesībām, akciju ieķīlāšanas līgumiem un pilnvarām paliek ārvalstu investora rokās. Veselas villu ielas Koh Samui, Hua Hin un Phuketa rietumu krastā ir strukturētas tieši šādi.
- gadā Iekšlietu ministrija pirmo reizi mēģināja šo caurumu aizvērt, liekot ierēdņiem pārbaudīt Taizemes akcionārus ar minimāliem ienākumiem un uzņēmumus, kas dibināti tieši pirms zemes pirkuma. Instrukcijas bija, taču rīku tām pārbaudīt nebija. Provinces zemes birojs redzēja papīru mapi, nevis savienotu datubāzi. Tieši to 2026. gada apkārtraksti tagad maina, jaunums nav retorikā, bet infrastruktūrā.
Vai jaunie noteikumi skar arī jau iegādātu īpašumu?
Jā, un tas ir viens no būtiskākajiem punktiem, ko daudzi pircēji nezina. Noteikumi attiecas ne tikai uz jauniem darījumiem, bet arī uz esošajām īpašumtiesību struktūrām, ieskaitot uzņēmumus, kas zemi nopirka pirms piecām vai desmit gadiem.
Izmeklēšana jau notiek tūkstošiem uzņēmumu Phuketā, Samui, Koh Phangan un Krabi, kur klasiskā 51% Taizemes akcionāru shēma slēpj pilnu ārvalstu vadību un finansējumu. Daži īpašumiem piesaistīti uzņēmumi tiek pārbaudīti arī saistībā ar iespējamu nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizāciju.
Pirmais, kas beidz darboties, ir 'komplekta' uzņēmums, saliktais nedēļu pirms slēgšanas ar trim Taizemes akcionāriem, kuru finanšu vēsture nerāda ne ienākumus, ne kontu aktivitāti. Otrs izplatītais pārpratums, kas sabrūk: uzskats, ka Taizemes dzīvesbiedra vēstule, apliecinot naudas personisko izcelsmi, uz visiem laikiem aizver lietu. Tā slēdz tikai konkrēto reģistrācijas epizodi, nevis pašu struktūru, ja zeme reģistrēta uz uzņēmuma, nevis viņas vārda.
Kādas sankcijas draud nominālajam akcionāram?
Nominālā īpašumtiesība (nominee ownership) saskaņā ar Ārvalstu uzņēmējdarbības likumu (Foreign Business Act) joprojām ir kriminālpārkāpums. Sods, gan ārvalstu pircējam, gan Taizemes pilsonim, kurš piekrīt būt formāls akcionārs, ir naudas sods no 100 000 līdz 1 000 000 THB un līdz trim gadiem cietumā.
Tas ir tieši tas iemesls, kāpēc atrast cilvēku, kas gatavs būt formāls akcionārs, ir kļuvis dārgāk. Papildus tam saskaņā ar nozares ziņojumiem par 2026. gada vēršanos pret shēmām, valstī jau tiek auditēti vairāk nekā 46 000 uzņēmumu ar ārvalstu dalību, kuros pastāv aizdomas par nominālo struktūru.
Zemes kodekss pilnvaro iestādes likt likvidēt nelikumīgi iegādātu zemi noteiktā termiņā, un piespiedu kārtā organizēt pārdošanu, ja rīkojums netiek pildīts. Praksē masveida konfiskāciju tirgus nav pieredzējis, un es to negaidītu arī tagad, politiski tas būtu pārāk dārgi valstij, kurā ārvalstu pircēji veido nozīmīgu daļu no pieprasījuma kūrortu provincēs. Reālistiskāks scenārijs ir klusāks un neveiklāks: tālākpārdošana, kas iestrēgst mēnešiem, kamēr augsta riska struktūra iet cauri pārbaudei, un cenas atlaide pieaug, kamēr pircējs pamet darījumu.
Uzņēmums, noma vai dzīvoklis: kas ir drošākais risinājums 2026. gadā?
Mans skatījums: ja jūs šobrīd izvēlaties starp Taizemes uzņēmumu un reģistrētu ilgtermiņa nomu mājai ar zemi, izvēlieties nomu. 30 gadu nomas tiesības, reģistrētas zemes birojā uz chanote īpašumtiesību dokumenta aizmugures, dod vājākas tiesības, taču tās nesabrūk audita priekšā un nepadara jūs par kriminālprocesa subjektu.
Dzīvokļa vienība 49% ārvalstu īpašumtiesību kvotas robežās joprojām ir vienīgā pilnā brīvīpašuma forma, kas ārvalstniekiem pieejama, un tas ir visgarlaicīgākais, un tāpēc drošākais, variants tirgū.
Vienu atrunu tomēr jāmin: rakstīt korporatīvo struktūru pilnībā nost būtu pāragri. Uzņēmums ar reālu darbību, patiesiem Taizemes partneriem, korekti apmaksātu pamatkapitālu un vairāku gadu tīru pārskatu vēsturi pārbaudi izturēs. Ķeza ir tāda, ka šāds uzņēmums maksā reālu naudu un prasa reālu biznesu aizmugurē, ne tikai fasādi.
Ir arī gadījums, kur nekas no šī neattiecas: budžets 5-6 miljonu THB robežās gatavam dzīvoklim. Šeit nav uzņēmuma, nav nominālā akcionāra, nav naudas izcelsmes sliekšņa, ko aktivizētu novērtētā vērtība, tāpēc vienkārši nav nekā, ko strukturēt.
Kā sagatavoties darījumam zemes birojā šogad?
Praktiska piezīme visiem, kas šogad plāno reģistrēt darījumu: īpašumtiesību pārreģistrācija zemes birojā prasa vai nu personīgu klātbūtni, vai pilnvaru, kas noformēta stingri Taizemes juridiskajā formā, un biroji ir kļuvuši manāmi stingrāki, uzstājot uz personīgu klātbūtni. Rēķinieties ar divām, trim darba dienām rindai, novērtēšanai un bankas čeka noformēšanai, plānojot braucienu.
Ja jums jau ir māja vai zeme, kas pieder caur Taizemes uzņēmumu, viens konkrēts solis šonedēļ ir vērtīgs: pieprasiet DBD uzņēmuma izrakstu un paskatieties precīzi to, ko redz zemes birojs. Tas maksā pavisam nedaudz un prasa vienu dienu, un lēmums par pārstrukturēšanu vislabāk pieņemams ilgi pirms brīža, kad vēlaties pārdot.
Avots: Restate.ru